Операции с нежилыми помещениями: какие бывают сделки, когда нужна их регистрация и куда следует обращаться?

Помещения под офисы или магазины, оздоровительные комплексы и памятники культуры можно покупать, продавать, обменивать и получать в наследство. Но чаще всего такие здания используются для получения прибыли.

Показать содержание

• Какие бывают сделки?
Покупка и продажа     Аренда     Аренда с правом выкупа     Дарение     Безвозмездная передача     Наследование     Особенности реализации     Порядок процедуры     Документы    
• Регистрация сделок
Когда нужна?     Куда обращаться?     Необходимые документы     Сроки и стоимость    
• Возможно ли отменить?

Какие бывают сделки?

Сделки с нежилыми помещениями — это:

• купля-продажа;
• аренда;
• аренда с правом выкупа;
• дарение;
• безвозмездная передача;
• наследование.

Покупка и продажа

Сделки между двумя организациями совершаются уполномоченными лицами на основании доверенности. Физическое лицо или ИП может проводить сделку самостоятельно или с помощью поверенного. К паспортам на объект и правоустанавливающему документу нужно приложить справку об отсутствии обременения.

О купле-продаже нежилой недвижимости мы писали тут.

Аренда

На основании договора аренды, нежилое помещение передается собственником во временное владение арендатору. Договор может быть заключён на конкретный срок или на неопределенное время, пока стороны готовы сотрудничать. Для прекращения договора, необходимо предупредить об этом другую сторону за 3 месяца.

Аренда с правом выкупа

В договоре аренды или в дополнительном соглашении может быть указана возможность права выкупа арендованного помещения после окончания срока договора или раньше. После оговоренной денежной выплаты бывший арендатор становится собственником.

Об аренде нежилых помещений читайте здесь.

Дарение

При дарении нежилое помещение передается в собственность бесплатно. Процедура должна быть оформлена нотариально, во избежание оспаривания законности сделки. В документах должны быть указаны:

• адрес и сведения о техническом паспорте здания;
• подробное описание объекта и его стоимость.

Безвозмездная передача

Безвозмездная передача — это уступка прав владения помещением без получения денежных средств прежним владельцем. С юридической точки зрения это пожертвование помещения.

Чаще такое имущество является муниципальной или государственной собственностью и передается некоммерческим организациям с целью получить общественную пользу. Если в договоре эта цель использования не указана, то это дарение.

Наследование

При наследовании право собственности передается наследнику с соблюдением очереди наследования, предусмотренной законом или завещанием.

Особенности реализации

Если существует завещание, то процедура проводится в нотариальной конторе, в которой оно находится. При отсутствии завещания, наследники собираются у любого нотариуса.

Порядок процедуры

Порядок процедуры наследования следующий:

1. Подача письменного заявления о намерении принять помещение в наследство или отказе.
2. Сбор документов, подтверждающих право наследования и проверка их нотариусом.
3. Получение у нотариуса свидетельства о праве собственности.
4. Регистрация свидетельства в Росреестре.
5. Получение правоустанавливающего документа.

Документы

Документы, необходимые для проведения сделки с наследованием нежилого помещения:

• Паспорт.
• Свидетельство о смерти наследодателя.
• Документы, подтверждающие родственную связь и право наследования.
• Завещание (при наличии).
• Документы на объект недвижимости: технический паспорт, свидетельство о праве собственности.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Регистрация сделок

Государственная регистрация сделок с нежилой недвижимостью необходима для учета объектов и взимания налогов с собственников.

Когда нужна?

Регистрация проводится в следующих случаях:

• Купля-продажа.
• Аренда при сроке аренды более одного года.
• Дарение.
• Наследование.

Куда обращаться?

Для регистрации сделок нужно обращаться в МФЦ или Росреестр.

Необходимые документы

При этом собственник предоставляет следующие документы:

• Документы, подтверждающие личность сторон.
• Договор.
• Заявление о государственной регистрации.
• Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Сроки и стоимость

При подаче документов через отделение МФЦ время регистрации сделки обычно 9 дней, при подаче через Росреестр срок оформления 7 дней.

Возможно ли отменить?

Сделку можно разорвать либо при соглашении обеих сторон, либо если есть веские основания для этого. Например, нарушение обязательств по договору одной из сторон или непредвиденные обстоятельства. В этом случае по требованию одной из сторон начинается судебное разбирательство и решение выносит суд.

Для аннулирования сделки по обоюдному согласию, нужно составить письменную претензию, в которой сторона инициатор уведомляет другую сторону о том, что требования по договору не выполнены, и если в установленный срок это не произойдет, то соглашение будет расторгнуто.

• Если контрагент отвечает согласием, то составляется дополнительное соглашение о расторжении сделки.
• При отказе или игнорировании, договор расторгается в одностороннем порядке по решению суда.

Отмена сделок с нежилой недвижимостью регулируется статьями 450, 587, 619, 620 ГК РФ. Для расторжения важно правильно оформить письменную претензию.

Договор аренды также может быть расторгнут по разным причинам. Например, со стороны арендодателя:

• Арендатор использует недвижимость не по назначению.
• Действия арендатора приводят к ухудшению состояния собственности.
• Неуплата по договору не менее двух раз подряд.
• Не производится капремонт (если это закреплено за арендатором).

Со стороны арендатора:

• Арендодатель так и не передал здание в пользование арендатора.
• Обнаружены не оговоренные в договоре недостатки, препятствующие использованию по назначению.
• Не производится капремонт (если это закреплено за арендодателем).

Все сделки с нежилой недвижимостью нужно зарегистрировать в Росреестре, оплатив пошлину. По завершении, недвижимость переходит новому собственнику, а сведения об этом попадают в ФНС России для налогообложения.