Виды, условия, плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки. Порядок действий и особенности процедуры

Не всегда на покупку квартиры хватает денег, поэтому приходится пользоваться ипотекой. С одной стороны, это реальный выход из ситуации, с другой, ощутимая финансовая нагрузка, которую лучше поскорее исключить за счет выплат опережающими темпами. Возможно ли досрочное погашение ипотеки и на каких условиях?

Показать содержание

• Что это такое?
Можно ли погасить ипотечный займ заранее: когда возможно оплатить раньше, а когда нет?    
• Виды
• Условия и требования
• Могут ли быть штрафы, если выплатить долг раньше, и в каких случаях?
От чего зависит их размер?     Как их избежать?    
• Плюсы и минусы подобного гашения задолженности
• Перерасчет долга
• Порядок действий: как заранее закрыть ипотечный займ?
• Особенности процедуры в зависимости от банка
• Полезное видео

Что это такое?

Досрочное погашение ипотеки – это уплата платежей по кредиту в размере, превышающем обязательный размер, за счет чего уменьшается сумма основного долга (тела кредита) и процентов за использование заемных средств. Основная логика заключается в том, что вы платите больше, чем указано в графике ежемесячных платежей. Это позволяет уменьшать сумму долга быстрее.

Можно ли погасить ипотечный займ заранее: когда возможно оплатить раньше, а когда нет?

Попробуем разобраться, можно ли заплатить ипотечный кредит досрочно, и в каких случаях это возможно сделать. Банку не выгодна ликвидация задолженности, но запретить вам выплату он не вправе. В соответствии со ст. 809, 810 ГК РФ, кредитные организации не вправе препятствовать опережающим выплатам дополнительными пенями, штрафами и сборами. Однако в любом случае с банком нужно договариваться. Лучше всего еще на этапе заключения договора обсудить эту процедуру.

Чтобы более точно рассчитать выгоду от досрочной уплаты ипотеки, лучше воспользоваться специальным калькулятором на сайте вашего банка.

В зависимости от системы расчетов выгода может быть разной:

• При дифференцированной схеме погашение процентов и заимствованной суммы происходит равными долями каждый период. В этом случае досрочное погашение выгодно на всех этапах.
• При аннуитетной схеме размер платежа на старте в большей степени состоит из процентов банку, и только после их выплаты начинается погашение основной задолженности. Таким образом, форсированное погашение на поздних этапах кредита с аннуитетными платежами экономически невыгодно. Лучше направить средства на другие цели.

Виды

Процедура досрочного погашения проводится исключительно по желанию заемщика. Исходя из финансовых возможностей, можно выделить два принципиальных вида платежей:

• Частичное погашение – вы вносите сумму, большую, чем ежемесячный платеж, средства зачисляются в счет уплаты основного долга, банк пересчитывает сумму процента, и вы платите меньшую сумму или сокращаете время выплат.
• Полное погашение – основной долг полностью погашается, в этом случае обязательно перепроверить информацию о том, что кредитный договор закрыт. Учитывая, что в случае ипотеки речь идет о крупных суммах, лучше не полениться и оформить эту процедуру в отделении банка. Не забудьте взять справку об отсутствии задолженности.

Условия и требования

Главное условие для того, чтобы досрочно уплачивать ипотечный кредит, заключается в соблюдении сроков и сумм уплаты обязательных ежемесячных платежей. Общая схема выплат состоит из трех операций:

1. Погашение процентов по кредиту в соответствии с графиком платежей.
2. Погашение тела кредита в соответствии с графиком платежей.
3. Погашение основной суммы долга с опережением графика и перерасчет новой суммы платежа на следующий период.

Могут ли быть штрафы, если выплатить долг раньше, и в каких случаях?

Например, можно столкнуться с такими условиями досрочного погашения:

• до 3 лет – штраф в 2% от внесенной суммы;
• от 3 до 5 лет – 1% от вносимой суммы;
• после 5 лет – без комиссий и штрафов.

Если вы подписали договор с такими параметрами, знайте, что они неправомерны. Эти компенсации можно возместить в суде.

Незаконно начисленные и уплаченные пени и штрафы за долгосрочное погашение кредита на недвижимость можно вернуть, и кредитные организации знают это. Поэтому велика вероятность договориться об этом без участия суда.

Единственный законный способ оштрафовать за погашение раньше срока – в случае, если вы не предупредили в установленном порядке банк. Иногда для этого требуется написать заявление заблаговременно (в среднем 30 рабочих дней).

От чего зависит их размер?

До 2011 года повсеместно вводили штрафы за досрочное погашение ипотеки. В настоящее время даже по договорам, заключенным до принятия норм об отмене санкций, можно добиться изменения условий в пользу заемщика.

А вот со штрафом из-за отсутствия или несвоевременной подачи заявления придется смириться. Из дополнительных ограничений, которые могут вводить банки – введение минимальной суммы платежей (например, 15000 рублей).

Как их избежать?

Чтобы не платить лишние деньги и штрафы, главное – внимательно читать договор и задавать вопросы, если что-то непонятно. Прежде чем приступить к погашению, перепроверьте все условия, позвоните на горячую линию или сходите в отделение кредитной организации. Лучше потратить час времени, чем терпеть дополнительные убытки из-за собственной невнимательности.

Плюсы и минусы подобного гашения задолженности

Досрочные выплаты по ипотеке имеют свои плюсы и минусы.

1. Главное преимущество погашения до срока – в уменьшении ежемесячного платежа либо сокращении периода уплаты кредита (при условии сохранения размера обязательного платежа). Экономия может быть существенной.
2. Основной минус ускоренного погашения – направление всех финансовых потоков на кредит. С одной стороны, это буквально «высасывает все соки» из семейного бюджета, с другой — формирует задел на будущую экономию.

Перерасчет долга

Эту процедуру лучше сделать заблаговременно, чтобы убедиться, что платежи принимаются в счет досрочного погашения, а не просто «висят» на счету без толку и не списываются. Тем более, в новом графике появятся обновленные суммы и сроки.

Чтобы быть уверенным, что все условия выполнены, рекомендуется:

• убедиться в том, что погашены все обязательные платежи;
• проверить корректность прохождения платежа в срок;
• связаться с банком для получения нового графика выплат.

Порядок действий: как заранее закрыть ипотечный займ?

Чтобы досрочно погашать ипотеку, нужно:

1. Оповестить банк в письменной форме о том, что вы намерены гасить долг раньше срока, написав заявление в установленные временные рамки.
2. Внести на счет необходимую сумму, превышающую основной платеж в конкретном периоде.
3. Дождаться проверки банка о корректности данных.
4. Получить новый график платежей на руки.

Чтобы частично или полностью погасить кредит досрочно, необходимо написать заявление.

Для его оформления необходимо иметь под рукой:

• паспорт лица, на которого оформлена ипотека;
• ипотечный договор;
• график платежей.

.

Особенности процедуры в зависимости от банка

Отличия в сервисе разных банков в отношении досрочного погашения ипотеки могут быть, исходя из общей концепции работы организации. Коммерческие банки более гибкие и клиентоориентированные, в отличие от кредиторов с государственным участием.

Очень удобна возможность проверки состояния расчётов и условий ипотеки через личный кабинет в электронном виде. Такую возможность сейчас предоставляют все уважающие себя компании.

При оформлении ипотечного договора обратите также внимание на дополнительные условия, такие как оформление страховки, наличие офиса в непосредственной близости, отзывы о работе и пр.

В целом, досрочное погашения ипотеки в любом случае является выгодным вложением средств. В зависимости от условий выигрыш будет более или менее значимым, но главное, что выплата платежей опережающими темпами скорее приблизит день, когда жилплощадь станет по-настоящему вашей.

Полезное видео

В дополнение к статье предлагаем посмотреть информативное видео по теме: