Стоит ли вступать в жилищные кооперативы? Плюсы и минусы таких организаций

Сегодня каждая семья желает иметь собственное жилье. Что нужно сделать для того, чтобы получить долгожданную квартиру? Одним из способов приобретения недвижимости является вступление в жилищный кооператив.

Разберемся, что это за понятие, что называют жилищными кооперативами, а также каковы условия вступления в него.

Показать содержание

• Зачем вступать в жилищный кооператив?
• Стоит ли это делать?
Плюсы ЖК и разных его форм     ЖК     ЖСК (жилищно-строительный)     ЖНК (жилищно-накопительные)     Минусы разных типов управления    
• Сравнение с другими формами управления МКД
• Сравнение с другими похожими видами приобретения
Договор долевого участия     Ипотека    
• Какие сложности ждут членов и самих создателей?
• Возможные риски и подводные камни

Зачем вступать в жилищный кооператив?

Жилищный кооператив представляет собой объединение покупателей какого-либо определенного объекта недвижимости. К примеру, многоквартирного жилого дома. Группа собственников содержит его и владеет им совместно, а в случае необходимости производит ремонтные работы или реконструкцию.

Как показывает практика, в основном застройщики заключают договора с управляющими компаниями, которые устанавливают собственные тарифы на обслуживание, что чаще всего совершенно невыгодные для жильцов домов. В таком случае жители могут сами собраться и организовать управление подобным кооперативом. Это позволяет руководить имуществом лично.

Стоит ли это делать?

Для выяснения ответа на данный вопрос, необходимо исследовать все особенности и подводные камни, касающиеся вступления в членство, а также последствия этих действий.

Плюсы ЖК и разных его форм

Существуют следующие виды жилищных кооперативов.

ЖК

Особенностью жилищных кооперативов является то, что у его членов нет возможности оформить на себя собственность до полной выплаты своего пая.

ЖСК (жилищно-строительный)

Основным документом такого кооператива является устав, где прописываются манипуляции с совместным имуществом. Также в рамках организации существуют такие местные органы как правление, председатель правления и члены ревизионной комиссии.

В таком кооперативе часто проводятся общие собрания учредителей, которых первоначально должно быть не менее пяти человек. Строительство жилья ведется совместными усилиями путем внесения паев в общее дело. В ЖСК могут вступать частные и юридические лица.

Основным плюсом для будущего члена кооператива является тот факт, что практически сразу он причисляется «к своим». В отличие от банка здесь не требуется предоставление многочисленных справок и гарантий. Паспорт и копия трудовой книжки — вот и весь пакет документов.

К преимуществам ЖСК относят следующие факты:

• Нет необходимости в уставном капитале.
• Размер паевого взноса рассчитывается согласно смете на стройматериалы, работу строителей и прочее.
• Переплата за жилье получается минимальная, так как сюда входит обеспечение деятельности ЖСК только во время строительства.
• Нет требований к минимальному количеству участников ЖСК. Это значит, проект застройки дома-коттеджа или нескольких многоэтажек вполне может организовать совсем небольшая группа людей.
• Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие 16-летнего возраста, а также юридические лица.

ЖНК (жилищно-накопительные)

Данный вариант кооператива дает возможность членам накопить стоимость жилья путем внесения паевых взносов. Квартиры в данном случае приобретаются в пределах не одного жилого дома, а нескольких. Среди плюсов ЖНК:

• Вносится единовременный членский и паевой взнос.
• Отсутствуют строительные риски.
• Деятельность ЖНК прозрачна для участников.

Минусы разных типов управления

Порядок вступления граждан в жилищный накопительный кооператив, или ЖНК, и его функционирование регулируются Жилищным кодексом РФ и законом №215 «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 года.

Обозначим сопутствующие юридические риски для членов при вступлении в такой кооператив:

1. Двойные продажи квартир. Причина – отсутствие государственной регистрации договоров с ЖСК.
2. Если у одного из учредителей возникли финансовые проблемы, то недостающие на балансе денежные средства придется вносить другим участникам.
3. Вступительные, членские, целевые, дополнительные взносы обычно не возвращаются при выходе гражданина из кооператива. Финансовые обязательства ЖНК обычно ограничиваются суммой средств, внесённых самими пайщиками, так как ЖНК не является коммерческой структурой.

Общие недостатки жилищных кооперативов:

• Собственнику придется лично общаться с разработчиками и архитекторами, закупать строительные материалы, проводить наем строителей и прочее.
• К сожалению, всегда существует вероятность банкротства организации.
• Приватизация жилья возможна лишь после полной выплаты всей суммы.

Среди минусов ЖНК:

• Проживание в такой квартире возможно после выплаты как минимум половины стоимости жилья, а вступить в право собственника возможно лишь после полной выплаты всей суммы.
• Итоговые затраты выходят значительно выше, нежели у членов ЖСК.
• Чтобы не впасть в серьезные растраты, нужно тщательно изучать устав организации и быть в курсе бухгалтерской отчетности выбранного кооператива за последние несколько лет.

Сравнение с другими формами управления МКД

Среди форм управления многоквартирным домом (далее МКД) выделяют:

1. Личное управление собственниками помещений в многоквартирном жилом доме. Такая форма управления допустима при численности не более 30 квартир в подъезде. Плюсы – экономичность и удобство, правда ответственность и материальное обеспечение лежит полностью на собственниках.
2. ТСЖ – товарищество собственников жилья, ТСН – товарищество собственников недвижимости. В данном случае ответственность за содержание общедомового имущества возлагается на ТСЖ.
3. Управляющая компания (УК). Заключение договора с управляющей компанией может осуществляться согласно результатов общего собрания собственников жилья. УК несет ответственность за предоставление видов услуг, прописанных в договоре с собственниками жилья.

   В основные обязанности компании входит содержание дома и прилегающей территории, проведение капитального ремонта при необходимости и оказание коммунальных услуг.

   Собственники могут принять решение о смене УК и расторжении договора при невыполнении ею своих обязанностей или нарушении условий соглашения.

Сравнение с другими похожими видами приобретения

Договор долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает соглашение между застройщиком и дольщиком, что означает вложение финансовых средств в равных долях для возведения жилого многоквартирного дома и передачу конкретной квартиры застройщиком собственнику после окончания строительства.

Преимуществами ДДУ можно считать защиту собственника от двойных продаж, прозрачную документацию и право расторжения договора с последующей компенсацией причиненного ущерба. Долевое строительство обычно обходится дешевле покупки готового жилья.

Ипотека

Известно, что ипотечное кредитование это обременяющий способ получения жилья для простого человека.

На сегодняшний день ипотека дает хорошую возможность приобретения собственной недвижимости, однако в своей сущности является закабаляющим способом. По факту выходит так, что квартира приобретается по двойной, а то и тройной цене в зависимости от срока, на который оформлен кредит. Возникают также определенные сложности с первичным взносом, который для обычного человека является не таким уж и маленьким.

До момента полного погашения долга у собственника есть только пай, который он может завещать, продавать или дарить. Тем не менее в кооперативе жилье до последнего момента находится в собственности сообщества, а значит ситуация может развиться не в пользу неудачливого члена.

Согласно ипотечному договору, человек изначально получает недвижимость в собственность, но при этом, если его финансовое положение вдруг изменится в худшую сторону, банк может затеять судебное разбирательство и предпринять попытку изъятия квартиры.

Какие сложности ждут членов и самих создателей?

Подводя итоги, нельзя однозначно сказать, что с кооперативом связаны большие риски. Однако, если нет возможности получить кредит в банке, следует обратить внимание на ЖК. При этом необходимо более тщательно осуществлять свой выбор.

Не следует доверять яркой рекламе, обещающей заселение уже через неделю после вступления в кооператив. Такое просто невозможно. Через неделю обычно можно только получить статус пайщика.

Возможные риски и подводные камни

Самый опасный момент для любого кооператива — это банкротство, которое может привести к реорганизации и ликвидации. Но для члена кооператива это не всегда обозначает потери. При любых обстоятельствах пайщик может выкупить свою квартиру, при этом следует погасить задолженность в досрочном порядке до утверждения промежуточного ликвидационного баланса. А если этот вариант исключен, то приобрести жилье реально с торгов. При этом в последнем случае уже внесенные средства будут считаться зачтенными.

В любом случае, всем желающим стать членами жилищного кооператива, основное внимание следует уделять надежности компании, с которой предстоит сотрудничество.