Всё, что нужно знать собственнику недвижимости о том, можно ли перевести нежилое помещение в жилое и наоборот

Малый и средний бизнес неуклонно развивается, и офисы фирм и предприятий должны быть географически ближе к потребителям. Вот из-за чего возникают вопросы о том, как получить право переоформления жилья под нужды коммерции или наоборот – ненужное нежилое здание под заселение жильцами. Как это сделать, опираясь на нормы закона, читайте ниже.

Показать содержание

• Можно ли перевести и насколько это сложно?
• Какой орган переводит недвижимость их одной категории в другую и каковы условия?
• Порядок признания жилой недвижимости нежилой и наоборот
• Документы
• Стоимость
• Какие последствия влечет перевод недвижимости в другую категорию?
• Запрет и отказ, следующие за этим действия

Можно ли перевести и насколько это сложно?

Перевод помещения – это процедура, по завершении которой владелец помещения получает право сменить статус помещения и использовать бывшую квартиру как предприятие, организацию или учреждение. Тогда как неиспользуемое промышленное помещение после перестройки может стать жилым – многоквартирным домом, коттеджем на несколько владельцев или общежитием.

Процесс перевода жилого помещения в нежилое – процедура несложная, но она происходит не одномоментно и осложняется такими факторами:

• нужно получить согласие всех владельцев квартир в доме на изменение статуса конкретной квартиры;
• привести площадь в соответствие с актом приемной комиссии и точно выполнить строительно-ремонтные работы по реконструкции;
• выждать положенные сроки рассмотрения заявления и поданных документов – как минимум 48 рабочих дней от их подачи в полном объеме.

Можно ли перевести нежилую недвижимость в жилом доме в жилую и как это сделать, читайте тут, а о том, возможен ли перевод жилого здания или его части в нежилое, узнайте здесь.

Какой орган переводит недвижимость их одной категории в другую и каковы условия?

Закон в пункте 1 ст. 23 ФЗ № 188 определяет орган, осуществляющий смену принадлежности площади под жильё или промышленный объект. Этими полномочиями обладают только структуры местного самоуправления.

Перевод помещения из жилого фонда в нежилой происходит, если выполняются условия перевода, указанные в положениях статьи 22, а также соотносящиеся с нормами градостроения:

• можно подвести нужные коммуникации и организовать отдельный вход;
• жилое помещение находится на первом этаже или выше, но под ним расположен нежилой фонд;
• получено согласие владельцев всего дома на перевод недвижимости;
• преобразованием фондового статуса помещения занимается владелец;
• в жилом помещении не станут проводиться религиозные мероприятия;
• предназначение недвижимости не нарушит норм градостроения и санитарного состояния прилежащего жилья, а нежилом фонде проведена полная реконструкция для комфортного проживания людей.

Порядок признания жилой недвижимости нежилой и наоборот

Изменение фондовой принадлежности помещения производится поэтапно, как предусмотрено в нормах статьи 23 ФЗ № 188:

• Сбор пакета необходимых документов.
• Подача заявления и бумаг в МФЦ или орган исполнительной власти в том населенном пункте, где зарегистрирована недвижимость. Сдача-приемка документации подтверждается справкой.
• Заключение о переводе будет вынесено в течение 45 суток от подачи полного пакета документации и будет содержать указания по переоборудованию или капитальной реконструкции помещения под жилой или нежилой фонд. После выполнения реконструкции помещения его целесообразность актирует комиссия.
• На основании акта муниципалитет, МФЦ или Росреестр регистрирует новый статус помещения.

О порядке действий для перевода из жилого помещения нежилое мы рассказывали тут.

Документы

Согласно ст. 23 ФЗ № 188 в муниципальные органы нужно подать такие документы:

• Письменное заявление о переводе площадей из одного фонда в другой лицом, владеющим недвижимостью или его представителем. Арендатор такого права не имеет.
• Документация, подтверждающая право собственности на помещение, которое подвергается переоформлению. Все копии должны быть заверены нотариусом.
• Описание помещения и его план (для жилых площадей необходима подача техпаспорта).
• План сооружения, в котором происходит перевод, по этажам.
• Проектная документация по благоустройству и/или перепланированию переводимых площадей.
• Запротоколированное позитивное решение владельцев квартир дома, в котором происходит перевод площадей, на вывод из жилого фонда.

Стоимость

Параметры оценки стоимости переводимых фондов более чем вариативны:

• жилой квартал или населенный пункт, в котором расположено сооружение;
• состояние площадей и коммуникаций;
• потенциал коммерческого применения;
• возможность конгломерации переводимых фондов в одно целое;
• комфортность эксплуатации.

О стоимости перевода жилого помещения в нежилое и о тонкостях процедуры рассказано тут.

Какие последствия влечет перевод недвижимости в другую категорию?

В той ситуации, когда владелец недвижимости вывел ее из нежилого фонда, изменяются:

• Статус площади. В таком помещении на законных основаниях можно проводить коммерческую деятельность, которая не мешает жильцам прилежащих квартир или домов. Это могут быть продуктовые магазины, парикмахерские, салоны красоты, солярии или фитнес-центры, медицинские кабинеты, юридические консультации, центры компьютерного или бытового сервиса и многое другое.
• Правоотношения с коммунальными структурами. Стоимость использованных в помещении тепла, газа, воды, объем отведенных стоков или количество электроэнергии повышается приблизительно вдвое.
• Рост потенциальной стоимости объекта. Как свидетельствует практика, стоимость недвижимости возрастет приблизительно на 20%, но не всегда находятся желающие оформить покупку.
• Налог на недвижимость. Нежилой фонд подлежит налогообложению в объеме 2,2% в год от остаточной стоимости объектов.
• Юридический адрес. Право использовать адрес бывшей квартиры как адрес предприятия или организации.
• Абсолютная невозможность регистрации или прописки.

Запрет и отказ, следующие за этим действия

Как предусмотрено в статье 24 ФЗ № 188 случаются ситуации, в которых органы местной власти могут по закону не дать согласия на смену категории помещений:

• если владелец недвижимости не подал всех предусмотренных законом документов;
• при негативном ответе на запрос о наличии недостающего документа или сведений как таковых в органы власти, ведающие его выдачей;
• если владелец жилья уведомлен об отсутствии сведений или документов для перевода имущества в органах власти, но в течение 15 рабочих дней не подал их самостоятельно;
• подача заявления и сведений происходила не в уполномоченную структуру;
• не выполняются условия перевода площадей;
• предполагаемое благоустройство и капитальная перепланировка нарушают нормы закона.

Документ должен быть выдан на руки заявителю для осведомления как максимум на протяжении 3 дней или переслан по почте. Лицо, инициировавшее перевод помещения, может обжаловать заключение в суде.

Об отказе в переводе, его оспаривании и об условиях перевода жилого в нежилое узнайте тут.

Ситуации, которые могут возникнуть при переводе жилого помещения в коммерческую недвижимость, многогранны и многолики. Отстоять законные интересы в органах местной власти помогут профессиональные юристы по недвижимости, гораздо лучше обычных граждан осведомленные в тонкостях этой процедуры.