Допустима ли покупка и продажа жилья и другой недвижимости через ипотеку, как проходит сделка?

Острый жилищный вопрос заставляет многих людей для приобретения недвижимости обратиться к банковскому кредиту – ипотеке (денежные средства под залог недвижимости).

Показать содержание

• Что значит купля-продажа недвижимого имущества с участием ипотечного кредита?
• Законодательное регулирование
• Допустимы ли сделки с использованием ипотечных средств?
• Приобретение и реализация земельного участка с домом
• В случае покупки и продажи квартиры

Что значит купля-продажа недвижимого имущества с участием ипотечного кредита?

Когда сделка происходит между продавцом, банком и покупателем (банковским клиентом), это называется «куплей-продажей с участием ипотеки». В данном случае «участие ипотеки» означает покупку жилья и другой недвижимости с использованием кредитных средств.

Суть подобной сделки заключается в следующем:

• Продавец получает полную стоимость согласно договору.
• Покупатель становится собственником недвижимости, но она находится под залогом у банка. В течение установленного срока заемщик обязан погасить долг, перечисляя банку ежемесячные платежи.
• При нарушении клиентом условий договора недвижимость переходит в собственность банка. Новый собственник имеет право выставить недвижимость на продажу.

Законодательное регулирование

Основные законодательные документы:

• Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
• Гражданский Кодекс РФ, подраздел 3, глава 6, Раздел II.
• Для проведения обязательной экспликации и изготовления тех.паспорта недвижимости — Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301.
• Для изготовления правильного отчета о проведенной оценке — Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
• При передаче прав и долговых обязательств третьим лицам в сделке учитывается ст. 391 ГК РФ.

Допустимы ли сделки с использованием ипотечных средств?

Если нужно купить или продать жилье или другую недвижимость с участием ипотеки, необходимо придерживаться следующего порядка:

1. Обратиться в банк и подать полный пакет документов от заемщика.
2. В случае одобрения найти подходящую недвижимость, если она еще не подобрана.
3. Провести ее оценку.
4. Предоставить документы на недвижимость от продавца.
5. Внести первоначальный взнос и оформить ДКП по форме банка.
6. Пройти процедуру регистрации в Росреестре.
7. Предоставить документы о смене собственника в банк.
8. Продавцу получить деньги на счет.

При купле-продаже с ипотекой банки требуют в обязательном порядке застраховать залоговое имущество. В отдельной статье вы можете узнать о сделке купли-продажи жилья, которое находится в ипотеке.

Приобретение и реализация земельного участка с домом

Если предметом залога выступают дом с земельным участком, то банки предъявляют дополнительные требования:

• дом должен быть признан жилым – иметь все необходимые коммуникации (электричество, вода и т.д.) и быть пригодным для проживания согласно строительным нормам;
• земля должна быть предназначена для осуществления на ней строительства частного жилья (а не для сельскохозяйственных нужд, к примеру);
• участок должен быть расположен в обозначенных банком регионах или населенных пунктах – некоторые банки устанавливают перечень регионов, где могут находиться предметы залога.

О том, как купить или продать дом с участком и без него, если недвижимость в ипотеке, мы рассказывали в другой публикации.

В случае покупки и продажи квартиры

Купля-продажа квартиры проходит по стандартной схеме:

1. Продавец или его доверенное лицо готовит комплект необходимых документов.
2. В течение 2-5 дней банк проверяет документы и принимает решение о выдаче (или отказе) кредита.
3. Если вынесено положительное решение, покупатель подписывает кредитный договор с банком и договор со страховой компанией, затем встречается с продавцом в органе регистрации.
4. Стороны подписывают Основной договор купли-продажи.
5. Регистрация сделки. Ее оформление занимает до 5 рабочих дней. После этого свидетельство о регистрации и договор следует предоставить в банк, как основания для перечисления финансов.
6. Продавец получит деньги на свой счет или в ячейку банка.

О том, как купить квартиру в ипотеку и продать жилье, приобретенное на заемные средства, читайте тут.

Использование ипотечных заемных средств для купли-продажи недвижимости удобно покупателю и выгодно банку. Для того чтобы сделка прошла успешно, имеет смысл доверить ее подготовку профессионалам. Несмотря на затраты, они сэкономят вам время и минимизируют риски возникновения неприятных ситуаций.