Купля и продажа нежилого помещения: как выгодно реализовать, какие документы нужны и на что обратить внимание?

Нежилая недвижимость всегда была востребована на рынке. Офисы, склады, здания под производства и помещения под торговые площадки — в это выгодно инвестировать, потому что объекты коммерческой недвижимости довольно быстро окупаются и приносят прибыль. В статье расскажем о нюансах проведения сделок купли-продажи нежилых зданий и помещений.

Показать содержание

• Законодательная база
• Как быстро и выгодно продать такую недвижимость?
Самостоятельно     Через частного риэлтора     Через агентство недвижимости    
• Оценка стоимости объекта продажи
• Порядок проведения сделки
Долевая собственность     Здание     Квартира в жилом доме     Между физическими лицами     С участием юридических лиц     От застройщика     С земельным участком     Разница между ними    
• Налогообложение
• Нюансы и подводные камни

Законодательная база

Основные нормативные акты, которые регулируют рынок коммерческой недвижимости это Гражданский кодекс РФ и федеральный закон «О государственной регистрации недвижимого имущества. Там прописан порядок проведения сделок с нежилыми зданиями и помещениями.

Как быстро и выгодно продать такую недвижимость?

Есть несколько способов продажи нежилых зданий и помещений: самостоятельно, через риэлтора или с помощью агентства недвижимости.

Самостоятельно

Этот способ подойдёт тем, у кого есть хотя бы небольшой опыт сделок с недвижимостью. Иначе собственник нежилого здания столкнётся с трудностями уже на начальном этапе. Будет сложно провести оценку объекта, собрать необходимые документы и найти серьёзного покупателя.

Чтобы самостоятельно заниматься продажей, нужно иметь много времени. Нужно самому заниматься рекламой, созваниваться и встречаться с потенциальными покупателями. Объявления о продаже можно размещать в социальных сетях, в популярных приложениях по продажам или на специальных сайтах, где публикуются объявления исключительно коммерческой недвижимости.

Через частного риэлтора

Частный риэлтор работает независимо от агентств недвижимости, поэтому его услуги обойдутся дешевле. Но есть опасность, что он окажется не профессионалом или мошенником. Рекомендуется работать с частными риэлторами только по контракту.

Через агентство недвижимости

Этот способ самый дорогостоящий, но и самый безопасный. Если объектом продажи занимаются профессионалы, заказчик может не бояться. Поиск покупателя и переговоры, юридическая чистота сделки, подготовка документов, заключение договора купли-продажи — все это агентство возьмёт на себя. Продавец может быть уверен, что его объект не отдадут по заниженной цене или мошенникам.

Оценка стоимости объекта продажи

Один из главных этапов сделки — правильно провести оценку объекта. Без специалистов это сделать проблематично: нужно изучить рынок, сравнить цены и назначить свою, корректную — не завышенную и не заниженную. На рыночную цену влияет:

• возраст объекта;
• его состояние;
• расположение;
• наличие парковки;
• инфраструктура поблизости;
• полезная площадь.

Порядок проведения сделки

1. Чтобы сделка прошла успешно, нужно подготовить объект к продаже, недвижимость должна быть юридически чистой: не арестованной, не в залоге и в собственности продавца.
2. Затем нужно провести оценку, собрать пакет документов, подготовить проект договора.
3. Подписать необходимые бумаги и получить деньги.
4. Покупатель после сделки регистрирует право собственности (ст.551 ГК РФ).

Пакет необходимых документов:

• Правоустанавливающие бумаги, которые подтверждают, что продавец — собственник объекта.
• Выписка из ЕГРН.
• Технический план.
• Паспорт.

Могут понадобиться дополнительные бумаги.

Долевая собственность

Недвижимость, которая находится в общей собственности, регулирует гл.16 ГК РФ. Нежилые объекты, разрешено иметь в долевой собственности, но продажа такой недвижимости будет иметь свои нюансы. Сделку с долями нужно проводить вместе с нотариусом.

Преимущественное право на покупку имеют собственники, а потом — посторонние лица. Продавец доли обязан письменно известить о продаже других владельцев, в уведомлении должна быть указана цена доли и другие условия сделки (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Здание

Чаще всего здание продаётся вместе с земельным участком, в этом и есть особенность подобных сделок. Поэтому к пакету документов прибавятся правоустанавливающие документы на землю и выписка из ЕГРН. Бывает, что владелец здания арендует землю, тогда нужно будет перезаключить договор. Новый собственник сможет оформить право собственности на землю, если её выкупит.

Квартира в жилом доме

Чаще всего это касается квартиры на первом этаже, которую перевели в нежилой фонд. Отдельных нюансов в сделке нет, на помещение также понадобятся правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН.

Если в квартире делали перепланировку, покупатель имеет право потребовать от владельца разрешение на перепланировку, заверенное подписью сотрудника управляющей компании дома.

В договоре нужно отметить:

1. адрес;
2. площадь помещения;
3. этажность многоквартирного дома;
4. другие характеристики квартиры.

О том, что нужно для заключения договора купли-продажи нежилого помещения, рассказано тут.

Между физическими лицами

Физлица могут купить, продать или сдать в аренду нежилой объект. В договоре купли-продажи нужно указать данные продавца и покупателя. Пакет документов будет стандартным. Если договор заключают представители сторон, понадобится заверенная нотариусом доверенность.

О сделке купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами читайте здесь.

С участием юридических лиц

Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, потребуется собрать больший пакет документов. Туда входят:

• устав организации;
• ИНН или ОГРН;
• согласие на сделку от учредителей организации.

В отдельных случаях могут запросить:

• свидетельство о государственной регистрации компании;
• подтверждение, если сделка крупная;
• справка, что имущество не является залоговым, не находится под арестом и т.д.

От застройщика

Недвижимость от застройщика можно купить двумя способами: купить долевку на этапе строительства или готовый объект. В первом случае потребуется оплатить стоимость объекта ещё на этапе стройки. Когда здание или помещение введут в эксплуатацию, дольщик сможет оформить право собственности на недвижимость. Цена такого объекта будет ниже готового, но есть риск, что застройщик обанкротиться в процессе стройки.

С земельным участком

В соответствии с Гражданским кодексом, реализация недвижимого объекта, связанного непосредственно с землей и принадлежащего одному собственнику, осуществляется одновременно с участком, на котором расположена недвижимость.

Разница между ними

В Гражданском кодексе РФ прописаны условия сделок купли-продажи нежилой недвижимости и нюансы заключения договоров. Договоры составляются по единому принципу, но различаются в местах, где прописывают данные о сторонах и предмете сделки. Так, физлица указывают свои паспортные данные, индивидуальные предприниматели — ИНН, юрлица — ОГРН. Если продают здание с участком, в соглашении также укажут характеристики земли.

О сделке купли-продажи нежилого помещения с участием ООО, физического лица, включая ИП, можно узнать здесь.

Налогообложение

Какой налог будут платить индивидуальные предприниматели и организации от продажи недвижимости — зависит от их системы налогообложения. Если предприниматель продаёт помещение, которое не использовал в коммерческих целях — подоходный налог составит 13%.

О налогах для физических и юридических лиц при продаже нежилого помещения мы рассказывали тут.

Нюансы и подводные камни

Чтобы сделка прошла успешно нужно юридически подготовить свой объект к продаже. Самое главное — это документы. Нужно тщательно проверять всю документацию, а также соответствие написанного с реальностью.

Особое внимание нужно уделять проверке бумаг в сделках с юридическими лицами. Нужно учитывать, что купля-продажа нежилой недвижимости зависит от типа объекта, статуса сторон и пр. Но если стороны заинтересованы в сделке, все документы собраны, договор купли-продажи в порядке, соглашение заключают в присутствии профессионального юриста или риелтора — тогда сделка пройдёт успешно, какой бы объект ни продавали.