Изменение условий жизни. Можно ли продать или купить комнату в коммунальной квартире или общежитии?

Не всегда имеется возможность купить собственную квартиру, а на ипотечный взнос зачастую необходимо долго копить. Хорошим решением может стать покупка комнаты в коммуналке или общежитии. Рассмотрим основные нюансы и особенности данного вида сделки.

Узнаете, за сколько можно продать комнату в общаге, коммуналке или квартиры и где можно ее купить, а также какие есть плюсы и минусы подобных сделок.

Показать содержание

• Можно ли купить или продать комнату?
• Плюсы и минусы покупки
В общежитии     В коммунальной квартире    
• Порядок продажи
Определение стоимости     Уведомление и согласие соседей     Коммуналка     Общежитие     Порядок сбора документов      Договор     
• Можно ли оформить сделку в аварийном доме и как это сделать?
• Можно ли ниже кадастровой стоимости?
Как законно ее снизить?    

Можно ли купить или продать комнату?

Практика продажи и покупки комнат в общежитиях и коммуналках существует давно. Первое и самое главное, что необходимо учесть – это необходимость получить согласие от всех соседей-собственников, проживающих на территории приобретаемой площади. В этом заключается основная трудность при покупке или продаже жилья.

В случае попытки обойти данный закон тем или иным образом, сделка может быть признана недействительной в течение трех месяцев с момента оформления в случае ее оспаривания. Кроме того, перед покупкой необходимо удостовериться в подлинности документов на собственность у продавца, в ином случае факт сделки станет труднодоказуем, а время и деньги – потеряны.

Плюсы и минусы покупки

В общежитии

Плюсы:

• Автономная жилплощадь.
• Равенство между соседями. Отсутствует понятие иерархии, а именно: кто заселился раньше, а кто позже не имеет значения, в отличии от коммунальной квартиры. Все равны.
• Возможность обустроить комнату по своему вкусу, в том числе поставить душевую комнату, туалет и плиту.

Минусы:

• в общежитиях коридорного типа – единственный душ и туалет на целый коридор;
• низкий спрос на данный вид недвижимости;
• в студенческих общежитиях – шум по ночам.

В коммунальной квартире

Плюсы:

• возможность получить постоянную регистрацию по месту жительства;
• более широкий выбор предложений на рынке недвижимости.

Минусы:

• Невозможность заселить квариранта, а также продать комнату без предварительного согласия всех соседей.
• Внутренняя иерархия между соседями.

Порядок продажи

В общежитии:

1. Приватизация.
2. Получение согласия от соседей.
3. Процедура оформления сделки купли-продажи.
4. Передача комнаты собственнику в пользование.

Комнаты в коммунальной квартире:

1. Уведомление соседей о продаже комнаты и получение отказа или согласие на совершение сделки.
2. Сбор необходимых документов.
3. Поиск покупателя.
4. Оформление сделки купли-продажи.

Подробную пошаговую инструкцию по купле-продаже комнаты в коммуналке и общежитии вы найдете тут.

Определение стоимости

Безусловно, само обустройство играет не последнюю роль. Комната с хорошим ремонтом, пластиковыми окнами, натяжными потолками, утепленными стенами и т.д. может стоить практически наравне с плохо обустроенной студией. Разумеется, метраж комнаты играет не последнюю роль в стоимости.

Чтобы адекватно определить окончательную цену и оценить насколько она разумна, необходимо ознакомиться с действующими предложениями на рынке недвижимости, сравнить цены и наличие спроса у покупателей. При желании можно обратиться к оценщику недвижимости за консультацией.

Уведомление и согласие соседей

Регламентируется право ст. 250 ГК РФ, в которой указывается на преимущество участников долевой собственности при продаже доли, кроме того устанавливается порядок осуществления этого права. А вот ч. 6 ст. 42 ЖК РФ указывает на это же право конкретно для коммунальной квартиры.

Коммуналка

В случае продажи коммунальной квартиры – необходимо получить согласие каждого из собственников данной квартиры.

В этом и состоит главная сложность оформления сделки с данном типом жилья.

Поскольку часто встречаются ситуации, когда собственник отсутствует, либо недееспособен, при этом необходимо учитывать прописанных детей и иждивенцев.

Общежитие

В общем и целом процедура предварительной подготовки и получение отказа от соседей ничем не отличается от коммунальной квартиры. Разница в оформлении документов имеет место быть в том случае, когда комната оборудована всеми необходимыми удобствами, без необходимости использования мест общего пользования(туалет, душ, кухня). В этом случае порядок оформления сделки происходит так же, как и при покупке квартиры и никакого дополнительного соглашения от соседей не требуется.

Порядок сбора документов

1. Проверка документов на подлинность.
2. Оформление приватизации в случае необходимости.
3. Отказы соседей.
4. Заключение договора купли-продажи.
5. Регистрация сделки.
6. Подписание акта приема-передачи, передача ключей.

Договор

• От сторон потребуется собрать основной пакет документов, подготовить договор и предоставить все это на государственную регистрацию в органы Россреестра.
• В графе «предмет договора» указывается доля приобретаемого жилья.
• При оформлении долевой собственности для постороннего лица – необходимо нотариальное заверение.
• Покупатель оплачивает госпошлину в размере 2000 рублей.

Можно ли оформить сделку в аварийном доме и как это сделать?

Покупка или продажа аварийных помещений не запрещена законом и зачастую является способом получения в будущем нового жилья. Условия те-же, что и при обычной сделке подобного типа. Продажу может осуществлять только действующий собственник.

В случае оформления покупки комнаты в коммунальной квартире данная сделка, скорее всего, будет нецелесообразной, поскольку при дальнейшем переселении в новый дом, покупатель не сможет доказать право собственности. По сути изначально приобретается право проживания в конкретной квартире, что не будет учитываться при переселении и существует вероятность потерять жилплощадь.

Можно ли ниже кадастровой стоимости?

На 2018 год в законодательстве РФ действуют следующие правила относительно снижения или отмены уплаты налога:

• Сроки владения помещением должны составлять не менее 3 лет.
• При расчете НДФЛ цена продаваемого объекта не может быть меньше 70 % его КС региональным властям субъектов РФ дано право снижать для всех, или отдельных категорий граждан, как минимальный срок владения недвижимостью, так и размер процентного коэффициента КС при расчете налога.

Как законно ее снизить?

• Через заявление в кадастровую палату.
• Через иск в суд.

Оснований для такого запроса может быть два:

1. Допущенные инженером ошибки и неточности, которые и привели к неправильной цене.
2. Существенное различие между рыночными расценками и теми, которые указаны в ГКН.

Обращение к профессионалам также снизит риски при покупке недвижимости. Хороший риэлтор не только поможет найти подходящий вариант покупки, но и самостоятельно проверит его. Кроме того, наличие в сделке третьего лица повышает ее надежность.