8 (800)  302-76-94

Нюансы обмена квартиры на квартиру: виды, документы, оформление сделки и особенности

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Если у вас возникла потребность в обмене квартиры, то необходимо знать все нюансы, подводные камни и негативные стороны процесса. С одной стороны совершение сделки по смене жилищных условий предполагает быстрый переезд на новую квартиру, с другой стороны – необходимо разобраться со всеми документами на старую квартиру. В этом случае без помощи опытного юриста и его советов не обойтись.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Варианты

В советское время обменять квартиру было очень просто. Это связано с тем, что переезды не были такой редкостью, как сейчас. Сегодня очень сложно найти того, кто будет согласен на обмен своей квартиры на вашу. Намного проще стало продать квартиру, а за вырученные деньги купить новую.

Существует всего два способа обмена квартиры:

  • Обмен с помощью купли/продажи. В этом случае квартира сначала выставляется на продажу, после чего покупается новая.
  • Прямой обмен. Такой вариант предполагает обмен между двумя квартирами сразу. Но это слишком сложно, т.к. поток желающих совершить обмен жилья намного меньше, чем тех, кто хочет его просто купить.

Можно ли поменять большую на меньшую и наоборот?

Сделать такой обмен можно, используя 3 способа:

  • с помощью договора о купле-продаже;
  • с помощью соглашения о мене квартиры, где прописан весь процесс обмена и некоторые нюансы в виде дополнительных платежей;
  • с помощью трейд-ин, когда вторичная недвижимость меняется на квартиру в новом доме.

Сумма доплаты зависит от различных факторов: от района, где находится недвижимость, наличия в квартире мебели, от ближайшей инфраструктуры и др.

Также существуют варианты обмена квартир с большим и меньшим метражом без доплаты. Это происходит в случае, если в жилье не сделан элементарный ремонт, либо она находится слишком далеко от центра.

Важно! Для того, чтобы определить размер доплаты можно обратиться к таким специалистам, как риэлторы или оценщики. Это поможет избавиться от ненужных расчетов, но будет стоить дополнительных денег.

Для четырехкомнатной квартиры существует несколько вариантов реального обмена:

  • на 1+2;
  • на 1 +доплата;
  • на 2 + доплата;
  • на 1+1;
  • на 3 с доплатой или без;
  • на 4.

Для 4-ки существует много других вариантов, например, 1+1+1, 2+2, 3+1, 1+1+1+1 (если это комнаты) и т.п. Но на практике они мало осуществимы за счет разницы в стоимости квадратного метра.

Трехкомнатную квартиру можно обменять на следующие варианты:

  • на 1+1 с доплатой или без;
  • на 2 с доплатой или без;
  • на 1 с доплатой;
  • на 3 с доплатой или без.

У двухкомнатной квартиры таких вариантов по обмену значительно меньше:

  • на 1+1 с доплатой или без;
  • на 1 с доплатой;
  • на 2 с доплатой или без;
  • на комнату с доплатой;
  • на две комнаты.

Для однокомнатных квартир вариантов еще меньше:

  • на комнату с доплатой;
  • на две комнаты;
  • на однокомнатную.

Двух на одну и наоборот

При возникновении ситуации, когда в собственности имеется сразу две квартиры, но вы хотите приобрести одну с лучшими условиями, хорошим вариантом станет продажа двух квартир и только после этого приобретение новой. Но приготовьтесь к очень долгому процессу, т.к. продать две квартиры одновременно слишком сложно.

Также можно воспользоваться вариантом с продажей более дорогого жилья и получения кредита на оставшуюся сумму. Это сократит время продажи. Также у вас появится возможность реализовать вторую квартиру и этими деньгами погасить взятую ипотеку. Чтобы сроки были минимальные, необходимо все документы по совершенным сделкам подготовить заранее.

Данный вариант выгоден тем, что две квартиры сразу продать нереально, а цены на недвижимость постоянно меняются в сторону увеличения. Это значит, что вместе с временем можно потерять и деньги, которых попросту может не хватить через какое-то время.

Одну квартиру разменять на 2 получится быстрее, если недвижимость ликвидная. Но условия обмена будут хуже, т.к. цена метра в 1-ке гораздо выше, чем, к примеру, в 3-ке. В данном случае также применим ДКП поочередно к продаваемому и к каждому покупаемому объекту, поскольку подобрать все варианты одновременно для прямого обмена крайне сложно.

Без доплаты и с доплатой

При обмене, в отличие от договора купли-продажи, необходимо не купить недвижимость, а обменять одну квартиру на другую. Такой обмен проходит либо с доплатой определенной суммы, либо без нее, если владельцы пришли к выводу об одинаковой цене для недвижимости.

В любом случае между ними составляется договор. Стороны выступают и в роли продавца, и в роли покупателя даже при договоре мены.

Важно! Если от одной из сторон требуется доплата за обмен квартирами, то не забывайте составить расписку на передачу денег. При перечислении денег с помощью счета укажите в квитанции, что это доплата по совершаемой сделке.

Как сделать процедуру?

В большинстве случаев мена происходит в несколько этапов и оформляется несколькими договорами о купле-продаже.

С чего начинать и куда обращаться?

Прежде, чем оформить обмен, необходимо произвести несколько очень важных этапов, таких как:

  1. найти вариант для обмена (самостоятельно или через агентство);
  2. оценить рыночную стоимость недвижимости (своей и приобретаемой);
  3. при доплате необходимо решить вопрос, кому доплачивать и какую сумму;
  4. оформление и подписание сразу двух договоров о купле-продаже в один день или договора мены;
  5. регистрация сделки в Росреестре ;
  6. передача приобретенной недвижимости.

При этом не стоит забывать о задатке, расчетах и сборе дополнительных документов.

Список необходимых документов

Чтобы оформить сделку правильно, необходимо заранее подготовить все документы:

  • правоустанавливающие документы (дарственная, ДКП, свидетельство о наследовании и т.п.);
  • правоудостоверяющие бумаги (свидетельство о собственности, выписка ЕГРН);
  • паспорта с пропиской, либо доверенности, которые необходимо заверить у нотариуса;
  • технические паспорта;
  • согласие на сделку второго супруга;
  • справки о составе семьи;
  • справка об отсутствии ареста на имущество;
  • копии об отсутствии задолженности на лицевых счетах.
Если квартира не приватизирована, то помимо вышеперечисленных документов необходимо взять согласие муниципалитета на обмен и копии паспортов совершеннолетних членов семьи с их согласием на обмен.

Особенности составления договора

На каждом договоре должна обязательно стоять дата составления и место, а также указываются обязательные положения:

  • ФИО каждой из сторон, а также их паспортные данные;
  • данные об имуществе, которое подлежит мене, в том числе технические и кадастровые характеристики и адреса;
  • пункт о переходе права владением имуществом;
  • условия сделки (с доплатой или без);
  • сроки передачи имущества и прав на него;
  • ответственность сторон при несоблюдении пунктов договора и применяемые санкции.

Помимо этого существуют и другие условия, которые прописываются в договоре при желании сторон:

  • интересы третьих лиц;
  • положение, предусматривающее расторжение договора;
  • действие договора при возникновении условий непреодолимой силы;
  • количество составленных договоров;
  • сведения о регистрации;
  • удостоверение от нотариуса.

Регистрация сделки

Все нормы по регистрации сделки описаны в ст.131 ГК РФ, а также в ФЗ №218.

Если регистрация отсутствует, то договор не может вступить в законную силу. Именно это должно быть прописано в одном из его пунктов. Также в некоторых случаях требуется нотариальное удостоверение, которое подтверждает правоспособность сделки (например, при участии несовершеннолетних и недееспособных).

Стоимость процедуры и сроки

Для риэлтора или юриста составление договора может занять сутки. Оплачивается данная услуга по факту. Ее стоимость начинается от 5 тысяч рублей. Услуги нотариуса также оплачиваются по определенной схеме и составляют 6% от совершенной сделки.

Россреестр требует уплаты пошлины в размере 2 тысяч рублей и делает процедуру в течение 7-9 рабочих дня. Также оплаты требует налоговая, но это распространяется не на все виды сделок.

Есть ли особенности при сделке между родственниками?

Статья 567 ГК регулирует вопросы, связанные с меной жилья. При этом там не оговаривается субъектный состав ее участников. Обмен квартир выступает как двухсторонняя сделка, поэтому вне зависимости от того, являетесь вы родственниками или нет, договорные условия будут абсолютно одинаковыми, если сделать родственный обмен, в том числе приватизированного жилья.

Статья 567 ГК РФ. Договор мены

  1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Если родственного обмена требует муниципальное жилье, то регулироваться сделка будет ст. 71-75 ЖК РФ. Потребуются согласия всех прописанных членов семьи и органов опеки для несовершеннолетних.

Возможно ли обменять ипотечное жилье на другое?

Квартиры, находящиеся в ипотечном кредите, также можно обменять, но для этого необходимо получить одобрение банка, а также его участие при проведении сделки. Потенциальный покупатель либо оплачивает полностью кредит продавца, либо берет на себя его обязательства по уплате ипотечного кредита.

Для нового хозяина возникает обременение, которое накладывает запрет на продажу купленной квартиры, пока долг по кредиту не будет полностью выплачен. При этом банки весьма неохотно соглашаются на второй вариант.

Вторичная недвижимость и новостройки

Данный вариант предусматривает быстрый въезд в квартиру в новостройке при погашении ее стоимости частично или полностью старой квартирой. Услуга, которая называется «trade-in» предлагается агентствами недвижимости и имеет свою востребованность среди тех, кому нужна новая квартира. Оформление всех документов и переезд при таком обмене занимает не более 14 дней.

Сделка по обмену одной квартиры на другую более сложная, чем купля-продажа. Это связано с определенными рисками и тратой большого количества денег. Поэтому при выборе именно этого процесса для приобретения жилья, необходимо заручиться помощью опытных специалистов. Грамотное оформление сделки позволит сэкономить не только нервы, но и время.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: