Правила купли-продажи коммерческой недвижимости: как учесть все особенности?
Сделка купли-продажи недвижимости представляет собой переход права собственности на объект (земельный участок, здание, помещение и прочее) от продавца к покупателю на возмездной основе путем заключения соглашения. Различают недвижимость для личного использования и для коммерческих целей. Сделки с коммерческими недвижимыми объектами имеют некоторые особенности.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!
Показать содержание
- Чем регулируется сделка?
- Что необходимо знать?
- Заключение договора
- Основные этапы сделки
- Возможно ли приобретение в кредит?
- Как не нарваться на мошенничество?
Чем регулируется сделка?
Оборот коммерческой недвижимости происходит с учетом норм гражданского законодательства (ГК РФ). Договор о переходе прав собственности на объект, заключаемый сторонами сделки, не является отдельно существующим документом. Он считается одним из видов договоров купли-продажи, а поэтому сделка оформляется с учетом общих норм относительно купли-продажи, определенных в ГК РФ.
Переход прав собственности на коммерческую недвижимость происходит с соблюдением законодательства в следующем порядке:
- нормы относительно продажи недвижимости (параграф 7 ГК РФ гл. 30), регулирующие порядок составления договора между сторонами (ст. 549, ст. 550 ГК РФ), порядок регистрации перехода прав собственности и передачи недвижимости (ст. 551, ст. 556 ГК РФ);
- общие положения о сделке купли-продажи, включающие правила заключения договора, обязанности и ответственность продавца и покупателя, порядок оплаты (Глава 30 параграф 1 ГК РФ);
- общие нормы об обязательствах, содержащие понятие обязательств сторон договора, их исполнение и прекращение, а также общие нормы заключения договора и внесения в него изменений (Раздел 3, гл. 21-29 ГК РФ).
Также могут применяться требования ст. 447—449 ГК РФ, если объект приобретается на торгах, и ст. 217 ГК РФ, и Закона от 21.12.2001 №178-ФЗ, если происходит отчуждение недвижимого имущества из публичной в частную собственность.Что необходимо знать?
Коммерческая недвижимость любого типа может стать объектом продажи. Для успешного заключения сделки сторонам необходимо учесть все требования законодательства и возможные нюансы.
- Особое внимание покупателю следует обратить на договор о приобретении объекта. Документ должен быть подписан участниками с учетом требований ст. 550 ГК РФ.
- При выборе объекта покупателю следует получить всю информацию о недвижимости, включая имеющиеся финансовые и долговые обременения. Также важно выяснить сведения о наличии ограничений прав продавца.
- Покупатель перед заключением сделки должен знать все об имеющихся залогах, договорах аренды и прочих обязательствах (о покупке коммерческой недвижимости читайте здесь).
- Если недвижимость приобретается у физического лица, то покупатель вправе требовать от продавца копии правоустанавливающих документов, а если у юридического – учредительный договор, устав организации и справку о текущей балансовой стоимости.
- Стороны должны учитывать, что право собственности по факту переходит покупателю только после процедуры регистрации в Росреестре.
- Продавец объекта всегда стремится заключить сделку на максимально выгодных для себя условиях, но при этом нужно брать во внимание то, что потенциальный покупатель предварительно будет изучать весь рынок и сравнивать предложения от разных продавцов. В задачи продавца входит определение адекватной стоимости объекта. Сделать это можно, изучив предложения конкурентов.
- Основной акцент владелец имущества должен сделать на составлении правильного предложения для потенциальных клиентов. Характеристика объекта должна быть максимально полной и четкой, состоящей исключительно из реальных данных.
- Продавец должен позаботиться о подготовке полного пакета документов для ознакомления потенциальным покупателем. Успешная купля-продажа заключается в безопасном проведении сделки.
- Если в роли продавца выступает юридическое лицо, необходимо проверить полномочия представителя организации, ответственного за подписание соглашения.
Заключение договора
Договор о передаче прав собственности на недвижимое имущество не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Стороны могут составить его в простой письменной форме, но в таком случае продавец может обратиться в суд, чтобы оспорить сделку, сославшись на то, что его заставили подписать документ под давлением. Такое часто практикуется и в некоторых случаях суд одобряет такие иски.
Чтобы исключить риск возникновения подобной ситуации, договор лучше составлять в присутствии нотариуса, который несет ответственность за совершение сделки.
Если продажа объекта осуществляется на основании соглашения о реализации долей уставного капитала, то удостоверение сделки у нотариуса является обязательным.Договор купли-продажи должен в обязательном порядке содержать следующие пункты:
- данные сторон сделки (ФИО, паспортные данные, адрес проживания, для юридического лица данные регистрационных документов);
- детальное описание объекта купли-продажи (местонахождение, тип имущества, план объекта и его технические характеристики, прочие имеющиеся детали);
- стоимость недвижимости и валюта, в которой будет производиться расчет (стороны самостоятельно выбирают валюту, при этом курс берется на момент заключения сделки);
- срок, который дается покупателю на оплату указанной в договоре суммы, и вариант передачи денежных средств (оплата наличными, перевод на банковский счет и т.д.);
- время, которое дается на передачу объекта новому собственнику.
Скачать бланк договора купли-продажи коммерческой недвижимости
Скачать образец договора купли-продажи коммерческой недвижимостиМы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:Любые спорные моменты в соглашении стороны должны детально описать, чтобы исключить в дальнейшем возникновение конфликтных ситуаций.
Нередко стороны заключают предварительный договор купли-продажи объекта. В соглашении указываются все моменты, в которых стороны пришли к согласию. Такой документ выступает гарантией для обоих участников сделки. В период между подписанием предварительного и основного соглашения производится проверка продавца и реализуемого объекта на наличие обременений и прочих юридических аспектов.
Основные этапы сделки
После выбора потенциальным покупателем подходящего объекта и переговоров по поводу условий купли-продажи стороны переходят к подготовке документов для заключения сделки. От продавца потребуются следующие бумаги:
- подтверждение права собственности;
- выписка из Росреестра об отсутствии каких-либо ограничений;
- техническая характеристика объекта, полученная в БТИ.
Проверить все бумаги на юридическую чистоту можно, обратившись к юристам или риэлторам. Это позволит обезопасить сделку и исключить множество рисков.Если стороны достигли согласия во всех вопросах, то они подписывают между собой договор, на основании которого право собственности на недвижимость переходит к новому владельцу. Документ заключается в письменной форме, обе стороны заверяют его личными подписями. К договору прилагается акт передачи объекта, который является подтверждением фактического исполнения условий договора.
Переход права собственности на недвижимость необходимо зарегистрировать в Росреестре. Только с момента регистрации покупатель фактически становится собственником недвижимости.
Возможно ли приобретение в кредит?
Коммерческую недвижимость можно приобрести с привлечением банковских средств. Финансовые учреждения предоставляют услугу коммерческой ипотеки. В роли заемщика могут выступать индивидуальные предприниматели, владельцы предприятий, топ-менеджеры компаний.
Каждый банк устанавливает свои требования к пакету необходимых для получения кредита документов. Как правило, в список входят не только личные документы заемщика, но и документация, подтверждающая деятельность предприятия. Также банки выдвигают и ряд требований к объекту кредитования, без соблюдения которых не будет одобрена ипотека.
Как не нарваться на мошенничество?
Есть ряд моментов, которым нужно уделить особое внимание:
- Покупаемый объект не должен быть в залоге у третьего лица.
- Если недвижимость ранее считалась объектом некапитального строительства, но была переведена в разряд капитального.
- Земля, как и сам объект, должна находиться в собственности продавца.
- Объект нужно проверить на возможное параллельное заключение другой сделки.
- Необходимо ознакомиться с планами местной администрации на территорию, где находится недвижимость, чтобы исключить риск сноса объекта.
- При оформлении сделки через посредников следует выбирать только проверенные организации.
При проверке документов на недвижимость нужно не только убедиться в их юридической чистоте, но и удостовериться в наличии всех необходимых бумаг.Сделка купли-продажи коммерческого объекта осуществляется путем заключения договора между сторонами в соответствии с требованиями закона. Чтобы минимизировать риски, покупателю необходимо тщательно проверить документы на приобретаемую недвижимость и детально обсудить все пункты соглашения, которые могут стать причиной спора. Полноправным собственником покупатель становится уже после регистрации перехода прав в Росреестре.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!