8 (800)  302-76-94

Что такое жилищно-накопительный кооператив, выгодно ли это? Особенности деятельности ЖНК

Время на чтение: 8 минут Добавить в закладки

Понятие жилищного накопительного кооператива редко встречается в нашем обиходе. Но на самом деле, это объединение похоже на «кассу взаимопомощи».

Принцип работы прост: часть денег за квартиру должен внести член ЖНК, а остальную часть выплачивают силами кооператива. Как работает эта организация? Что нужно знать, прежде, чем вступить в ее ряды?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что такое жилищно-накопительный кооператив?

В соответствии с Федеральным законом 215, жилищно-накопительный кооператив — это объединение граждан на добровольной основе. Оно создаётся с единственной целью — покупки жилья при помощи совместных накоплений и одновременных паевых взносов.

Деятельность ЖНК полностью соответствует требованиям государства и не противоречит закону.

Законы, регламентирующие деятельность:

  1. На территории России действует федеральный закон 215, который как раз и регламентирует деятельность подобных организаций.
  2. В каждом ЖНК есть свой устав, который также считают локальным нормативно-правовым актом, обязательным к соблюдению.
  3. Возможность использования материнского капитала и иных льгот предусмотрена пунктом вторым Постановления Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 года номер 862.

Отличительные черты

Денежные средства всех пайщиков (то есть членов кооператива) объединяются с целью приобретения или постройки жилья. ЖНК может самостоятельно выступать в качестве застройщика или дольщика при строительстве. С согласия всех членов используются общие денежные средства.

Минимальное количество участников кооператива — 50 человек, а максимальное может достигать 5000.

Как приобретается жилье в таком случае? Часть денежных средств, закрепленную в уставе, вносит лицо, желающее приобрести квартиру. Остальную часть вносят другие члены. Однако после этого лицо, которое обзавелось жильем, не покидает жилищно-накопительный кооператив, а продолжает спонсировать его членов, помогая им тоже решить жилищные вопросы.

  1. Основное отличие в том, что люди способствуют приобретению жилья собственными деньгами, без привлечения помощи государственных органов.
  2. Ещё одно отличие состоит в том, что количество участников кооператива практически не ограничено.
  3. Денежные средства и бюджет самого кооператива формируются при помощи взносов его членов.

Ответственность

Ответственность жилищных накопительных кооперативов прописана в Федеральном законе 215 первой главе 4 статье.

Если у отдельных членов накопительного кооператива появится задолженность или кредиторские обязательства, то эти обязательства не могут быть переложены на целое объединение. Это означает, что каждый член кооператива, несмотря на участие в данной организации, должен нести индивидуальную ответственность за те задолженности, которые были получены им в результате ведения финансовой деятельности.

Одновременно, члены кооператива отвечают по обязательствам своего объединения всем общим имуществом. Ответственность распределяется соразмерно на всех.

Членство в ЖНК

Процесс вступления в членство ЖНК не сложен, но требует соблюдения отдельных правил.

Кто может вступить?

Членом жилищного кооператива может стать абсолютно любой гражданин Российской Федерации, который достиг возраста 16 лет (ст. 5 215 ФЗ). Главное, что его целью должно быть приобретение недвижимого имущества для проживания. Это:

  • квартира;
  • жилой дом;
  • или улучшение своих жилищных условий.

Стоит отметить, что юридические лица не могут стать членами ЖНК.

Права и обязанности

В соответствии со статьей 7 Федерального закона 215, за членами кооператива закрепляются следующие права:

  • Участвовать в управлении кооперативом.
  • Иметь возможность использовать его услуги.
  • Выбирать форму для участия.
  • Давать свое согласие или несогласие на приобретение или строительство помещений.
  • Получать жилое помещение от кооператива в свое пользование.
  • Применять льготы.
  • Участвовать в распределении доходов.
  • Получать информацию о деятельности кооператива.
  • Передавать или завещать пай.
  • Получать информацию о деятельности кооператива.
  • Участвовать в судебном заседании для обжалования решений.
  • Получить жилое помещение в собственность.

Также существуют обязанности, которые важно выполнять. Они прописаны в статье 8 того же закона.

  • Соблюдение устава кооператива и выполнение решений, которые были приняты на общем собрании.
  • Своевременное внесение паевых взносов.
  • Нельзя препятствовать осуществлению обязанностей другими членами кооператива.
  • Исполнение всех обязанностей, которые предусмотрены уставом и законом.

Порядок вступления

  1. Нужно написать заявление, в котором указать о желании вступить в кооператив и подтвердить согласие с уставом.
  2. Дождаться положительного решения руководства.
  3. Подать данные из своего паспорта с целью внесения в реестр ЖНК.
  4. Оплатить вступительный взнос и внести первый пай.
  5. На руки выдается документ, который подтверждает членство в кооперативе.

Каждое объединение устанавливать свою сумму, она не урегулирована законодательством.

Прекращение

Статья 9 Федерального закона 215 рассказывает о прекращении членства в кооперативе. Такое развитие событий возможно в нескольких ситуациях.

  • Добровольный выход из кооператива.
  • Передача пая другому лицу.
  • Лицо было исключено за какие-либо проступки.
  • Взыскание было обращено на пай.
  • Член кооператива умер.
  • Ликвидация кооператива.

Но даже прекращение членства в кооперативе не может освободить его бывшего участника от обязанности по внесению взносов, которые он еще не исполнил. До момента выхода из кооператива, пайщик должен внести все платежи, которые не успел. В противном случае, в отношении него будет инициировано судебное разбирательство.

Привлечение и использование денежных средств граждан на приобретение жилых помещений

Представление информации и документов членам

Статья 17 Федерального закона 215 закрепляет, что кооператив обязан обеспечить всех пайщиков доступом к информации по деятельности организации. Среди них:

  1. Данные об активах и уставе кооператива.
  2. Порядок определения стоимости помещений.
  3. Утверждение в установленном законом порядке отчетов за три последних финансовых года.
  4. Данные о тратах на управление, а также иная информация, которая имеет определяющее значение.

По запросу участники кооператива должны быть уведомлены о:

  • размере паевого фонда;
  • общем числе членов;
  • размер задолженности, которая имеется на установленный период.

Отчеты

В соответствии со статьей 20 ФЗ 215 годовой отчет кооператива должен содержать данные о том:

  • где находится ЖНК;
  • сведения о государственной регистрации;
  • филиалах;
  • контактные телефоны, адреса, факсы;
  • а также сведения о входящих в состав учреждения организациях и банковских реквизитах.

Указываются краткие сведения о:

  • сроках;
  • объемах работ;
  • фонде;
  • количестве лиц, которые составляют кооператив;
  • годовой бухгалтерии в виде финансовой отчетности за три последних финансовых года.

Скачать образец годового отчета жилищно-накопительного кооператива

Годовой отчет подается не просто так, для начала он должен быть утвержден соответствующим собранием кооператива. Он должен быть подписан лицом, которое осуществляет функцию исполнительного органа, а также главным бухгалтером.
Данный документ предоставляется в банк России для ознакомления.

Помимо годовых отчетов, есть ежеквартальные и ежемесячные отчеты, которые рассказывают о проведенных действиях и собраниях. Однако эти документы имеют вес только на локальном уровне и предоставляются по запросу членам ЖНК.

Источники финансирования

Статья 23 Федерального закон 215 рассказывает об источниках финансирования на приобретение или строительство помещений.

  1. В первую очередь фонд формируют паевые и вступительные взносы.
  2. Не исключается помощь государства в виде субсидий и дотаций.
  3. Кооператив с разрешения всех своих членов может брать кредиты или займы.
  4. Если у сообщества были помещения для реализации, сумма с их продажи поступает в фонд.
  5. Добровольные пожертвования.

Статья 23 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ

На приобретение или строительство кооперативом жилых помещений кооператив вправе использовать:

  • паевые и иные взносы членов кооператива, за исключением вступительных членских взносов и членских взносов;
  • субсидии и субвенции;
  • кредиты и займы, получаемые кооперативом;
  • средства от реализации или использования жилых помещений, находящихся в собственности кооператива;
  • добровольные пожертвования и иные не запрещенные законом источники.

Взносы

Размер паевого или членского взноса никаким образом не регламентируется законодательством, устанавливается кооперативом самостоятельно в соответствии с уставом. Именно эти суммы компенсируют затраты на осуществление деятельности по приобретению жилых помещений.

Эти взносы обеспечивают погашение затрат, а примерная стоимость каждого взноса определяется с учетом количества участников, а также целей существования кооператива.

Вступительный взнос также не регламентирован государством. Обязательные взносы поступают в Фонд в момент, когда подписывается указ о принятии нового члена в кооператив. Они не подлежат возврату даже при прекращении членства.

Приобретение или строительство помещения

Если член кооператива выполняет все условия по внесению вступительного и паевого взноса, у него появляются права на приобретение или строительство жилья.

После того, как была внесена определённая часть паевого взноса, при условии соблюдения всех требований, кооператив обязуется приобрести для такого участника жилье в соответствии с требованиями, указанными в заявлении при вступлении в кооператив. Или отдать право на строящиеся помещения.

Существует определенная очередность, в соответствии со статьей 28, по которой право на получение жилого или строящегося помещения возникает в момент, когда участники, вступившие в кооператив, ранее выполнившие свои обязательства, уже обзавелись недвижимостью. Также очередность может быть прописана и в уставе.

Передача помещения в собственность происходит после того, как право собственности приобрёл сам кооператив. При наличии договоренности, в помещении может быть проведён ремонт для повышения потребительских качеств.

Решение о передаче должно приниматься на уровне председателя кооператива. По факту выдаётся выписка из решения.

Выселение

Если гражданин прекратил членство в кооперативе, но при этом не внес паевые взносы в должном размере, он может столкнуться с выселением. ЖНК попросит освободить помещение в течение нескольких месяцев с момента прекращения членства:

  • Если кооператив был ликвидирован, то срок отсчитывается со дня принятия решения о ликвидации.
  • Если поступит отказ освободить жилое помещение, то ЖНК подает в суд, по факту решения которого лица будут выселены без предоставления другого жилого объекта.

Выплата действительной стоимости пая при выходе

Если членство прекращается на основании обоюдного согласия, кооператив выплачивает бывшему члену стоимость пая в соответствии с требованиями устава. Если гражданин умер, то сумма будет выплачена ближайшим родственникам и наследникам.

Стоимость пая будет определена в день окончания финансового года. На произведение выплат дается 6 календарных месяцев с момента разрыва взаимоотношений.

Если кооператив игнорирует обязательства по выплате, сторона имеет право обратиться в судебную инстанцию, где может взыскать дополнительно и другие суммы в виде упущенной выгоды. Также действует ставка в размере 0,03 от действующей неустойки по ставке рефинансирования Центрального банка.

Управление ЖНК

Создание

Чтобы создать кооператив, нужно найти не меньше 50 инициативных лиц. Затем нужно пройти процедуру государственной регистрации, которая происходит в соответствии с федеральным законом о гос. регистрации ИП и юр лиц.

Реестр

Центральный банк Российской Федерации ведет реестр ЖНК. Чтобы организация была зарегистрирована, нужно подать сведения, тем самым, уведомив федеральный орган исполнительной власти о существовании кооператива. Должны быть поданы следующие сведения:

  1. Наименование кооператива.
  2. Место его нахождения и контакты.
  3. Сведения о членах.
  4. Информация о должностных лицах.
  5. Если имеются филиалы, то сведения о них.

Подать эти сведения нужно не позднее, чем спустя 5 дней с момента постановки на государственную регистрацию.

Устав

Устав жилищного накопительного кооператива — это локальный нормативно-правовой акт, который закрепляет положения, цели и принципы, на которых базируется деятельность организации. В соответствии со статьей 11 Федерального закона 215, устав должен быть утвержден общим собранием. В нём должны найти отражение следующие данные:

  • Наименование организации.
  • Местонахождение.
  • Способ вступления в членство.
  • Порядок выхода.
  • Размер вступительных и членских взносов.
  • Порядок внесения взносов и их состав.
  • Мера ответственности.
  • Порядок проведения собраний.
  • Порядок реорганизации.
  • Компетенция органов управления.
  • Порядок покрытия убытков и так далее.
Изменения в устав (программу) должны вноситься только после проведения общего собрания и получения абсолютного большинства голосов.

Документация

Важнейшие документация в кооперативе это:

  • устав;
  • отчеты;
  • финансовая деятельность;
  • бухгалтерские бумаги.

К этим документам должен иметь доступ каждый член ЖНК.

Дополнительно, при построении или покупке каких-либо объектов недвижимости, особую роль отдают правовой и технической документации.

Правление

Статья 42 Федерального закона 215 говорит о том, что правление кооператива ответственно за руководство деятельностью организации в периоды между собраниями.

Если общее собрание, которое проводится раз в год, не было проведено в сроки, то полномочия правления в кооперативе прекращаются.

Также член правления не может быть единоличным исполнительным органом. Однако он может совмещать свою деятельность в правлении кооператива с работой по трудовому договору в этой же организации.

Компетенция правления предполагает следующие пункты:

  1. Созыв и проведение годового собрания.
  2. Прием в члены кооператива и прекращение членства.
  3. Контроль за деятельностью исполнительного органа.
  4. Утверждение аудиторского заключения.
  5. Одобрение договоров займов.
  6. Предварительное утверждение годового отчета.
  7. Избрание и назначение исполнительных органов и так далее.

Собрания и голосования

Собрание жильцов — это главный управляющий орган в ЖНК. На собрании:

  • решаются все основополагающие вопросы;
  • проводится голосование;
  • принимаются решения.

Также на собрании принимают решение о внесении изменений в устав, выбираются новые члены правления, оглашаются итоги года.

Ревизия

Ревизионная комиссия нужна для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью организации. Однако члены такой комиссии, которые выбираются из состава ЖНК, не могут совмещать свою деятельность с работой в кооперативе по трудовому договору. Члены комиссии избираются собранием. Цель их деятельности это:

  • осуществление контроля за соблюдением законодательства, а также прав участников организации;
  • проверка обоснованности и использования средств по назначению, полноты и соответствия расчетов;
  • проверка операций, связанных с инвестициями;
  • расчеты по оплате труда и так далее.

Исполнительные органы

В соответствии со статьей 44, собранием избирается единоличный исполнительный орган, который возглавляет директор.

Исполнительный орган подотчетен правлению. В его компетенцию входят вопросы руководства деятельностью организации. Однако из компетенции исключаются вопросы, которые отнесены к правлению.

Действует от имени кооператива, представляет его интересы:

  1. Заключает сделки.
  2. Утверждает штатное расписание.
  3. Подписывает приказы.
  4. Издает решения.
  5. Принимает сметы расходов.

К исполнительным органам относится также коллегиальный исполнительный орган кооператива в виде дирекции.

Ответственность должностных лиц

Должностные лица кооператива должны осуществлять свою деятельность, основываясь на принципах разумности и добросовестности.

Должностные лица возмещают кооперативу убытки, если своими действиями или бездействием каким-то образом повлекли причинение убытков. Их ответственность солидарна.

Обеспечение финансовой устойчивости и надзор за деятельностью

Чтобы обеспечить финансовую устойчивость организации, устанавливается размер от части паевого взноса, который не должен быть менее 30%, и именно он позволяет приобретать жильё или строить его совместно с кооперативом.

Общий размер накоплений при этом не может превышать размер собственного паенакопления члена кооператива. При недостатке денежных средств могут привлекаться заемные.

Срок внесения денежных средств определяется уставом кооператива. Им же определяется итоговый размер пая, который должен внести гражданин за всё время нахождения в организации.

Преимущества и недостатки

Преимущества:

  1. Прозрачная схема.
  2. Гарантированное приобретение жилья.
  3. Отсутствие грабительских процентов, как при ипотечном кредитовании.
  4. Гарантия получения жилья — это внесение вступительного взноса и ежемесячная выплата пая.
  5. Выбор недвижимости ничем не ограничен. Ликвидация невозможна, даже если остаётся один участник.

Минусы:

  1. Большой первый взнос, который составляет около 35% от стоимости жилья.
  2. Проживание в недвижимости возможно только после выплаты 50% от стоимости.
  3. Вступление в права возможно только после погашения всей суммы за недвижимость.

Вступая в жилищно-накопительный кооператив, вы освобождаете себя от огромных процентов, которые бы выплачивали, если бы взяли ипотеку. Но для того, чтобы понять суть ЖНК и получить от сотрудничества только плюсы, нужно вникнуть в нормы законодательства и выяснить все нюансы заранее.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Светлана

    Добрый вечер. Мы с 2012 года заключили контракт со строительной фирмой ЖНК. Объект сдавать обещали еще в 2015, но все тянут и тянут.Скоро у дочки свадьба, нужна квартира, уже не можем мы идти на встречу строителям. Имеем ли право на расторжение договора в таком случае? Будет ли суд или просто в юридическом порядке автоматом расторгнут?

    • Юрист-эксперт Александр

      Если сделка участия в долевом строительстве заключена должным образом (зарегистрирована в Росреестре), то при задержке передачи квартиры на 2-а месяца от оговоренной договором, вы вправе его расторгнуть в одностороннем порядке. Расторжение производится посредством направления уведомления заказным почтовым отправлением.
      Обоснование: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (ст. 9).

      Бесплатная помощь юриста
      8 (800)  302-76-94