Грамотный подход к установлению срока договора аренды нежилого помещения без регистрации

Арендные договора для коммерческих зданий составляются между представителями бизнеса. К такой недвижимости относятся офисы, складские помещения, магазины, производственные цеха и т.д. Грамотное составление контракта обеспечивает безопасность участникам сделки. В соглашении прописывают условия сотрудничества, права и обязанности сторон, а также период действия документа.

Показать содержание

• На какой максимальный период можно заключить?
Кратковременная     Долговременная     Бессрочная    
• Обязательно ли регистрировать контракт при заключении?
Недействительность без регистрации и последствия    
• Действия при пролонгации

На какой максимальный период можно заключить?

У арендных сделок на коммерческую недвижимость нет ограничений по срокам действия. Законом не предусматривается минимальный или максимальный период. На какой срок заключается договор аренды нежилого помещения, зависит от договорённостей арендатора и арендодателя.

В зависимости от сроков действия соглашения, аренда нежилой недвижимости может быть:

• краткосрочной;
• долгосрочной;
• бессрочной.

Кратковременная

Краткосрочные или кратковременные договоры заключают на период до одного года. Время действия зависит от договорённостей между сторонами. Обычно – 11 месяцев. По истечении срока заключения недвижимость возвращается в пользование собственника. Если есть необходимость, контракт продлевают с помощью дополнительного соглашения или подписывают новый документ.

Если документ вступает в силу с 1-го числа любого месяца текущего года до 30-31-го число предыдущего месяца следующего года, то такой контракт считается заключённым на год, что уже не является краткосрочной сделкой.

Расторгнуть сделку раньше времени можно:

• по обоюдному согласию сторон;
• в одностороннем порядке, если это предусмотрено в условиях соглашения;
• в судебном порядке, если один из участников сделки нарушил условия контракта.

Долговременная

Время действия долгосрочной аренды – 12 месяцев и более (3 года, 5-10 лет). Максимальный период не предусмотрен законом и зависит от договорённостей сторон. В документе указывается точная дата окончания деятельности. Продлить или расторгнуть сотрудничество можно на тех же условиях, что и при краткосрочной аренде.

Бессрочная

Действует такое соглашение до тех пор, пока одна из сторон не примет решение прекратить сотрудничество. В этом случае контрагент, который расторгает сделку, должен уведомить о своих намерениях другую сторону не меньше чем за 3 месяца до прекращения работы.

Обязательно ли регистрировать контракт при заключении?

Сделки долгосрочной аренды коммерческой недвижимости в обязательном порядке необходимо зафиксировать в Росреестре. Контракт считается заключённым с момента регистрации документа. Соглашения о краткосрочной и бессрочной аренде в регистрации, как правило, не нуждаются (п. 2 ст. 651 ГК РФ), если иное не оговорено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Дополнительные соглашения, которые составляются к долгосрочным договорам, также должны пройти государственную регистрацию (ФЗ от 27.07.1997 №122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Недействительность без регистрации и последствия

Если договор аренды нежилой недвижимости, подписанный более чем на 1 год, не прошёл государственную регистрацию, то он считается незаключённым. Это не зависит от того, кто из сторон должен был оформить документы в Росреестре. Если арендатор или арендодатель отказывается зафиксировать соглашение в соответствии с законом, то оппонент может подать исковое заявление о государственной регистрации договора.

Если долгосрочный контракт не был зарегистрирован, в суде он будет признан незаключённым. В таком случае у сторон, подписавших этот документ, нет тех прав и обязанностей, которые указаны в соглашении, то есть, у арендатора нет правовых оснований для использования недвижимости.

Действия при пролонгации

Пролонгация – это продление контракта. Пролонгация возможна в тех случаях, когда в основном соглашении указана дата окончания действия договорённостей.

Если стороны подписывают краткосрочный контракт на 11 месяцев, с целью избежать регистрации в Росреестре, тогда в самом соглашении прописывают пункт об автоматической пролонгации на новый период, который вступает в силу после окончания действия предыдущего.

Когда в основном контракте нет информации об автоматическом продлении, а желание продолжить сотрудничество есть, заключают дополнительные соглашения о продлении или подписывают новый документ с новыми сроками действия.

Аренда нежилой недвижимости помогает в развитии бизнеса. Правильно составленный договор – гарантия безопасности для участников соглашения. Соблюдайте условия контракта, выбирайте оптимальные сроки его действия, при необходимости регистрируйте документы в соответствующих органах. И обязательно консультируйтесь с юристами и отстаивайте свои права.