8 (800)  302-76-94

Возможно ли сделать обмен дома на иную недвижимость? Варианты, договор, документы, налоги

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Многие владельцы частных домов рано или поздно принимают решение обменять имущество на другую недвижимость: дом, квартиру или земельный участок под строительство. Заключение такой сделки имеет ряд важных нюансов, которые необходимо учитывать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Какие существуют варианты?

В зависимости от возможностей и потребностей владельца дома, существует несколько вариантов обмена:

  • простой, также называемый «ключ в ключ»;
  • продажа дома и приобретение жилья на вырученные средства.

Прямой

Обмен дома без доплаты – это наиболее простой способ сменить место жительства. В этом случае в сделке принимают участие владельцы равноценной недвижимости.

Преимущества:

  • потребуется минимум документов;
  • быстрота сделки;
  • легкий поиск недвижимости, которая подходит для обмена;
  • если договор признают недействительным и сделка будет расторгнута, собственники вернут свое жилье без существенных финансовых потерь.

К минусам можно отнести тот факт, что из-за скоротечности сделки стороны зачастую не обращаются к оценщику и юристу. В результате возникает риск приобрести жилье с обременением или задолженностью за коммунальные услуги.

Продажа и последующая покупка другой недвижимости

Процедура выполняется поэтапно:

  1. Сбор пакета документов на дом, восстановление недостающих бумаг.
  2. Поиск покупателя. Может быть завершен за месяц или за несколько лет.
  3. Получение финансов, если жилье было приобретено в ипотеку, может занять 1-2 месяца. При задействовании материнского капитала этот срок увеличивается до 3 месяцев.
  4. Поиск и приобретение нового жилья. Продолжительность этого этапа также может растянуться надолго.

Преимущество этого способа – возможность подобрать жилье, большее или меньшее по стоимости.

Недостаток – такой вариант подходит для тех, кто не планирует сразу после продажи дома приобрести другую недвижимость. При самостоятельном ведении сделки поиск встречного варианта может затянуться. Если же жилье на обмен уже подобрано, его продавец в последний момент может передумать и сделка сорваться.

Чтобы как можно скорее заселиться в новую квартиру, стоит прибегнуть к помощи агентства недвижимости. Специалисты возьмут на себя обязанности по оценке и реализации дома, а также приобретению нового жилья.

Как правило, профессиональные риелторы справляются с этими задачами максимум за 3-6 месяца.

Какие законы регулируют?

  • Процедура обмена домов регулируется 31 главой ГК РФ «Мена».
  • Основные особенности процедуры отражены в ст. 567 ГК РФ «Договор мены» и 568 ГК РФ «Цены и расходы по договору мены».
  • Если в сделке участвует приватизированная недвижимость, следует учитывать правила купли-продажи, описанные в ст.267 ГК РФ «Распоряжение землей, находящейся в пожизненном наследуемом владении».

Статья 267 ГК РФ. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

Порядок по договору

Существенных отличий в процедуре обмена дома на однокомнатную, 2-комнатную или 3-х комнатную квартиру нет. Разница будет только в размере доплаты и нескольких строках договора.

Основные этапы и действия

Обмен дома на квартиру осуществляется следующим образом:

  1. Оценивание рыночной стоимости дома (учитывается состояние здания, прилегающие к нему постройки, размер участка, близость инфраструктуры и т. д.).
  2. Поиск варианта для обмена, оценка квартиры экспертом.
  3. Подготовка пакета бумаг.
  4. Подписание договора.
Рекомендуется не пренебрегать помощью юриста. Специалист выяснит, не находится ли недвижимость под арестом и позволит избежать финансовых потерь.

Необходимые документы

Новые владельцы недвижимости должны подать пакет бумаг до регистрации прав на имущество. Документы о переходе прав собственники получат одновременно.

Для оформления сделки потребуются такая документация:

  • паспорта сторон;
  • стандартный договор мены;
  • документы, подтверждающие наличие прав на недвижимость;
  • технические паспорта;
  • письменное согласие на сделку от членов семьи собственника, проживающих вместе с ним;
  • выписка из домовой книги;
  • если от лица одной из сторон действует представитель, нужна заверенная в нотариальной конторе доверенность;
  • разрешение из органов опеки, если в доме живут несовершеннолетние;
  • справку об отсутствии задолженностей ЖКХ.

При составлении договора следует учесть, что дом участвует в обмене вместе с прилагающимся к нему земельным участком.

Куда обращаться?

Чтобы правильно оформить договор, можно обратиться в следующие организации:

  • нотариальная контора;
  • МФЦ;
  • агентство недвижимости;
  • юридическое бюро.

Услуга составления договора, как правило, оплачивается обеими сторонами поровну или по договоренности.

Нюансы оформления сделки с доплатой

Если требуется доплатить большую сумму, для обеспечения собственной безопасности рекомендуется не носить финансы с собой, а поместить их в ячейку банка. Необходимо обязательно взять расписку о получении денег. В качестве свидетелей можно пригласить третьих лиц.

Также можно перечислить деньги на банковский счет. В этом случае скрыть факт получения финансов или исказить сведения об их отправке не удастся.
Скачать бланк договора мены дома на дом с доплатой
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Заключение договора между сторонами

Для правильного составления договора сторонам сделки необходимо предоставить специалисту оригиналы документов. Присутствие обеих сторон желательно, но это не является обязательным условием.

Особенности составления

При обмене дома в тексте договора должна быть прописана следующая информация:

  • точные сведения из техпаспортов и кадастровых документов;
  • подробное описание дома и земельного участка;
  • факт внесения доплаты в денежной или имущественной форме;
  • личные данные собственников.

К документу должен прилагаться план земельного надела, а также поэтажный план здания.

Скачать бланк договора мены дома на дом
Скачать образец договора мены дома на дом
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Сроки и стоимость

Точно узнать, сколько времени пройдет от начала оформления бумаг до вступления в право собственности невозможно, потому что поиск подходящего объекта недвижимости может занять как несколько дней, так и несколько лет.

Оформление документов осуществляется бесплатно. Но при обращении в Росреестр для регистрации прав собственности владельцам недвижимости придется заплатить государственную пошлину в размере 2000 руб. с каждой из сторон. Если жилье принадлежит муниципалитету, платить госпошлину не нужно.

Также надо учесть расходы на услуги независимого оценщика.

Средняя стоимость составления отчета о рыночной цене объекта:

  • здания с прилегающей к нему территорией — 4000 руб.;
  • дома – 3000 руб.;
  • земельного участка – 2500 руб.

Регистрация

Чтобы зарегистрировать сделку, собственникам, помимо вышеуказанных, надо подготовить квитанцию об уплате госпошлины.

После составления договора и сбора пакета документов собственникам приватизированного жилья надо прийти в Росреестр или МФЦ для закрепления своих прав. При обращении стороны предоставляют бумаги и написать заявление.Через 7 дней (при обращении через МФЦ — 9) на руки будут выданы новые выписки ЕГРН с информацией о новых владельцах.

Есть ли разница в процедуре для дачи, коттеджа?

Также как и обычный дом, допускается менять на квартиру и дачный дом, и коттедж. Важно лишь соблюдение сторонами стандартных формальностей:

  1. подготовка недвижимости к продаже;
  2. сбор документов;
  3. организация независимой экспертизы для определения стоимости имущества.

В случае обмена на дачный дом, стоит заранее убедиться, что строение имеет статус жилого.

Какие нюансы появляются, если поменять на 2 квартиры?

Значительной разницы при обмене частного дома на две квартиры нет. Владелец квартир должен подготовить два пакета документов для собственника дома.

Различия в списке документов и процедуре

Как обменять на частный домик?

Используется стандартный договор мены, в тексте которого указываются наименования объектов, их характеристики и описание. Информация берется из документов о праве собственности.

Приватизировать участки, если это не было сделано ранее, нужно до совершения сделки. Т.к. земля под домом неотделима от строения.

Домик с участком на землю

  • В договоре мены домика с земельным участком на земельный участок необходимо перечислить и описать объекты обмена.
  • Также указывается сумма доплаты от одной из сторон. Ее размер обговаривается до составления документа.
Земельный участок также как и строение должен быть оценен независимым экспертом. Кроме того, нужно предъявить документ о проведении межевания.

С землей на квартиру

В договоре должны быть охарактеризован не только жилой дом, но и земельный надел. К стандартному пакету бумаг прилагается документ о межевании территории. Если дом с хорошим ремонтом и находится в черте города, вблизи развитой инфраструктуры, возможно потребуется доплата со стороны собственника квартиры.

Скачать бланк договора мены дома с земельным участком на квартиру
Скачать образец договора мены дома с земельным участком на квартиру
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

На участок

Обязательно наличие в тексте договора подробных характеристик дома и участка, на котором он расположен. Владелец одного участка должен предоставить только документы на землю. Если собственник дома не имеет прав на прилегающую к зданию территорию, сделка в Росреестре не пройдет.

Скачать бланк договора мены дома на земельный участок
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Если находится за городом, в области или в деревне

В договоре указывается местоположение дома, его характеристики. К документу необходимо прикрепить отчет независимого оценщика. Значимых отличий в процедуре обмена нет.

Сторонам необходимо договориться о необходимости внесения доплаты и ее размере. При таком обмене доплата обычно требуется от собственника частного дома.

На спецтехнику

Объекты обмена должны быть максимально подробно описаны. Одна из сторон передает другой документацию на спецтехнику. Право собственности на дом переписывается на новое физическое или юридическое лицо.

Обмен имущества, принадлежащего предприятию, недопустим.

Налоги и пошлины

На вид налогообложения влияет дата приватизации имущества. Если жилье находится в собственности более 5 лет, платить НДФЛ, как при стандартном договоре купли-продажи, не требуется.

Налог 13% начисляется только на доплату, если срок владения менее 5 лет. Согласно ст. 208 НК РФ если заключение сделки не предполагает внесение доплаты, платить в государственную казну взнос не требуется.

Налог должна оплатить сторона, которая получает доплату.

В договоре мены надо не просто упомянуть о равнозначности объектов, но и указать их кадастровые стоимости. Если суммы, на которые составлен договор меньше 70% кадастровой цены, налоговая все равно будет ориентироваться на минимальные значения (70%).

Обменять дом на другую недвижимость с доплатой или без нее вполне реально. Но чтобы не попасться на уловки мошенников, важно внимательно изучать текст подписываемого договора и проверять отсутствие обременений. Для обеспечения безопасности сделки рекомендуется воспользоваться услугами юристов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.