Всё, что нужно знать собственнику и арендатору коммерческой недвижимости об особенностях владения и управления
Рынок недвижимости для бизнесменов и предприятий является одним из прибыльных источников дохода. Популярностью пользуется аренда и продажа коммерческой недвижимости, а также строительство зданий под коммерческую деятельность. Чтобы правильно управлять коммерческой недвижимостью, необходимо знать особенности такого вида бизнеса.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!
Показать содержание
- Коммерческая недвижимость — что это такое и какими законами регулируется?
- Плюсы и минусы недвижимого имущества такого назначения
- Виды объектов: торговые и иные
- Фото
- Основные законодательные требования к помещениям и их характеристики
Общие требования Возможно ли долевое владение? Можно ли использовать жилые площади под коммерцию или обязательно переводить их в нежилые?- Порядок и правила эксплуатации
Что значит управление такими объектами? Разрешена ли перепланировка зданий и установка отдельного входа?- Оформление каких сделок возможно с таким недвижимым имуществом?
- Где искать и как выбирать помещения?
- Как определяется кадастровая стоимость: пример и порядок расчета
- Собственник или арендатор оплачивает коммунальные платежи в частных и в многоквартирных домах?
- Кратко о налогообложении
- Полезное видео
Коммерческая недвижимость — что это такое и какими законами регулируется?
Коммерческой недвижимостью являются нежилое недвижимое имущество, включающее в себя помещения, земельные участки, здания. Данное имущество используется для получения прибыли бизнесменами и предпринимателями.
Основной закон, регулирующий управление и особенности коммерческой недвижимости – «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года № 218-ФЗ. Законом установлено, что любой вид бизнеса должен быть зарегистрирован, располагаясь в коммерческой недвижимости. Таким бизнесом могут быть:
- кафе;
- рестораны;
- торговые центры;
- склады;
- красоты.
Стоимость коммерческой недвижимости окупается со временем, а после она приносит дополнительную прибыль владельцу. Для успешного развития бизнеса такая недвижимость обычно расположена в центре города или в престижных районах.Имущество приносит прибыль, но не используется людьми для жилья.
Основными терминами являются:
- Коммерческое помещение – обычно используются для офисов, мастерских, магазинов или аптек. Данный вид наиболее популярен среди предпринимателей.
- Коммерческое здание – наземное строительное сооружение, включающее в себя помещения для осуществления коммерческой деятельности: торговые центры, бизнес-центры, размещение производственных помещений, хранения продукции.
- Земельные участки коммерческого назначения – определенный участок земной поверхности, имеющий границы, площадь, местоположение и правовой статус.
Плюсы и минусы недвижимого имущества такого назначения
Бизнес с коммерческой недвижимости прибылен, основное его применение – аренда, но и при покупке такого рода имущества, доход обещает быть немалым. Чтобы понимать, выгодно ли использовать имущество, стоит знать плюсы и минусы таких сделок.
Преимущества:
- срок окупаемости гораздо ниже за счет высокой арендной платы;
- данный вид недвижимости пользуется спросом у предпринимателей и бизнесменов;
- вложения в ремонт и благоустройство могут повысить доход;
- стабильный источник дохода для владельца имущества;
- можно использовать имущество в качестве залога на кредит;
- цены на имущество устойчивы даже при наступлении кризиса в стране.
Недостатки:
- высокая стоимость при покупке недвижимости;
- при перепродаже имущества возможны сложности при высокой стоимости;
- сложность в прогнозировании цен на аренду и покупку имущества;
- в периоды кризиса недвижимость бывает не востребована.
Стоит ли в нее инвестировать?
Уже не один год коммерческое имущество – отличный вариант для инвестиций. Чтобы грамотно управлять, крайне важно знать все законодательные нормы и правила.
Важно учитывать некоторые детали сделок:
- проверять все документы при купле-продаже и аренде имущества;
- приглашение независимого эксперта для адекватной оценки стоимости имущества;
- учитывать все риски;
- иметь дополнительный источник дохода.
Для оформления сделок стоит нанимать юриста, чтобы все процессы были прозрачны для бизнесмена и его партнеров.Про бизнес на инвестициях в коммерческую недвижимость мы подробно рассказывали тут.
Виды объектов: торговые и иные
Существует несколько видов коммерческой недвижимости:
- торговая – направлена на осуществление торговли, такой недвижимостью являются магазины, торговые центры, аптеки;
- свободного назначения – в основном используется под сферу обслуживания, например, спортивные центры, кафе, бары и рестораны;
- офисная – используется для офисного назначения, бизнес-центров;
- индустриальная – помещения, используемые для производственной деятельности;
- социальная – объекты для организации социальной деятельности: аэропорты, вокзалы, центры медицинской помощи.
Фото
Ниже представлены фото разных видов коммерческой недвижимости:
Основные законодательные требования к помещениям и их характеристики
Общие требования
По нормам СанПин регулируются требования:
- Торговые помещения:
- температура воздуха в помещении должна быть 25 градусов для теплого времени года на основании норм СанПин 3.4.6.1066-01;
- покрытие потолка должно быть водостойким;
- отделочные работы выполнены материалами, которые одобрены здравоохранением.
- Производственные помещения:
- температура может колебаться от 14 до 25 градусов, но в летние сезоны не может превышать уличную температуру больше чем на пять градусов;
- допустимая влажность составляет 60-70%;
- в помещении должны быть оборудованы места для сброса отходов производства.
- Склады:
- форма помещения должна быть прямоугольной;
- потолки должны быть высотой от семи метров;
- наличие вентиляционной системы;
- наличие пожарной системы.
- Офисы:
- рабочее место человека составляет не менее 4,5 -6 метров квадратных;
- освещение должно быть не менее 200 Люкс;
- исправная работа вентиляции и пожарной системы.
Возможно ли долевое владение?
В случае если бизнес оформлен как акционерное общество, то держатели акций и совет учредителей имеют право на долю в бизнесе. В таком случае при проведении сделок необходимо разрешение всех участников акционерного общества.
Можно ли использовать жилые площади под коммерцию или обязательно переводить их в нежилые?
Коммерческой недвижимостью считаются только нежилое имущество, при сдаче в аренду квартиру в многоквартирном доме требуется перевод недвижимости в нежилой фонд.
При неисполнении данного требования на владельца накладываются административные штрафы.Порядок и правила эксплуатации
Что значит управление такими объектами?
Управление предполагает ремонт, техническое обслуживание, контролирование поддержания помещения в надлежащем виде.
Управлением считается:
- планирование финансовых средств и мероприятий по ведению бизнеса;
- проведение необходимых ремонтных работ;
- закупка отделочных материалов и ресурсов;
- ежедневная проверка и техобслуживание;
- оформление технической документации;
- санитарные мероприятия.
Про доверительное управление коммерческой недвижимостью мы писали тут.
Разрешена ли перепланировка зданий и установка отдельного входа?
Согласно части 2 статьи 25 ЖК владельцу разрешено проводить перепланировку и различные технические работы с имуществом, если он правильно учитывает все технические особенности и возможности изменения планировки здания или помещения.
Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме
- Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
- Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Процесс перепланировки необходимо согласовывать в некоторых инстанциях:
- Жилищная комиссия.
- Префектура.
- БТИ.
Сюда же относится установка отдельного входа в здание, особенно это касается многоквартирных домов.
При перепланировке необходимо вносить изменения в технический паспорт имущества.Оформление каких сделок возможно с таким недвижимым имуществом?
Существует несколько видов возможных сделок:
- продажа объектов;
- покупка имущества;
- сдача в аренду для бизнесменов и предпринимателей.
Где искать и как выбирать помещения?
Основными способами поиска являются:
- риэлторские агентства;
- торги;
- специализированные сайты;
- частные объявления.
При выборе объекта следует обращать внимание на такие факторы, как:
- расположение помещения – важно помнить о назначении объекта;
- инфраструктура;
- наличие парковок, подъездных путей, близости к общественному транспорту;
- наличие ремонта.
Нужна ли их оценка и как она проводится?
Оценка помогает определить реальную стоимость объекта или пересмотреть сумму налога. Установление стоимости поможет в процедурах с кредитами, переводом имущества в долевую собственность, спорами с наследованием, сдачи в аренду.
Эксперт определяет реальную стоимость объекта при получении технического задания и после заключения контракта об оказании услуг. После оценки все сведения вносятся в отчет, который передается владельцу.Всё об оценке объектов коммерческой недвижимости и составлении финального отчёта можно узнать тут.
Как определяется кадастровая стоимость: пример и порядок расчета
Цена за квадратный метр коммерческого помещения чаще всего выше, чем жилых помещений.
Цена недвижимости зависит от нескольких особенностей:
- расположение помещение, его близость к центру города и культурным достояниям;
- площадь объекта и его планировка;
- состояние ремонта в помещении;
- наличие технического оборудования;
- доступ к общественному транспорту, наличие парковки.
Кадастровая стоимость зависит также от спроса на рынке и рыночной цены помещений. В Государственном кадастре закреплены цены за метр. Для ознакомления с данными сведениями стоит обратиться в МФЦ и Росреестр.Пример расчета кадастровой стоимости:
ООО приобрело в собственность помещение в бизнес-центре, площадь которого составила 300 кв.м. В Росреестре бизнес зарегистрирован под единым кадастровым номером. Общая кадастровая стоимость составила 800 000 000 рублей. Бухгалтер компании необходимо найти актуальные сведения о масштабе всего бизнес-центра. Данные такого рода запрашиваются в БТИ, ЕГРН, также внесены в договор купли-продажи и имеются у собственника центра.
Примерно общий метраж составит 8 000 кв.м. Бухгалтер вычислит долю конкретного офиса в общем метраже:
300 / 8 000 = 0, 0375.
Из доли определяется часть, которая облагается налогом на имущество кадастровой стоимости:
800 000 000 * 0,0375 = 30 000 000 рублей.
Собственник или арендатор оплачивает коммунальные платежи в частных и в многоквартирных домах?
Для коммерческого имущества оплата коммунальных услуг назначается на таких же основаниях, как и для жилых помещений. В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 354 нежилые объекты определены как помещение, не входящее в жилой и общедомовой фонд.
Существует несколько необходимых платежей для владельца:
- электроснабжение;
- отопление;
- водоснабжение;
- ремонт и содержание лифтов;
- оплата домофона, если имеется.
Отличаются ли цены от обычных?
Все платежи регулируются общими тарифами, принятыми в доме. Оплатой платежей может заниматься как собственник объекта, так и арендатор, в последнем случае владелец включает платежи в стоимость аренды.
Оплату коммунальных платежей необходимо включать в стоимость ежемесячной аренды, если владелец хочет получать дополнительную прибыль.Кратко о налогообложении
В 2019-2020 годах регионы РФ переходят на кадастровый порядок расчета налогов. Суммы налогов зависят от реальной стоимости помещения, к сожалению, это повлияло на окупаемость и доходность для владельцев недвижимости. Размер уплачиваемого налога и кадастровой стоимости допустимо оспорить в Кадастровой палате, если собственник напишет заявление.
Независимая экспертиза оплачивается отдельно. Для некоторых юридических и физических лиц предусмотрены льготы – собственники социальной недвижимости и предприниматели, которые использовали УСН и ПСН.
Управление объектами и извлечение из нее прибыли, может стать хорошим доходом для предпринимателя. Некоторые компания предлагают доли в собственности такого помещения, что обеспечивает дополнительный доход. Если соблюдать все правила и законы, связанные с коммерческими помещениями, то такой доход будет стабильным и достойным.
Полезное видео
Рассказ инвестора на тему коммерческой недвижимости:
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!