Что нужно для обмена комнаты на квартиру или дом? Необходимые условия, нюансы процедуры и определение доплаты

У владельцев комнат в коммуналках или общежитиях рано или поздно возникает живой интерес к тому, можно ли улучшить жилищные условия при помощи обмена на полноценную квартиру или отдельный дом. Возможностям, нюансам и подводным камням обмена комнат посвящается данная статья.

Показать содержание

• Можно ли обменять жилую площадь в коммуналке или общежитии?
Кто имеет на это право?     Какие условия должны соблюдаться?    
• Процедура
С чего начинать и куда обращаться?     Необходимые документы     Если менять на квартиру     На дом (в городе или в деревне)     При участии в сделке нескольких объектов недвижимости     Процедура оформления и содержание договора     Определение цены и доплаты     Сроки и стоимость оформления     Регистрация сделки    
• Налоги и пошлины
• Риски

Можно ли обменять жилую площадь в коммуналке или общежитии?

Чтобы безопасно и выгодно, не теряя времени даром, важно представлять, как это сделать, кто имеет право на обмен, и какие необходимые условия должны быть учтены при сделке с недвижимостью.

Кто имеет на это право?

Право на сделку по обмену комнаты имеют её собственники. Если комната не приватизирована, то обмен возможен после получения акцепта от исполнительного органа муниципального образования.

Какие условия должны соблюдаться?

Нужно получить согласие соседей, зарегистрированных в коммунальной квартире, иногда может потребоваться разрешение органов опеки, если в числе собственников ребенок, а также мужа или жены. Если квартира не приватизирована – то муниципальных органов. Обо всем этом следует побеспокоиться заранее.

Процедура

Перед началом обмена нужно уяснить себе, в чем специфика такого объекта недвижимости, как комната.

С чего начинать и куда обращаться?

Перед началом всех сделок надо предложить выкупить комнату другим собственникам в квартире, причем если цена для них окажется завышенной, то они имеют право оспорить обмен через суд. Если соседи отказываются приобрести комнату, то этот отказ нужно заверить у нотариуса.

Если они не только отказались купить сами, но и не дают согласие на сделку с другими покупателями, то нужно выслать заказным письмом предложение л покупке с описью вложения. Через месяц нет ответа – можно начинать обмен.

Затем начинается поиск собственника жилья, согласного на обмен. Вы можете сделать это как самостоятельно, при помощи различных площадок по обмену жилплощади, так и с помощью специалиста из агентства недвижимости. Он не только подберет для вас удобные варианты, но и расскажет обо всех юридических тонкостях, которые обезопасят от возможного мошенничества.

Необходимые документы

Если менять на квартиру

• Паспорт.
• Свидетельство о собственности на комнату либо выписка из ЕГРН.
• Документ, обосновывающий право на жилплощадь.
• Технический паспорт.
• Отказ собственников других комнат в коммунальной квартире от покупки.
• Договор обмена.
• Справка из БТИ о стоимости комнаты.
• Справка о составе семьи.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Заявление на регистрацию сделки.

Не обязательно, но могут понадобиться следующие документы:

• разрешение органов опеки;
• свидетельство о заключении или расторжении брака;
• согласие супруга;
• доверенность, если в сделке участвует представитель собственника.

На дом (в городе или в деревне)

К перечню документов, приведенных выше, нужно добавить:

• документы на право владения землей, кадастровый план;
• домовую книгу;
• акт о проведенном межевании земельного участка.

При участии в сделке нескольких объектов недвижимости

Перечень документов не меняется, но при сложном обмене, в котором участвует несколько объектов недвижимости (например, если квартиру и комнату меняют на квартиру), необходима консультация опытных специалистов из агентства, оценщиков и юристов, только они смогут грамотно оформить договор мены.

Процедура оформления и содержание договора

В нем обязательно должны быть зафиксированы следующие сведения:

• паспортные данные сторон (собственников или их представителей);
• сведения об обмениваемом жилье – метраж, адрес, этаж, площадь квартиры, в которой находится комната, кадастровый номер;
• стоимость объектов обмена, если она не указана, то жилье считается равноценным;
• номер документа, на основании которого возникло право собственности (приватизация, наследство, покупка и т. д.);
• есть ли доплата, сумма и каким образом она вносится (наличный или безналичный расчет);
• дата, к которой надо освободить жилое помещение;
• подписи сторон и дата.

Если в обмене участвует квартира или комната с непогашенным кредитом, по закону ограничений для сделки нет, но в процедуре обязательно должен участвовать тот банк, который выдал кредит.

Определение цены и доплаты

При обмене недвижимости на лучшую по площади или по качеству, осуществляется доплата, о её размере собственники договариваются заранее и вносят её в договор. Доплата за лучшее жилье делается как наличным, так и безналичным расчетом, а также материнским капиталом.

Условия передачи денег в обязательном порядке вносятся в договор. Если это происходит вне договора, то необходим акт приема-передачи, расписка либо другие подтверждения.

Сроки и стоимость оформления

Процесс сбора документов и решения всех вопросов по сделке достаточно длительный.

В стоимость входит:

• госпошлина;
• уплата налога с дохода;
• плата за оценку недвижимости независимыми экспертами и комиссионные риелторской компании.

Регистрация сделки

Для регистрации обмена нужно обратиться в Росреестр или МФЦ, представить пакет документов и написать заявление.

Сделка считается состоявшейся к моменту получения выписки из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Выписка обычно приходит через неделю после подачи заявления.

Налоги и пошлины

Сделки по договорам мены осуществляются по тем же правилам, что и по договорам купли-продажи, т.е. с жилья, стоимостью более 1 млн. рублей, находящегося в собственности менее пяти лет, уплачивается налог на доход в сумме 13%. Обе участвующих в сделке стороны сохраняют право на вычет. За регистрацию права на объект недвижимости уплачивается государственная пошлина в размере 2000 р. (ст.333.33 НК РФ).

Риски

Несмотря на надежность сделок по обмену, в них также есть специфические риски. Бывает довольно сложно найти кандидата с подходящей вам жилплощадью, что значительно увеличивает сроки обмена.

Возможно и мошенничество, поэтому следует тщательно проверять юридическую «чистоту» объектов обмена. Лучше сделать всё с помощью специалиста из агентства недвижимости.

Обмен комнаты на квартиру или отдельный дом – отличный способ улучшить качество жизни. При условии правильного оформления сделки вы будете гарантированы от любого обмана. Договор мены по сути мало чем отличается от стандартного договора купли-продажи.