Всё, что должен знать собственник нежилого помещения о своих правах и обязанностях

Формирование правил пользования и владения нежилой недвижимости является эффективным инструментом государства, направленным на регулирование отношений, возникающих в процессе эксплуатации различных типов помещений в МКД.

Показать содержание

• Кто такой собственник нежилого помещения в МКД?
• Какие права он имеет?
• Ответственность за нарушение обязанностей
• Пользование объектом недвижимости и эксплуатация здания
Обязан ли владелец содержать имущество и оплачивать услуги ЖКХ?     Требования к использованию объекта    
• Правила и нормы технической эксплуатации
• Техническое обслуживание и ресурсоснабжение

Кто такой собственник нежилого помещения в МКД?

Собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме могут стать физические или юридические лица, субъекты РФ и муниципальные учреждения, которые законным путем получили права владения, распоряжения и пользования объектом недвижимости, не относящимся к жилому фонду или коллективному имуществу владельцев помещений данного инфраструктурного объекта.

Правовое регулирование вопросов, связанных с приобретением и использованием недвижимого имущества в МКД, осуществляется следующими нормативными актами:

• Ст. 35 Конституции РФ в ред. за 2019 г.
• Ч.1 гл. 18 ст. 290 ГК РФ в ред. от 18.07.19 г.
• Ст. 23 ЖК РФ в ред. от 26.07.19 г.
• Постановлением Правительства РФ № 354 в ред. от 13.07.19 г.

Какие права он имеет?

Независимо от правового статуса владельца и вида собственности п.1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ гарантирует ему следующий комплекс прав:

1. Право на владение.
2. Право на использование (пользование).
3. Право на распоряжение.

Ответственность за нарушение обязанностей

Законодательство уравнивает в правах и обязанностях владельцев жилых и нежилых помещений МКД. Статья 289 ГК РФ регулирует обязательства собственников обоих типов недвижимости. За нарушения нормативно-правовых актов, составляющих ГК РФ, могут быть применены меры гражданско-правового взыскания. В определенных случаях виновник нарушений может быть привлечен к ответственности в судебном порядке.

Пользование объектом недвижимости и эксплуатация здания

Согласно ГОСТ 27751-2014 под эксплуатацией нежилого здания подразумевается применение его по функциональному назначению, при сопутствующем осуществлении мероприятий, направленных на сохранение кондиций конструкций, при которых они будут продолжать выполнять заданные функции, установленные требованиями технической документации.

Пользование нежилыми помещениями является законодательно закрепленной возможностью хозяйственной эксплуатации имущества с целью извлечения и последующего использования его полезных свойств.

Как видно из определений, в первом случае ставятся задачи по поддержанию объекта в должном функциональном состоянии, во втором – недвижимость используется для получения выгоды.

Обязан ли владелец содержать имущество и оплачивать услуги ЖКХ?

Статья 210 ГК РФ определяет перечень обязанностей, которые в полном объеме и в установленные сроки должны неукоснительно выполняться всеми владельцами нежилого имущества в многоквартирных строениях:

• в процессе эксплуатации имущества учитывать гарантированные законом права других собственников и жильцов дома;
• использовать объект недвижимости в рамках действующего законодательства;
• строго соблюдать санитарно-эпидемиологические нормы;
• поддерживать порядок и соблюдать чистоту в помещениях;
• осуществлять противопожарные мероприятия профилактического характера;
• своевременно оплачивать услуги ЖКХ;
• осуществлять взносы на содержание и ремонт дома;
• своевременно производить уплату налогов;
• согласовывать проведение мероприятий по ремонту и реконструкции со специализированными государственными органами, жильцами и другими собственниками.

Требования к использованию объекта

Согласно СП 54.13330.2016, чтобы полноценно эксплуатировать нежилое помещение в МКД, владельцу следует соблюдать требования санитарно-гигиенической и пожарной безопасности.

Основные требования имеют следующий вид:

• Вход должен быть обособлен.
• Отопительная система должна равномерно обогревать воздух, не создавать шумов и резких запахов. Элементы систем отопления должны быть доступны для текущего ремонта и обслуживания. Перепад температур между воздухом и стенами помещения должен исключать появление конденсата.
• Процесс вентилирования должен исключать возможность загрязнения общей системы вентиляции дома вредными веществами.
• Должен контролироваться и соблюдаться допустимый уровень инфразвука, электромагнитного и гамма-излучений.
• Техническое состояние объекта должно соответствовать проектной документации.
• Обязательно наличие систем пожарной сигнализации и пожаротушения.
• Должен обеспечиваться доступ пожарным службам. Обязательно разработан и размещен на видном месте план по эвакуации.
• Ремонт, реконструкция или перепланировка должны быть выполнены по утвержденному и согласованному проекту.

Правила и нормы технической эксплуатации

Постановление Государственного комитета РФ № 170 от 27.08.03 г. утвердило перечень норм и правил технической эксплуатации объектов жилой и нежилой недвижимости. Обобщенные по функциональному признаку основные правила и нормы эксплуатации нежилых помещений имеют следующий вид:

1. правила, направленные на обеспечение пожарной безопасности;
2. правила, обеспечивающие безаварийное функционирование технического оборудования;
3. правила поддержания соответствующего санитарного состояния.

Также определяется характер взаимодействия по разделению бремени содержания совместной собственности многоквартирного здания:

• Собственник нежилого объекта финансирует содержание всех общедомовых технических элементов, коммуникации и придомовой территории строения по принципу солидарного участия вместе с жильцами дома. О содержании мест общего пользования и придомовой территории нежилого здания читайте здесь.
• Текущий и капитальный ремонт нежилой недвижимости осуществляется собственником за свой счет с учетом действующего законодательства и по согласованию с ближайшими соседями по зданию.
• Выполнение санитарно-гигиенических мероприятий в нежилых помещениях обеспечивается собственником самостоятельно. Уборка элементов совместной собственности, которые включают служебные помещения, осуществляется совместно с жильцами многоквартирного дома. Характер участия согласовывается в индивидуальном порядке. Об особенностях заключения договора с уборщицей служебных помещений мы писали тут.
• Допускается несколько форм управления объектами нежилой недвижимости – персональное, доверительное и аутсорсинг. В случае передачи помещения в аренду способы управления определяет арендатор. О том, что такое управление нежилыми помещениями и как заключить договор, рассказано тут.
• Владелец нежилой недвижимости в МКД обязан осуществлять своевременную выплату следующих коммунальных платежей: водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение, газ (при наличии подключения), электроэнергию.

Техническое обслуживание и ресурсоснабжение

Техническое обслуживание нежилых помещений – комплекс мероприятий, направленный на наладку инженерных систем с целью поддержания объекта в должном техническом состоянии. Реализовывать данные мероприятия возможно только при наличии необходимых ресурсов. К наиболее затратным элементам системы обслуживания следует отнести электроснабжение и отопление (о тарифах и расчете за отопление нежилых помещений в МКД читайте тут, а про особенности формирования тарифов и расчета оплаты за электроэнергию мы писали здесь).

В МКД отопление централизовано. Владельцу надлежит следить за исправностью коммуникаций и вовремя оплачивать счета за данную услугу.

Электрические коммуникации на территории помещения собственник вправе монтировать самостоятельно, согласовывая проведение и привлекая специалистов для выполнения работ. Размер оплаты за потребленную энергию зависит от следующих факторов:

• используется помещение в коммерческих целях или нет;
• объем потребления электроэнергии.

О том, как составить акт затопления нежилого помещения и каковы действия при аварии должны быть, читайте тут.

Строгое соблюдение правил владения и пользования нежилыми помещениями в МКД позволит владельцам недвижимости избежать многих конфликтных ситуаций с жильцами многоквартирных домов, а также исключить претензии со стороны государственных органов, урегулирование которых зачастую подразумевает значительные финансовые издержки.