Правила купли-продажи коммерческой недвижимости: как учесть все особенности?

Сделка купли-продажи недвижимости представляет собой переход права собственности на объект (земельный участок, здание, помещение и прочее) от продавца к покупателю на возмездной основе путем заключения соглашения. Различают недвижимость для личного использования и для коммерческих целей. Сделки с коммерческими недвижимыми объектами имеют некоторые особенности.

Показать содержание

• Чем регулируется сделка?
• Что необходимо знать?
• Заключение договора
• Основные этапы сделки
• Возможно ли приобретение в кредит?
• Как не нарваться на мошенничество?

Чем регулируется сделка?

Оборот коммерческой недвижимости происходит с учетом норм гражданского законодательства (ГК РФ). Договор о переходе прав собственности на объект, заключаемый сторонами сделки, не является отдельно существующим документом. Он считается одним из видов договоров купли-продажи, а поэтому сделка оформляется с учетом общих норм относительно купли-продажи, определенных в ГК РФ.

Переход прав собственности на коммерческую недвижимость происходит с соблюдением законодательства в следующем порядке:

• нормы относительно продажи недвижимости (параграф 7 ГК РФ гл. 30), регулирующие порядок составления договора между сторонами (ст. 549, ст. 550 ГК РФ), порядок регистрации перехода прав собственности и передачи недвижимости (ст. 551, ст. 556 ГК РФ);
• общие положения о сделке купли-продажи, включающие правила заключения договора, обязанности и ответственность продавца и покупателя, порядок оплаты (Глава 30 параграф 1 ГК РФ);
• общие нормы об обязательствах, содержащие понятие обязательств сторон договора, их исполнение и прекращение, а также общие нормы заключения договора и внесения в него изменений (Раздел 3, гл. 21-29 ГК РФ).

Что необходимо знать?

Коммерческая недвижимость любого типа может стать объектом продажи. Для успешного заключения сделки сторонам необходимо учесть все требования законодательства и возможные нюансы.

1. Особое внимание покупателю следует обратить на договор о приобретении объекта. Документ должен быть подписан участниками с учетом требований ст. 550 ГК РФ.
2. При выборе объекта покупателю следует получить всю информацию о недвижимости, включая имеющиеся финансовые и долговые обременения. Также важно выяснить сведения о наличии ограничений прав продавца.
3. Покупатель перед заключением сделки должен знать все об имеющихся залогах, договорах аренды и прочих обязательствах (о покупке коммерческой недвижимости читайте здесь).
4. Если недвижимость приобретается у физического лица, то покупатель вправе требовать от продавца копии правоустанавливающих документов, а если у юридического – учредительный договор, устав организации и справку о текущей балансовой стоимости.
5. Стороны должны учитывать, что право собственности по факту переходит покупателю только после процедуры регистрации в Росреестре.
6. Продавец объекта всегда стремится заключить сделку на максимально выгодных для себя условиях, но при этом нужно брать во внимание то, что потенциальный покупатель предварительно будет изучать весь рынок и сравнивать предложения от разных продавцов. В задачи продавца входит определение адекватной стоимости объекта. Сделать это можно, изучив предложения конкурентов.
7. Основной акцент владелец имущества должен сделать на составлении правильного предложения для потенциальных клиентов. Характеристика объекта должна быть максимально полной и четкой, состоящей исключительно из реальных данных.
8. Продавец должен позаботиться о подготовке полного пакета документов для ознакомления потенциальным покупателем. Успешная купля-продажа заключается в безопасном проведении сделки.
9. Если в роли продавца выступает юридическое лицо, необходимо проверить полномочия представителя организации, ответственного за подписание соглашения.

Заключение договора

Договор о передаче прав собственности на недвижимое имущество не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Стороны могут составить его в простой письменной форме, но в таком случае продавец может обратиться в суд, чтобы оспорить сделку, сославшись на то, что его заставили подписать документ под давлением. Такое часто практикуется и в некоторых случаях суд одобряет такие иски.

Чтобы исключить риск возникновения подобной ситуации, договор лучше составлять в присутствии нотариуса, который несет ответственность за совершение сделки.

Договор купли-продажи должен в обязательном порядке содержать следующие пункты:

1. данные сторон сделки (ФИО, паспортные данные, адрес проживания, для юридического лица данные регистрационных документов);
2. детальное описание объекта купли-продажи (местонахождение, тип имущества, план объекта и его технические характеристики, прочие имеющиеся детали);
3. стоимость недвижимости и валюта, в которой будет производиться расчет (стороны самостоятельно выбирают валюту, при этом курс берется на момент заключения сделки);
4. срок, который дается покупателю на оплату указанной в договоре суммы, и вариант передачи денежных средств (оплата наличными, перевод на банковский счет и т.д.);
5. время, которое дается на передачу объекта новому собственнику.

Любые спорные моменты в соглашении стороны должны детально описать, чтобы исключить в дальнейшем возникновение конфликтных ситуаций.

Нередко стороны заключают предварительный договор купли-продажи объекта. В соглашении указываются все моменты, в которых стороны пришли к согласию. Такой документ выступает гарантией для обоих участников сделки. В период между подписанием предварительного и основного соглашения производится проверка продавца и реализуемого объекта на наличие обременений и прочих юридических аспектов.

Основные этапы сделки

После выбора потенциальным покупателем подходящего объекта и переговоров по поводу условий купли-продажи стороны переходят к подготовке документов для заключения сделки. От продавца потребуются следующие бумаги:

• подтверждение права собственности;
• выписка из Росреестра об отсутствии каких-либо ограничений;
• техническая характеристика объекта, полученная в БТИ.

Если стороны достигли согласия во всех вопросах, то они подписывают между собой договор, на основании которого право собственности на недвижимость переходит к новому владельцу. Документ заключается в письменной форме, обе стороны заверяют его личными подписями. К договору прилагается акт передачи объекта, который является подтверждением фактического исполнения условий договора.

Переход права собственности на недвижимость необходимо зарегистрировать в Росреестре. Только с момента регистрации покупатель фактически становится собственником недвижимости.

Возможно ли приобретение в кредит?

Коммерческую недвижимость можно приобрести с привлечением банковских средств. Финансовые учреждения предоставляют услугу коммерческой ипотеки. В роли заемщика могут выступать индивидуальные предприниматели, владельцы предприятий, топ-менеджеры компаний.

Каждый банк устанавливает свои требования к пакету необходимых для получения кредита документов. Как правило, в список входят не только личные документы заемщика, но и документация, подтверждающая деятельность предприятия. Также банки выдвигают и ряд требований к объекту кредитования, без соблюдения которых не будет одобрена ипотека.

Как не нарваться на мошенничество?

Есть ряд моментов, которым нужно уделить особое внимание:

1. Покупаемый объект не должен быть в залоге у третьего лица.
2. Если недвижимость ранее считалась объектом некапитального строительства, но была переведена в разряд капитального.
3. Земля, как и сам объект, должна находиться в собственности продавца.
4. Объект нужно проверить на возможное параллельное заключение другой сделки.
5. Необходимо ознакомиться с планами местной администрации на территорию, где находится недвижимость, чтобы исключить риск сноса объекта.
6. При оформлении сделки через посредников следует выбирать только проверенные организации.

Сделка купли-продажи коммерческого объекта осуществляется путем заключения договора между сторонами в соответствии с требованиями закона. Чтобы минимизировать риски, покупателю необходимо тщательно проверить документы на приобретаемую недвижимость и детально обсудить все пункты соглашения, которые могут стать причиной спора. Полноправным собственником покупатель становится уже после регистрации перехода прав в Росреестре.