Все об управлении недвижимостью: механизмы и методы, стратегии и технологии, модели и риски
Управление объектами недвижимости представляет собой проведение мероприятий по осуществлению комплекса операций, связанных с эксплуатацией зданий и сооружений. При этом главной целью является наиболее эффективное использование имущества в интересах собственника.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!
Показать содержание
- Управление недвижимостью — что это такое?
- Контроль за управленческой деятельностью
- Подходы для эффективного регулирования
- Составляющие элементы
- Механизмы
- Методы управления
- Функции
- Этапы концепции
Анализ и оценка состояния недвижимого имущества и целей регулирования Оценка основных факторов Формирование стратегии и технологии Реализация Оценка эффективности- Модели
- Структура
- Особенности менеджмента для сооружений различного функционального назначения
- Риски
Управление недвижимостью — что это такое?
Под понятием процесса управления и эксплуатации объектов недвижимости понимается деятельность, связанная с получением положительных результатов пользования или распоряжения имуществом.Данный процесс направлен на повышение эффективности использования объектов недвижимости и сохранение их потребительских свойств.
Регулирование процесса реализуется путем формирования управляемого объекта, который представляет собой комплекс технологически или функционально связанного имущества – здания, сооружения, земельные участки, а также инфраструктура, формирующая конкретную физическую среду для реализации конкретных функций.
Портфель недвижимого имущества
По определению портфель недвижимости – это целенаправленно сформированная совокупность объектов недвижимости, объединенных инвестором с целью получения дохода.
Управление портфелем недвижимости представляет собой совокупность действий по приобретению, созданию, реконструкции, эксплуатации, обслуживанию, реализации и замещению имущественных объектов с целью максимизации дохода и минимизации рисков.
Формирование портфеля обеспечивает реализацию основных направлений политики инвестирования при помощи подбора наиболее доходных и безопасных инструментов в условиях постоянного изменения рынка.
Контроль за управленческой деятельностью
Контролирующую функцию на рынке недвижимости государство осуществляет на федеральном, региональном и муниципальном уровнях с помощью соответствующих органов – министерств, департаментов, комитетов и т.д.
- Высшей формой управления рынком недвижимого имущества является государственное экономическое программирование, то, что помогает реализовать многочисленные цели, методы и способы регулирования. Государственное регулирование осуществляется с помощью налогообложения, приватизации, управления федеральной и зарубежной недвижимостью, рыночного законодательства.
- На региональном уровне регулированием занимаются субъекты РФ, которые осуществляют свои полномочия с помощью федеральных и местных законов, указов, постановлений и других законодательных актов.
- На муниципальном уровне регулирование осуществляется посредством постановлений, распоряжений, предписаний и решений, а также через механизмы купли-продажи, аренды, строительства, ипотеки, выдачи лицензий и т.д.
Подходы для эффективного регулирования
Выделяют несколько подходов к управлению недвижимостью:
- Воспроизводственный подход – подразумевает создание объекта, отвечающего требованиям потребителей на момент его сдачи, а не проектирования.
- Функциональный подход – рассмотрение объекта как носителя совокупности определенных функций, удовлетворяющих конкретную потребность, и их оптимизация.
- Системный подход – принцип исследования объекта в качестве системы взаимосвязанных элементов подсистемы.
- Динамический подход – изучение объектов в динамике на основе ретроспективного анализа и прогнозирования параметров объекта за временной период 5-15 лет.
- Маркетинговый подход – система обеспечения конкурентоспособных параметров проектируемого объекта, а также реализация концепции маркетинга созданного объекта.
- Комплексный подход – обязательный учет строительных, организационных, экологических, экономических, инновационных и прочих аспектов управления имуществом.
Составляющие элементы
- Субъектами управления имуществом выступают участники связанных с ним профессиональных отношений – продавцы, покупатели, профессиональные участники (риелторы, оценщики, дилеры и прочие посредники) и государственные органы.
- Объектом является недвижимое имущество, выступающее как товар, удовлетворяющий реальные или потенциальные потребности и имеющий определенный набор количественных и качественных характеристик. Также в качестве объектов могут выступать соответствующие системы – муниципальный, частный и ведомственный жилой фонд, товарищества собственников жилья, лесной и земельный фонд и т.д.
Механизмы
Основные принципы
В числе основных принципов выделяют следующие:
- Принцип целенаправленности – согласно этому принципу, применительно к каждому объекту собственником должна быть определена и зафиксирована цель, средством достижения которой служит объект.
- Принцип системности – принцип, предусматривающий подход к имуществу как к целостной взаимосвязанной системе отношений и свойств.
- Принцип комплексности – принцип, предполагающий систематическое принятие решений и их выполнение с учетом всех стадий жизненного цикла объекта.
- Принцип иерархичности – принцип предусматривает вертикальное разделение полномочий, учитывается при формировании организационных структур и построении аппарата управления, при расстановке кадров.
Какие цели и главная задача?
Основной целью регулирования имущественных отношений является извлечение прибыли. Также регулирование в сфере недвижимого имущества осуществляется в целях:
- получения максимальной прибыли в результате использования объекта;
- увеличения стоимости имущества (для последующей продажи);
- обеспечения юридической, экономической и технической составляющих функционирования объектов;
- повышения привлекательности арендованного недвижимого имущества для действующих и потенциальных арендаторов;
- повышения конкурентоспобности объекта на рынке;
- обеспечения полного финансового контроля и минимизации затрат на содержание имущества;
- экономии ресурсов заказчиков на ведении неспецифических видов деятельности;
- защиты капитала (инвестиций) от инфляции.
Методы управления
Техническое
Под техническим регулированием понимают действия по содержанию недвижимого имущества в соответствии с его функциональным назначением.
Техническое управление имущественными объектами включает в себя комплекс мероприятий:
- сервисное обслуживание систем теплоснабжения, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования, электроснабжения и освещения, холодоснабжения, теплоснабжения, противопожарных систем, а также систем безопасности и информационных систем;
- ремонтные и отделочные работы;
- инвентаризацию технических средств и оборудования;
- ликвидацию последствий аварийных ситуаций;
- сезонную подготовку объекта к зимнему (отопительному) и весеннему периоду.
Все технические работы проводятся на основании документации заводов-изготовителей, строительных норм и правил, требований государственных контролирующих органов (технадзора, энергонадзора, санэпидемнадзора).Экономическое
Экономическое управление – это управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимого имущества.
В состав методов экономического регулирования входят следующие мероприятия:
- налогообложение имущества и предоставление различных льгот;
- выпуск и обращение жилищных сертификатов;
- регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);
- амортизационная политика;
- предоставление гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе;
- внешнеэкономическая деятельность.
Правовое и его виды
Правовая основа и обеспечение сферы регулирования рынка недвижимости – это система законов и нормативно-правовых актов, которые формируют особенности оборота каждого вида имущества.
Законодательная база представлена следующими документами:
- Конституция РФ;
- конституционные законы;
- кодексы РФ – гражданский, земельный, жилищный, водный, лесной, градостроительный;
- федеральные законы, постановления, положения.
Сделки регулируются целым рядом подзаконных актов, отражающих правовое регулирование различных видов имущества.Внутреннее
Внутреннее регулирование основано на деятельности субъекта рынка, регламентированной его собственными нормативными документами – кодексом, уставом, положениями, приказами, договорами, инструкциями и т.д. В данном случае управляющие воздействия формируются внутри самой управляемой системы.
Внешнее государственное
Под внешним регулированием рынка понимается деятельность государственных структур и саморегулируемых организаций по созданию нормативной базы и организации контроля за соблюдением установленных норм и правил всеми субъектами профессиональных рыночных отношений.
Организационное
Под методами организационного регулирования понимаются способы воздействия на организационные отношения в целях достижения конкретных целей. Различают организационные методы воздействия организационно-стабилизирующего, дисциплинарного и распорядительного характера.
Организационное воздействие регламентировано внутренними нормативными документами – уставом, положениями, должностными инструкциями, правилами и т.д.
Об управлении МДК мы рассказывали тут, об управлении жилой недвижимостью на стадии эксплуатации можно узнать здесь.
Функции
Основными функциями системы регулирования рынка недвижимости выступают:
- Оценка состояния имущества.
- Планирование возможных доходов и расходов.
- Обслуживание и эксплуатация объекта.
- Совершенствование объекта – перепланировка и реконструкция.
- Проведение рекламных кампаний для привлечения арендаторов.
Этапы концепции
Анализ и оценка состояния недвижимого имущества и целей регулирования
На данном этапе происходит анализ имеющихся объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния, исследование тенденций развития рынка недвижимости. Данный этап предполагает проведение ряда экспертиз.
Экспертиза объектов имущества включает в себя следующие элементы:
- правовая экспертиза – это проверка соответствия документов, определяющих правовой статус объекта, требованиям действующего федерального и регионального законодательства и нормативно-правовых актов;
- управленческая экспертиза – анализ стоимости имущества в использовании и эффективности управления им;
- техническая экспертиза – анализ фактического состояния имущества и его физического износа, выраженных в форме натурально-вещественных показателей;
- экспертиза местоположения объекта – проверка, предназначенная для выявления факторов окружающей среды, влияющих на стоимость имущества;
- экологическая экспертиза – это проверка учета экологических факторов при оценке стоимости объекта;
- эксплуатационная экспертиза – анализ эффективности использования имущества;
- экономическая экспертиза – это анализ стоимостной оценки факторов влияния и экономической обоснованности затрат, отнесенных на имущество.
Оценка основных факторов
При формировании стратегии имущественного регулирования, во внимание берутся два вида факторов:
- фактор внешней среды – современнное состояние и тенденции развития рынка, нормативное регулирование;
- фактор внутренней среды – состояние объекта недвижимости и имеющиеся управленческие ресурсы.
Выбор стратегии основывается на возможности ее реализации, потенциала имущества, его технического состояния, экономической и управленческой обоснованности.Формирование стратегии и технологии
Стратегическое регулирование предполагает предприятия по сбору и анализу стратегически важных данных и оценку факторов, на основе которых составляется программа дальнейших действий.
При формировании стратегии стоит обратить внимание на следующие моменты:
- определение субъекта;
- выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости;
- определение места объекта в рыночной стратегии компании;
- определение основных элементов стратегии маркетинга.
Реализация
Выбранная стратегия регулирования формируется в виде программы. Программа представляет собой, по сути, бизнес-план, описывающий объект, планируемые услуги по аренде и рынок, на который они нацелены, ресурсы и квалификацию персонала, финансовые потребности и ожидаемые финансовые результаты.
Обязанность по реализации программы возлагается на управляющего либо управляющую компанию. На данном этапе осуществляются следующие мероприятия:
- прием объекта недвижимости в управление;
- подготовка объекта к коммерческому использованию;
- техническая эксплуатация;
- продвижение объекта на рынке;
- взаимодействие с клиентами.
Оценка эффективности
Оценка результатов реализации стратегии и программы заключается в сравнении запланированных результатов с фактически полученными и внесении необходимых корректировок в будущем. Именно на данном этапе определяется эффективность выбранной стратегии и программы и делаются соответствующие перспективные выводы.
Модели
Далее рассмотрены модели управленческой деятельностью.
За вознаграждение
Понятие доверительного управления имуществом законодательно введено в РФ и описано в главе 53 ГК РФ в качестве самостоятельной правовой формы управления чужим имуществом.
Доверительное управление объектом осуществляется управляющим без перехода к нему права собственности на имущество, но может предусматривать возмездный характер отношений.Оперативная модель
Оперативное регулирование направлено на осуществление действий с объектом или портфелем недвижимости, которые в итоге приведут к одному из трех возможных результатов:
- финансовому равновесию;
- перспективе банкротства или кризиса;
- получению сверхприбыли, при которой доходность значительно превышает нормальную, а рентабельность – среднеотраслевую.
Стратегическая
Стратегическое регулирование включает в себя разработку перспективного стратегического плана. Стратегическое планирование направлено на составление схемы действий для получения в будущем положительного результата от использования недвижимого имущества.
Структура
Структура управления – это система управленческих подразделений и взаимосвязей между ними. Выделяют следующие основные виды управленческих структур:
- линейная;
- функциональная;
- линейно-функциональная.
Пример структуры. Для агентства недвижимости характерна линейная структура управления, согласно которой его можно условно разделить на два отдела – технический и юридический. Технический отдел сосредоточен непосредственно на объекте недвижимости, а юридический – оформлением документов, необходимых для сделок с имуществом.
Особенности менеджмента для сооружений различного функционального назначения
Муниципальной собственности
Регулирование муниципальной собственности в РФ регламентировано рядом нормативно-правовых актов, в числе которых:
- Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»;
- нормативные акты субъектов РФ;
- Гражданский Кодекс РФ.
В состав муниципальной собственности входит недвижимое имущество органов местного самоуправления, а также муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности, муниципальные предприятия и т.д.Специфика муниципальной собственности состоит в сложном характере ее объектов, которые имеют целевое назначение. Именно поэтому особенностью регулирования является грамотная организация затрат на содержание имущества при ограниченности финансовых ресурсов.
Доходной
К доходной недвижимости относятся следующие виды имущества:
- торговые площади;
- складские помещения;
- производственные здания и сооружения;
- офисные помещения;
- гостиницы.
Доход от имущества существует в форме арендной платы, полученной от аренды помещений, а также в форме дополнительных доходов от услуг, получаемых арендаторами.
При оценке доходной недвижимости используются следующие показатели:
- потенциальный валовой доход;
- потери от неполной загрузки (сдачи в аренду) и неполученных арендных платежей;
- расходы, связанные с объектом оценки;
- величина чистого операционного дохода;
- коэффициент капитализации;
- итоговая величина стоимости объекта оценки.
Оценка стоимости доходного имущества позволяет прогнозировать будущие доходы и принимать соответствующие управленческие решения.
Жилого сектора
За жилой недвижимостью следят собственники жилых помещений либо уполномоченные на то компании.
Согласно ЖК РФ существует три варианта регулирования:
- непосредственное;
- управление ТСЖ;
- с привлечением управляющей компании.
Риски
Любая операция с участием недвижимого имущества сопряжена с определенной долей риска.Согласно общепринятой классификации выделяют следующие виды рисков:
- Внешне непредсказуемые риски:
- природные катастрофы;
- экологические и социальные эффекты;
- преступления (вандализм, терроризм);
- государственные меры регулирования в сфере охраны окружающей среды, землепользования, проектных нормативов, производственных нормативов, ценообразования, налогообложения и т.д.
- Внешне предсказуемые риски:
- налогообложение, изменение валютных курсов;
- недопустимые экологические воздействия;
- нерасчетная инфляция и т.д.
- Внутренние технические риски:
- ошибки в проектно-сметной документации;
- ухудшение качества и производительности;
- изменение технологии;
- специфические риски технологии, закладываемой в проект и т.д.
- Внутренние нетехнические риски:
- перерасход средств;
- срывы планов работ.
- Страхуемые риски:
- косвенные потери;
- прямой ущерб имуществу.
- Правовые риски:
- судебные процессы с внешними партнерами;
- внутренние судебные процессы;
- невыполнение контрактов;
- патентное право, форс-мажоры и т.д.
Причиной возникновения риска является то, что рынок недвижимости сильно зависит от состояния региональной экономики, имеет долгосрочный характер инвестиций и низкую ликвидность товара на рынке.
Регулирование рынка недвижимого имущества – это сложный и многогранный процесс оптимизации деятельности всех субъектов, направленной на максимально эффективное использование имеющихся недвижимых ресурсов.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!