Всё, что нужно знать собственнику и арендатору коммерческой недвижимости об особенностях владения и управления

Рынок недвижимости для бизнесменов и предприятий является одним из прибыльных источников дохода. Популярностью пользуется аренда и продажа коммерческой недвижимости, а также строительство зданий под коммерческую деятельность. Чтобы правильно управлять коммерческой недвижимостью, необходимо знать особенности такого вида бизнеса.

Показать содержание

• Коммерческая недвижимость — что это такое и какими законами регулируется?
• Плюсы и минусы недвижимого имущества такого назначения
Стоит ли в нее инвестировать?    
• Виды объектов: торговые и иные
• Фото
• Основные законодательные требования к помещениям и их характеристики
Общие требования     Возможно ли долевое владение?     Можно ли использовать жилые площади под коммерцию или обязательно переводить их в нежилые?    
• Порядок и правила эксплуатации
Что значит управление такими объектами?     Разрешена ли перепланировка зданий и установка отдельного входа?    
• Оформление каких сделок возможно с таким недвижимым имуществом?
• Где искать и как выбирать помещения?
Нужна ли их оценка и как она проводится?    
• Как определяется кадастровая стоимость: пример и порядок расчета
• Собственник или арендатор оплачивает коммунальные платежи в частных и в многоквартирных домах?
Отличаются ли цены от обычных?    
• Кратко о налогообложении
• Полезное видео

Коммерческая недвижимость — что это такое и какими законами регулируется?

Коммерческой недвижимостью являются нежилое недвижимое имущество, включающее в себя помещения, земельные участки, здания. Данное имущество используется для получения прибыли бизнесменами и предпринимателями.

Основной закон, регулирующий управление и особенности коммерческой недвижимости – «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года № 218-ФЗ. Законом установлено, что любой вид бизнеса должен быть зарегистрирован, располагаясь в коммерческой недвижимости. Таким бизнесом могут быть:

• кафе;
• рестораны;
• торговые центры;
• склады;
• красоты.

Имущество приносит прибыль, но не используется людьми для жилья.

Основными терминами являются:

• Коммерческое помещение – обычно используются для офисов, мастерских, магазинов или аптек. Данный вид наиболее популярен среди предпринимателей.
• Коммерческое здание – наземное строительное сооружение, включающее в себя помещения для осуществления коммерческой деятельности: торговые центры, бизнес-центры, размещение производственных помещений, хранения продукции.
• Земельные участки коммерческого назначения – определенный участок земной поверхности, имеющий границы, площадь, местоположение и правовой статус.

Плюсы и минусы недвижимого имущества такого назначения

Бизнес с коммерческой недвижимости прибылен, основное его применение – аренда, но и при покупке такого рода имущества, доход обещает быть немалым. Чтобы понимать, выгодно ли использовать имущество, стоит знать плюсы и минусы таких сделок.

Преимущества:

• срок окупаемости гораздо ниже за счет высокой арендной платы;
• данный вид недвижимости пользуется спросом у предпринимателей и бизнесменов;
• вложения в ремонт и благоустройство могут повысить доход;
• стабильный источник дохода для владельца имущества;
• можно использовать имущество в качестве залога на кредит;
• цены на имущество устойчивы даже при наступлении кризиса в стране.

Недостатки:

• высокая стоимость при покупке недвижимости;
• при перепродаже имущества возможны сложности при высокой стоимости;
• сложность в прогнозировании цен на аренду и покупку имущества;
• в периоды кризиса недвижимость бывает не востребована.

Стоит ли в нее инвестировать?

Уже не один год коммерческое имущество – отличный вариант для инвестиций. Чтобы грамотно управлять, крайне важно знать все законодательные нормы и правила.

Важно учитывать некоторые детали сделок:

• проверять все документы при купле-продаже и аренде имущества;
• приглашение независимого эксперта для адекватной оценки стоимости имущества;
• учитывать все риски;
• иметь дополнительный источник дохода.

Про бизнес на инвестициях в коммерческую недвижимость мы подробно рассказывали тут.

Виды объектов: торговые и иные

Существует несколько видов коммерческой недвижимости:

• торговая – направлена на осуществление торговли, такой недвижимостью являются магазины, торговые центры, аптеки;
• свободного назначения – в основном используется под сферу обслуживания, например, спортивные центры, кафе, бары и рестораны;
• офисная – используется для офисного назначения, бизнес-центров;
• индустриальная – помещения, используемые для производственной деятельности;
• социальная – объекты для организации социальной деятельности: аэропорты, вокзалы, центры медицинской помощи.

Фото

Ниже представлены фото разных видов коммерческой недвижимости:

Основные законодательные требования к помещениям и их характеристики

Общие требования

По нормам СанПин регулируются требования:

1. Торговые помещения:
   • температура воздуха в помещении должна быть 25 градусов для теплого времени года на основании норм СанПин 3.4.6.1066-01;
   • покрытие потолка должно быть водостойким;
   • отделочные работы выполнены материалами, которые одобрены здравоохранением.
2. Производственные помещения:
   • температура может колебаться от 14 до 25 градусов, но в летние сезоны не может превышать уличную температуру больше чем на пять градусов;
   • допустимая влажность составляет 60-70%;
   • в помещении должны быть оборудованы места для сброса отходов производства.
3. Склады:
   • форма помещения должна быть прямоугольной;
   • потолки должны быть высотой от семи метров;
   • наличие вентиляционной системы;
   • наличие пожарной системы.
4. Офисы:
   • рабочее место человека составляет не менее 4,5 -6 метров квадратных;
   • освещение должно быть не менее 200 Люкс;
   • исправная работа вентиляции и пожарной системы.

Возможно ли долевое владение?

В случае если бизнес оформлен как акционерное общество, то держатели акций и совет учредителей имеют право на долю в бизнесе. В таком случае при проведении сделок необходимо разрешение всех участников акционерного общества.

Можно ли использовать жилые площади под коммерцию или обязательно переводить их в нежилые?

Коммерческой недвижимостью считаются только нежилое имущество, при сдаче в аренду квартиру в многоквартирном доме требуется перевод недвижимости в нежилой фонд.

Порядок и правила эксплуатации

Что значит управление такими объектами?

Управление предполагает ремонт, техническое обслуживание, контролирование поддержания помещения в надлежащем виде.

Управлением считается:

• планирование финансовых средств и мероприятий по ведению бизнеса;
• проведение необходимых ремонтных работ;
• закупка отделочных материалов и ресурсов;
• ежедневная проверка и техобслуживание;
• оформление технической документации;
• санитарные мероприятия.

Про доверительное управление коммерческой недвижимостью мы писали тут.

Разрешена ли перепланировка зданий и установка отдельного входа?

Согласно части 2 статьи 25 ЖК владельцу разрешено проводить перепланировку и различные технические работы с имуществом, если он правильно учитывает все технические особенности и возможности изменения планировки здания или помещения.

Процесс перепланировки необходимо согласовывать в некоторых инстанциях:

• Жилищная комиссия.
• Префектура.
• БТИ.

Сюда же относится установка отдельного входа в здание, особенно это касается многоквартирных домов.

Оформление каких сделок возможно с таким недвижимым имуществом?

Существует несколько видов возможных сделок:

• продажа объектов;
• покупка имущества;
• сдача в аренду для бизнесменов и предпринимателей.

Где искать и как выбирать помещения?

Основными способами поиска являются:

• риэлторские агентства;
• торги;
• специализированные сайты;
• частные объявления.

При выборе объекта следует обращать внимание на такие факторы, как:

• расположение помещения – важно помнить о назначении объекта;
• инфраструктура;
• наличие парковок, подъездных путей, близости к общественному транспорту;
• наличие ремонта.

Нужна ли их оценка и как она проводится?

Оценка помогает определить реальную стоимость объекта или пересмотреть сумму налога. Установление стоимости поможет в процедурах с кредитами, переводом имущества в долевую собственность, спорами с наследованием, сдачи в аренду.

Всё об оценке объектов коммерческой недвижимости и составлении финального отчёта можно узнать тут.

Как определяется кадастровая стоимость: пример и порядок расчета

Цена за квадратный метр коммерческого помещения чаще всего выше, чем жилых помещений.

Цена недвижимости зависит от нескольких особенностей:

• расположение помещение, его близость к центру города и культурным достояниям;
• площадь объекта и его планировка;
• состояние ремонта в помещении;
• наличие технического оборудования;
• доступ к общественному транспорту, наличие парковки.

Пример расчета кадастровой стоимости:

ООО приобрело в собственность помещение в бизнес-центре, площадь которого составила 300 кв.м. В Росреестре бизнес зарегистрирован под единым кадастровым номером. Общая кадастровая стоимость составила 800 000 000 рублей. Бухгалтер компании необходимо найти актуальные сведения о масштабе всего бизнес-центра. Данные такого рода запрашиваются в БТИ, ЕГРН, также внесены в договор купли-продажи и имеются у собственника центра.

Примерно общий метраж составит 8 000 кв.м. Бухгалтер вычислит долю конкретного офиса в общем метраже:

300 / 8 000 = 0, 0375.

Из доли определяется часть, которая облагается налогом на имущество кадастровой стоимости:

800 000 000 * 0,0375 = 30 000 000 рублей.

Собственник или арендатор оплачивает коммунальные платежи в частных и в многоквартирных домах?

Для коммерческого имущества оплата коммунальных услуг назначается на таких же основаниях, как и для жилых помещений. В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 354 нежилые объекты определены как помещение, не входящее в жилой и общедомовой фонд.

Существует несколько необходимых платежей для владельца:

• электроснабжение;
• отопление;
• водоснабжение;
• ремонт и содержание лифтов;
• оплата домофона, если имеется.

Отличаются ли цены от обычных?

Все платежи регулируются общими тарифами, принятыми в доме. Оплатой платежей может заниматься как собственник объекта, так и арендатор, в последнем случае владелец включает платежи в стоимость аренды.

Кратко о налогообложении

В 2019-2020 годах регионы РФ переходят на кадастровый порядок расчета налогов. Суммы налогов зависят от реальной стоимости помещения, к сожалению, это повлияло на окупаемость и доходность для владельцев недвижимости. Размер уплачиваемого налога и кадастровой стоимости допустимо оспорить в Кадастровой палате, если собственник напишет заявление.

Независимая экспертиза оплачивается отдельно. Для некоторых юридических и физических лиц предусмотрены льготы – собственники социальной недвижимости и предприниматели, которые использовали УСН и ПСН.

Управление объектами и извлечение из нее прибыли, может стать хорошим доходом для предпринимателя. Некоторые компания предлагают доли в собственности такого помещения, что обеспечивает дополнительный доход. Если соблюдать все правила и законы, связанные с коммерческими помещениями, то такой доход будет стабильным и достойным.

Полезное видео

Рассказ инвестора на тему коммерческой недвижимости: