Сложная сделка обмена недвижимости: виды, особенности оформления, налоги и другие нюансы

Юридические операции с недвижимостью разнообразны и имеют сильные различия в оформлении. Обмен жилья среди них является одной из самых сложных сделок. В статье мы подробно рассмотрим, какие бывают виды обменов, и все важные моменты, которые необходимо знать при заключении такой сделки.

Показать содержание

• Что это такое?
• Какие законы регулируют процесс?
• Какие существуют виды?
Договор купли-продажи и мены     С доплатой и без доплаты    
• На что можно обменять недвижимость?
• Главные условия
• Объекты
Квартира     Дом     Земельный участок    
• Как оформить сделку?
Документы для оформления жилья     Договор    
• Налоги
Есть ли какие-то льготы или особенности сделки между родственниками?    
• Чем отличается процесс, если недвижимость муниципальная?
• Можно ли провести процедуру между разными населенными пунктами?
• Процедура на время отпуска

Что это такое?

Обмен недвижимости – это вид договора, с помощью которого можно обменять свое жилье на другое. Является очень удобным вариантом сделки, так как включает в себя сразу и продажу жилья и его покупку, и в то же время очень юридически сложным процессом.

Какие законы регулируют процесс?

Обмен недвижимости – полностью законный и правомерный процесс. Он регламентируется следующими статьями Гражданского кодекса:

• В статье 567 ГК РФ подробно рассказывается о договоре мены. Все действия по обмену недвижимости осуществляются в соответствии с данной статьей.
• В статье 454 ГК РФ освещен договор купли-продажи, который так же может быть использован при обмене жилья.
• Регистрация действий происходит согласно ст. 131 ГК РФ.
• Внесение доплаты, при необходимости таковой, отражено в ст. 568 ГК РФ.

Весь порядок оплаты содержится в Налоговом кодексе:

• Оплата госпошлин согласно ст.333.33 п. 27 НК РФ.
• Налогообложение подробно описано в ст. 41, п. 17.1 ст. 217 НК РФ, льготы – в письме Минфина № 03-04-05/7-545 от 23.04.2012 г.

Какие существуют виды?

Виды обмена недвижимости разделяются по способу оформления сделки – через договор мены или купли-продажи, и в зависимости от того, есть ли доплата по договору с одной из сторон.

Договор купли-продажи и мены

Прямой обмен недвижимости осуществляется посредством договора мены. Согласно ему одна сторона обязуется передать другой свое имущество в обмен на имущество второй стороны.

Договор мены всегда оформляется в одном экземпляре для сторон. Если же сделка осуществляется через 2 договора покупки и продажи, это относится к купле-продаже недвижимости. Договор мены гарантирует, что после его заключения человек переедет в переданное ему жилье в указанный срок. Здесь сведены к минимуму все сложности в расчетах и риски при передаче денег и объектов.

Альтернативным вариантом считается одновременное оформление договоров купли-продажи у обеих сторон. Риски при оформлении договора купли-продажи выше, чем у мены, потому что в сделку привлекается большее число контрагентов и нельзя быть до конца уверенным в надежности сделок, происходящих у другой стороны.

С доплатой и без доплаты

Обмен недвижимости согласно договору мены не предполагает никаких дополнительных выплат, они могут назначаться только в случае разницы в стоимости обмениваемых объектов. При назначении доплаты, покрывающей разницу в ценах, участники сделки могут договориться о виде выплат – они могут быть как денежными, так и выдаваться в любом другом эквиваленте, если это устроит обе стороны.

На что можно обменять недвижимость?

Существуют виды обмена:

1. Мена равноценной жилплощади.
2. Квартиры на большую жилплощадь с доплатой.
3. На несколько комнат или квартир, общая стоимость которых будет равноценной обмениваемой квартире.
4. Квартиры на загородный дом.
5. Старой квартиры на квартиру в новостройке.
6. На земельный участок.
7. Недвижимости на автомобиль.

Главные условия

При заключении сделки необходимо соблюдать основные условия:

1. Найти подходящий вариант и договориться со второй стороной обо всех условиях.
2. Заключить договор мены или купли-продажи.
3. Зарегистрировать переход прав в Регистрационной службе.

Объекты

Квартира

Самым распространенным видом мены недвижимого имущества является обмен квартиры на квартиру. При равноценном обмене в договоре прописывается вся информация об объектах, но может не указываться их стоимость. Обе жилплощади переходят в право собственности новых владельцев в одно и то же время.

Дом

При обмене квартиры на дом следует помнить, что жилье считается разными категориями недвижимости и на каждый из объектов существует свой пакет документов. При переходе прав на частный дом к новому владельцу, к нему так же переходят права на земельный участок. При этом необходимо заранее проверить не было ли допущено нарушений по застройке участков прежним владельцем, иначе участок можно потерять.

Земельный участок

Передача земельного участка новому собственнику также, как и в ситуации с домом, требует оформления дополнительных документов. В договоре отдельным пунктом должны быть указаны размеры участка и все существующие сведения о нем. Прилагается ведомость о наличии построек на участке.

Как оформить сделку?

Порядок оформления сделки мены жилья будет следующим:

1. Найти объект для обмена.
2. Подготовить пакет документов для сделки.
3. Оформить договор.
4. Подать документы на регистрацию.
5. Получить выписку ЕГРН о новом праве собственности.

Документы для оформления жилья

Основной пакет документов, чтобы менять недвижимость:

• Договор мены/купли-продажи.
• Паспорта сторон по договору.
• Правоустанавливающие документы (это документы на основании которых были приобретены квартиры ранее).
• Документы о регистрации права и другие бумаги на недвижимость.
• Заключения об оценке объектов.
• Выписки из домовых книг или справка о составе семьи.

Дополнительно могут потребоваться иные документы в зависимости от ситуации (например, согласие супруга, органов опеки и т.п.)

Договор

Договор мены подразумевает взаимную передачу собственности сторонами друг другу одновременно. В нем обязательно прописываются сроки передачи, освобождения жилого помещения, размер доплаты. Если сумма доплаты и стоимость недвижимости не указывается в договоре, жилье автоматически считается равноценным. Заключение соглашения может происходить между физическими и юридическими лицами.

Налоги

К договору мены применяются те же правила выплаты налогов, что и к договору купли-продажи. Соответственно, с каждой единицы недвижимости должен быть выплачен налог государству, равный 13% от ее стоимости.

Однако, если жилплощадь находится в собственности более 5 лет, налог с нее выплачивать не требуется. В таком случае 13% должны быть уплачены с суммы доплаты в случае ее существования. При определении суммы налога применим налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.

Лица, которые не являются налоговыми резидентами РФ, выплачивают налог равный 30% от стоимости недвижимости.

Есть ли какие-то льготы или особенности сделки между родственниками?

Сам договор мены между родственниками не отличается от договора между посторонними людьми. Разница есть только в налогообложении. Налог не выплачивается в случае оформления дарения между родственниками. Если доплата не предусмотрена, осуществляется взаимное дарение.

Чем отличается процесс, если недвижимость муниципальная?

При обмене муниципального неприватизированного жилья существует ряд правил и ограничений, которые необходимо соблюдать:

1. Обе жилплощади должны относиться к социальному жилью. Социальное неприватизированное жилье не может обмениваться на приватизированное.
2. При смене места жительства условия проживания не должны стать хуже.
3. Новое жилье должно соответствовать санитарным нормам, а также размер квартиры должен рассчитываться, исходя из того, что на каждого члена семьи отводится минимум 12 м.
4. Необходимо получить согласие наймодателя и всех членов семьи нанимателя.
5. Права несовершеннолетних лиц, проживающих в квартире, должны соблюдаться при всех сделках.

Можно ли провести процедуру между разными населенными пунктами?

Согласно принципу экстерриториальности, который распространяется на всей территории РФ, обмен жилплощади между разными населенными пунктами ничем не отличается от обычной процедуры обмена. Все требования и порядок заключения сделки останутся такими же.

Процедура на время отпуска

Обмен на время отпуска также называется туризмом по обмену квартирами. Подобрать подходящий вариант можно на специальных сайтах или в турагентстве. Если вас и вторую сторону устроят объекты, заключается договор в двухстороннем порядке на определенный срок. В нем прописываются все условия сделки, отдельным пунктом указывается сумма штрафа за порчу имущества.

Обмен жильем – это достаточно востребованная процедура, которая в некоторых случаях является наилучшим вариантом сделки между собственниками. Основные моменты, на которые нужно обращать свое внимание – это тщательное изучение документации на приобретаемый объект и правильное составление договора с учетом всех нюансов сделки.