+7 (499)  938-90-71 Москва

Все об управлении недвижимостью: механизмы и методы, стратегии и технологии, модели и риски

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки

Управление объектами недвижимости представляет собой проведение мероприятий по осуществлению комплекса операций, связанных с эксплуатацией зданий и сооружений. При этом главной целью является наиболее эффективное использование имущества в интересах собственника.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-90-71. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Управление недвижимостью — что это такое?

Под понятием процесса управления и эксплуатации объектов недвижимости понимается деятельность, связанная с получением положительных результатов пользования или распоряжения имуществом.

Данный процесс направлен на повышение эффективности использования объектов недвижимости и сохранение их потребительских свойств.

Регулирование процесса реализуется путем формирования управляемого объекта, который представляет собой комплекс технологически или функционально связанного имущества – здания, сооружения, земельные участки, а также инфраструктура, формирующая конкретную физическую среду для реализации конкретных функций.

Портфель недвижимого имущества

По определению портфель недвижимости – это целенаправленно сформированная совокупность объектов недвижимости, объединенных инвестором с целью получения дохода.

Управление портфелем недвижимости представляет собой совокупность действий по приобретению, созданию, реконструкции, эксплуатации, обслуживанию, реализации и замещению имущественных объектов с целью максимизации дохода и минимизации рисков.

Формирование портфеля обеспечивает реализацию основных направлений политики инвестирования при помощи подбора наиболее доходных и безопасных инструментов в условиях постоянного изменения рынка.

Контроль за управленческой деятельностью

Контролирующую функцию на рынке недвижимости государство осуществляет на федеральном, региональном и муниципальном уровнях с помощью соответствующих органов – министерств, департаментов, комитетов и т.д.

  • Высшей формой управления рынком недвижимого имущества является государственное экономическое программирование, то, что помогает реализовать многочисленные цели, методы и способы регу­лирования. Государственное регулирование осуществляется с помощью налогообложения, приватизации, управления федеральной и зарубежной недвижимостью, рыночного законодательства.
  • На региональном уровне регулированием занимаются субъекты РФ, которые осуществляют свои полномочия с помощью федеральных и местных законов, указов, постановлений и других законодательных актов.
  • На муниципальном уровне регулирование осуществляется посредством постановлений, распоряжений, предписаний и решений, а также через механизмы купли-продажи, аренды, строительства, ипотеки, выдачи лицензий и т.д.

Подходы для эффективного регулирования

Выделяют несколько подходов к управлению недвижимостью:

  • Воспроизводственный подход – подразумевает создание объекта, отвечающего требованиям потребителей на момент его сдачи, а не проектирования.
  • Функциональный подход – рассмотрение объекта как носителя совокупности определенных функций, удовлетворяющих конкретную потребность, и их оптимизация.
  • Системный подход – принцип исследования объекта в качестве системы взаимосвязанных элементов подсистемы.
  • Динамический подход – изучение объектов в динамике на основе ретроспективного анализа и прогнозирования параметров объекта за временной период 5-15 лет.
  • Маркетинговый подход – система обеспечения конкурентоспособных параметров проектируемого объекта, а также реализация концепции маркетинга созданного объекта.
  • Комплексный подход – обязательный учет строительных, организационных, экологических, экономических, инновационных и прочих аспектов управления имуществом.

Составляющие элементы

  1. Субъектами управления имуществом выступают участники связанных с ним профессиональных отношений – продавцы, покупатели, профессиональные участники (риелторы, оценщики, дилеры и прочие посредники) и государственные органы.
  2. Объектом является недвижимое имущество, выступающее как товар, удовлетворяющий реальные или потенциальные потребности и имеющий определенный набор количественных и качественных характеристик. Также в качестве объектов могут выступать соответствующие системы – муниципальный, частный и ведомственный жилой фонд, товарищества собственников жилья, лесной и земельный фонд и т.д.

Механизмы

Основные принципы

В числе основных принципов выделяют следующие:

  • Принцип целенаправленности – согласно этому принципу, применительно к каждому объекту собственником должна быть определена и зафиксирована цель, средством достижения которой служит объект.
  • Принцип системности – принцип, предусматривающий подход к имуществу как к целостной взаимосвязанной системе отношений и свойств.
  • Принцип комплексности – принцип, предполагающий систематическое принятие решений и их выполнение с учетом всех стадий жизненного цикла объекта.
  • Принцип иерархичности – принцип предусматривает вертикальное разделение полномочий, учитывается при формировании организационных структур и построении аппарата управления, при расстановке кадров.

Какие цели и главная задача?

Основной целью регулирования имущественных отношений является извлечение прибыли. Также регулирование в сфере недвижимого имущества осуществляется в целях:

  • получения максимальной прибыли в результате использования объекта;
  • увеличения стоимости имущества (для последующей продажи);
  • обеспечения юридической, экономической и технической составляющих функционирования объектов;
  • повышения привлекательности арендованного недвижимого имущества для действующих и потенциальных арендаторов;
  • повышения конкурентоспобности объекта на рынке;
  • обеспечения полного финансового контроля и минимизации затрат на содержание имущества;
  • экономии ресурсов заказчиков на ведении неспецифических видов деятельности;
  • защиты капитала (инвестиций) от инфляции.

Методы управления

Техническое

Под техническим регулированием понимают действия по содержанию недвижимого имущества в соответствии с его функциональным назначением.

Техническое управление имущественными объектами включает в себя комплекс мероприятий:

  • сервисное обслуживание систем теплоснабжения, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования, электроснабжения и освещения, холодоснабжения, теплоснабжения, противопожарных систем, а также систем безопасности и информационных систем;
  • ремонтные и отделочные работы;
  • инвентаризацию технических средств и оборудования;
  • ликвидацию последствий аварийных ситуаций;
  • сезонную подготовку объекта к зимнему (отопительному) и весеннему периоду.
Все технические работы проводятся на основании документации заводов-изготовителей, строительных норм и правил, требований государственных контролирующих органов (технадзора, энергонадзора, санэпидемнадзора).

Экономическое

Экономическое управление – это управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимого имущества.

В состав методов экономического регулирования входят следующие мероприятия:

  • налогообложение имущества и предоставление различных льгот;
  • выпуск и обращение жилищных сертификатов;
  • регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);
  • амортизационная политика;
  • предоставление гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе;
  • внешнеэкономическая деятельность.

Правовое и его виды

Правовая основа и обеспечение сферы регулирования рынка недвижимости – это система законов и нормативно-правовых актов, которые формируют особенности оборота каждого вида имущества.

Законодательная база представлена следующими документами:

  • Конституция РФ;
  • конституционные законы;
  • кодексы РФ – гражданский, земельный, жилищный, водный, лесной, градостроительный;
  • федеральные законы, постановления, положения.
Сделки регулируются целым рядом подзаконных актов, отражающих правовое регулирование различных видов имущества.

Внутреннее

Внутреннее регулирование основано на деятельности субъекта рынка, регламентированной его собственными нормативными документами – кодексом, уставом, положениями, приказами, договорами, инструкциями и т.д. В данном случае управляющие воздействия формируются внутри самой управляемой системы.

Внешнее государственное

Под внешним регулированием рынка понимается деятельность государственных структур и саморегулируемых организаций по созданию нормативной базы и организации контроля за соблюдением установленных норм и правил всеми субъектами профессиональных рыночных отношений.

Организационное

Под методами организационного регулирования понимаются способы воздействия на организационные отношения в целях достижения конкретных целей. Различают организационные методы воздействия организационно-стабилизирующего, дисциплинарного и распорядительного характера.

Организационное воздействие регламентировано внутренними нормативными документами – уставом, положениями, должностными инструкциями, правилами и т.д.

Об управлении МДК мы рассказывали тут, об управлении жилой недвижимостью на стадии эксплуатации можно узнать здесь.

Функции

Основными функциями системы регулирования рынка недвижимости выступают:

  • Оценка состояния имущества.
  • Планирование возможных доходов и расходов.
  • Обслуживание и эксплуатация объекта.
  • Совершенствование объекта – перепланировка и реконструкция.
  • Проведение рекламных кампаний для привлечения арендаторов.

Этапы концепции

Анализ и оценка состояния недвижимого имущества и целей регулирования

На данном этапе происходит анализ имеющихся объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния, исследование тенденций развития рынка недвижимости. Данный этап предполагает проведение ряда экспертиз.

Экспертиза объектов имущества включает в себя следующие элементы:

  • правовая экспертиза – это проверка соответствия документов, определяющих правовой статус объекта, требованиям действующего федерального и регионального законодательства и нормативно-правовых актов;
  • управленческая экспертиза – анализ стоимости имущества в использовании и эффективности управления им;
  • техническая экспертиза – анализ фактического состояния имущества и его физического износа, выраженных в форме натурально-вещественных показателей;
  • экспертиза местоположения объекта – проверка, предназначенная для выявления факторов окружающей среды, влияющих на стоимость имущества;
  • экологическая экспертиза – это проверка учета экологических факторов при оценке стоимости объекта;
  • эксплуатационная экспертиза – анализ эффективности использования имущества;
  • экономическая экспертиза – это анализ стоимостной оценки факторов влияния и экономической обоснованности затрат, отнесенных на имущество.

Оценка основных факторов

При формировании стратегии имущественного регулирования, во внимание берутся два вида факторов:

  • фактор внешней среды – современнное состояние и тенденции развития рынка, нормативное регулирование;
  • фактор внутренней среды – состояние объекта недвижимости и имеющиеся управленческие ресурсы.
Выбор стратегии основывается на возможности ее реализации, потенциала имущества, его технического состояния, экономической и управленческой обоснованности.

Формирование стратегии и технологии

Стратегическое регулирование предполагает предприятия по сбору и анализу стратегически важных данных и оценку факторов, на основе которых составляется программа дальнейших действий.

При формировании стратегии стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • определение субъекта;
  • выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости;
  • определение места объекта в рыночной стратегии компании;
  • определение основных элементов стратегии маркетинга.

Реализация

Выбранная стратегия регулирования формируется в виде программы. Программа представляет собой, по сути, бизнес-план, описывающий объект, планируемые услуги по аренде и рынок, на который они нацелены, ресурсы и квалификацию персонала, финансовые потребности и ожидаемые финансовые результаты.

Обязанность по реализации программы возлагается на управляющего либо управляющую компанию. На данном этапе осуществляются следующие мероприятия:

  • прием объекта недвижимости в управление;
  • подготовка объекта к коммерческому использованию;
  • техническая эксплуатация;
  • продвижение объекта на рынке;
  • взаимодействие с клиентами.

Оценка эффективности

Оценка результатов реализации стратегии и программы заключается в сравнении запланированных результатов с фактически полученными и внесении необходимых корректировок в будущем. Именно на данном этапе определяется эффективность выбранной стратегии и программы и делаются соответствующие перспективные выводы.

Модели

Далее рассмотрены модели управленческой деятельностью.

За вознаграждение

Понятие доверительного управления имуществом законодательно введено в РФ и описано в главе 53 ГК РФ в качестве самостоятельной правовой формы управления чужим имуществом.

Доверительное управление объектом осуществляется управляющим без перехода к нему права собственности на имущество, но может предусматривать возмездный характер отношений.

Оперативная модель

Оперативное регулирование направлено на осуществление действий с объектом или портфелем недвижимости, которые в итоге приведут к одному из трех возможных результатов:

  • финансовому равновесию;
  • перспективе банкротства или кризиса;
  • получению сверхприбыли, при которой доходность значительно превышает нормальную, а рентабельность – среднеотраслевую.

Стратегическая

Стратегическое регулирование включает в себя разработку перспективного стратегического плана. Стратегическое планирование направлено на составление схемы действий для получения в будущем положительного результата от использования недвижимого имущества.

Структура

Структура управления – это система управленческих подразделений и взаимосвязей между ними. Выделяют следующие основные виды управленческих структур:

  • линейная;
  • функциональная;
  • линейно-функциональная.

Пример структуры. Для агентства недвижимости характерна линейная структура управления, согласно которой его можно условно разделить на два отдела – технический и юридический. Технический отдел сосредоточен непосредственно на объекте недвижимости, а юридический – оформлением документов, необходимых для сделок с имуществом.

Особенности менеджмента для сооружений различного функционального назначения

Муниципальной собственности

Регулирование муниципальной собственности в РФ регламентировано рядом нормативно-правовых актов, в числе которых:

В состав муниципальной собственности входит недвижимое имущество органов местного самоуправления, а также муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности, муниципальные предприятия и т.д.

Специфика муниципальной собственности состоит в сложном характере ее объектов, которые имеют целевое назначение. Именно поэтому особенностью регулирования является грамотная организация затрат на содержание имущества при ограниченности финансовых ресурсов.

Доходной

К доходной недвижимости относятся следующие виды имущества:

  • торговые площади;
  • складские помещения;
  • производственные здания и сооружения;
  • офисные помещения;
  • гостиницы.

Доход от имущества существует в форме арендной платы, полученной от аренды помещений, а также в форме дополнительных доходов от услуг, получаемых арендаторами.

При оценке доходной недвижимости используются следующие показатели:

  • потенциальный валовой доход;
  • потери от неполной загрузки (сдачи в аренду) и неполученных арендных платежей;
  • расходы, связанные с объектом оценки;
  • величина чистого операционного дохода;
  • коэффициент капитализации;
  • итоговая величина стоимости объекта оценки.

Оценка стоимости доходного имущества позволяет прогнозировать будущие доходы и принимать соответствующие управленческие решения.

Жилого сектора

За жилой недвижимостью следят собственники жилых помещений либо уполномоченные на то компании.

Согласно ЖК РФ существует три варианта регулирования:

  • непосредственное;
  • управление ТСЖ;
  • с привлечением управляющей компании.

Риски

Любая операция с участием недвижимого имущества сопряжена с определенной долей риска.

Согласно общепринятой классификации выделяют следующие виды рисков:

  • Внешне непредсказуемые риски:

    1. природные катастрофы;
    2. экологические и социальные эффекты;
    3. преступления (вандализм, терроризм);
    4. государственные меры регулирования в сфере охраны окружающей среды, землепользования, проектных нормативов, производственных нормативов, ценообразования, налогообложения и т.д.
  • Внешне предсказуемые риски:

    1. налогообложение, изменение валютных курсов;
    2. недопустимые экологические воздействия;
    3. нерасчетная инфляция и т.д.
  • Внутренние технические риски:

    1. ошибки в проектно-сметной документации;
    2. ухудшение качества и производительности;
    3. изменение технологии;
    4. специфические риски технологии, закладываемой в проект и т.д.
  • Внутренние нетехнические риски:

    1. перерасход средств;
    2. срывы планов работ.
  • Страхуемые риски:

    1. косвенные потери;
    2. прямой ущерб имуществу.
  • Правовые риски:

    1. судебные процессы с внешними партнерами;
    2. внутренние судебные процессы;
    3. невыполнение контрактов;
    4. патентное право, форс-мажоры и т.д.

Причиной возникновения риска является то, что рынок недвижимости сильно зависит от состояния региональной экономики, имеет долгосрочный характер инвестиций и низкую ликвидность товара на рынке.

Регулирование рынка недвижимого имущества – это сложный и многогранный процесс оптимизации деятельности всех субъектов, направленной на максимально эффективное использование имеющихся недвижимых ресурсов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-90-71 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-90-71 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: