Что такое договор долевого участия? Нюансы покупки и продажи квартиры по ДДУ

Нередки случаи, когда граждане приобретают квартиры в новостройке, вкладывая инвестиции в строительство, а после возведения и сдачи дома оформляют в собственность жильё. Такой способ приобретения связан с участием в долевом строительстве. Он несёт соответствующие плюсы и минусы, о которых требуется знать заведомо – до начала оформления сделки.

Показать содержание

• Что такое ДДУ при покупке квартиры?
Чем он отличается от обычного ДКП?    
• Пошаговая инструкция по покупке
Необходимые документы от сторон: на что обратить внимание и что проверить?      Составление договора долевого участия     Как происходит регистрация сделки?    
• Особенности продажи после окончания строительства и сдачи дома
• Можно ли продать после подписания акта приёма-передачи?
• Можно ли получить имущественный вычет?
• Плюсы и минусы
• Каковы риски и как их избежать?

Что такое ДДУ при покупке квартиры?

Он оформляется тогда, когда квартира приобретается ещё до того как возведён многоэтажный жилой дом, в котором она расположена. Соответственно лицо, оформившее ДДУ, не может получить в собственность ещё не выстроенное и не сданное в эксплуатацию помещение. Поэтому в данном случае приобретается право на его получение, а не сам объект.

Долевое участие регулируется нормами Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г. Оно формально выступает как право требования квартиры после сдачи дома в эксплуатацию, если участником строительства выполнялись все обязательства согласно положениям договора. Эта форма приобретения квартир в новостройках существенно отличается от сделки купли-продажи, которая регулируется статьями 549-558 ГК РФ.

Чем он отличается от обычного ДКП?

Основное различие в том, что договор купли-продажи (ДКП) составляется для перехода права собственности от продавца к покупателю на фактически существующий объект, которым можно начинать владеть и пользоваться непосредственно после завершения регистрации сделки. Заключение и регистрация ДДУ не дают такого права. Пока новостройка не возведена, а обозначенная в ДДУ квартира не получила официального статуса жилого помещения, за дольщиком сохраняется исключительное право её требования.

Исходя из этого основного различия, вытекают остальные. В частности, купля-продажа не предусматривает рисков покупателя при возникновении проблем у продавца. Дольщик несёт на себе риски застройщика.

Пошаговая инструкция по покупке

Начать процедуру нужно с поиска подходящей компании. Для поиска можно воспользоваться несколькими источниками:

• обратиться к рекламным сайтам в интернете;
• получить рекламную информацию из местных СМИ;
• узнать адреса подходящих компаний у своих знакомых, участвующих в долевом строительстве.

Если такая компания найдена, можно делать следующий шаг. Для этого нужно подготовить документацию для заключения договора и обратиться к представителю застройщика.

Инструкцию по покупке жилья в новостройке различными способами мы предоставили в отдельном материале.

Необходимые документы от сторон: на что обратить внимание и что проверить?

Документы лица, претендующего на заключение договора, могут ограничиться одним гражданским паспортом с пропиской. В отдельных случаях могут понадобиться следующие бумаги:

• Если в его интересах действует представитель, то потребуется паспорт представителя и нотариальная доверенность.
• Если квартира приобретается на несовершеннолетнего, то предъявляется свидетельство о рождении ребёнка или паспорт, если ему исполнилось 14 лет. Сделку оформляют родители или иные законные представители, которые предъявляют свои паспорта и документы, удостоверяющие статус законных представителей (например, опекуны – справку о назначении опеки).
• При оформлении ипотеки – договор кредитования, заключённый с банком.

От застройщика потребуется больше документов, так как его надёжность – основная причина, допускающая заключение ДДУ. Для сделки нужны:

• проектная декларация;
• лицензия на строительство;
• аудиторское заключение о разрешении данной коммерческой деятельности;
• разрешение на строительство;
• документы на аренду или приобретение в собственность земли в зоне застройки;
• проект ДДУ;
• гарантии кредиторов или партнёров (при наличии).

В этих документах нужно проверить:

1. срок действия лицензии;
2. наличие удостоверения бумаг отделом по архитектуре и строительству;
3. удостоверение строительным департаментом.

Главное – удостовериться, что строительная фирма надёжная и возглавляется добросовестными учредителями. Для этого можно:

• Обратиться в крупную риэлтерскую компанию.
• Обратить внимание на рекомендации банков, которые дают гарантию безопасности вложений. Если такую гарантию дал крупный банк – можно уверенно обращаться к представителю фирмы. В этом случае при возникновении обстоятельств форс-мажора банк выплатит базовую часть взносов, а компания будет нести свои обязательства перед банком, а не перед дольщиками.
• Проверить учредительную документацию или получить через МФЦ выписку из ЕГРЮЛ.

Составление договора долевого участия

Основным документом, по которому впоследствии можно заселиться в квартиру, может выступить только ДДУ. Он составляется по типовому образцу, разработанному юристами компании. Для каждой компании могут быть выбраны специфические требования к сторонам, соответствующие сопутствующей ситуации и специфике коммерческого предложения.

Форма договора должна соответствовать требованиям, предъявляемым к договорам статьями 549 и 550 ГК РФ.

Документ состоит из следующих фрагментов:

• «шапки»;
• основной части;
• заключительной части.

Содержание договора делится на основные положения, которые обязательно должны содержаться в тексте, и на дополнительные, которые могут включаться по усмотрению сторон сделки.

«Шапка» составляется обязательно. В ней требуется указать:

• наименование учредителя, название компании;
• наименование документа;
• место (населённый пункт) и дату составления.

Следом даётся предмет договора, который обязательно должен содержаться в документе и без которого документ не приобретает юридической силы. В нём указываются следующие сведения:

• Определяются стороны договора: Застройщик и Участник долевого строительства.
• Даются данные сторон. Застройщик указывается как юридическое лицо, с наименованием компании и её основными реквизитами. Здесь же вносятся данные уполномоченного лица, которое выступает представителем застройщика. В числе таких сведений: основания представительства (учредительный документ или доверенность), фамилия, имя и отчество, паспортные данные. Участник указывается как физическое лицо, даются его фамилия, имя и отчество, паспортные данные.
• Факт составления договора о том, что застройщик обязуется возвести многоэтажный дом за счёт средств участника. После его возведения участнику будет предоставлена квартира в новостройке.
• Кадастровые и технические характеристики квартиры, адрес её расположения.

Далее по тексту, согласно нормам статьи 4 Закона № 214-ФЗ, пунктами и подпунктами располагаются следующие обязательные положения:

• Сроки сдачи.
• Стоимость квартиры, условия внесения платежей.
• Условия передачи объекта в собственность дольщика.
• Права и ответственность сторон.
• Обязанности сторон, определение неустойки.
• Условия расторжения ДДУ.

Обязательные положения должны содержать в предмете договора следующие параметры помещения:

1. общую площадь здания;
2. площадь совместных площадей;
3. площадь квартиры и комнат;
4. координаты осей здания, согласно проекту.

Стоимость квартиры указывают цифрами и прописью. Вносится размер и срок внесения первого платежа. Последующие платежи вносятся частями, о чём гласит отдельное положение документа, с указанием:

• периода внесения каждого платежа;
• способа передачи денег;
• наименования банка;
• номера лицевого счёта.

Условиями передачи помещения дольщику является вступление в фактические права на владение объектом после его подготовки и сдачи актом госприёмки. Здесь могут включаться дополнительные положения, где могут быть указаны:

• качество проведённых работ;
• наличие ремонта;
• черновая отделка.

Права сторон обязательно содержат информацию о нижеследующем:

• право застройщика взимать средства на строительство от дольщиков;
• право требования квартиры дольщиком.

Положение об ответственности содержит ситуации, когда таковая наступает, с установлением соразмерных штрафов или неустойки.

Расторжение применяется в случае недобросовестного отношения сторон к требованиям об ответственности. В этом случае допускается прекращение действия договора:

• по соглашению;
• по односторонней инициативе – через суд.

Причины расторжения можно указать как можно более подробно.

К дополнительным сведениям могут относиться:

• порядок изменения стоимости объекта при изменении его площади или качества;
• сроки устранения недоделок по претензии дольщика;
• оформление права собственности застройщиком;
• разрешение на переуступку;
• нотариальное удостоверение ДДУ;
• число экземпляров;
• обязательность регистрации.

Все перечисленные и иные положения, вносящиеся дополнительно, должны отражать сложившуюся ситуацию и служить целям исполнения договора сторонами.

В заключительной части вносятся сведения о сторонах:

• реквизиты юридического лица застройщика;
• паспортные данные и место прописки участника.

Внизу ставятся подписи уполномоченного лица, выступающего от имени застройщика и дольщика. Документ скрепляется печатью строительной фирмы. Согласно нормам статьи 163 ГК РФ, такой документ может подлежать нотариальному удостоверению по желанию обеих сторон.

• Скачать бланк договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома
• Скачать образец договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома

Как происходит регистрация сделки?

После того как договор заключён и подписан сторонами, его необходимо предоставить в МФЦ, чтобы участие в долевом строительстве указанного в ДДУ лица, было внесено в специальный реестр. После того как сведения будут внесены, право требования станет неотъемлемым юридическим инструментом дольщика.

В МФЦ каждый участник приходит сам. Первый из них приходит с представителем компании. Представитель предъявляет документацию, которая участвовала в оформлении ДДУ со стороны застройщика.

Последующие дольщики подходят самостоятельно по мере заключения договоров, имея при себе:

• паспорт;
• 2 экземпляра ДДУ;
• квитанцию об уплате госпошлины в размере 2 тысячи рублей.

В отдельных случаях предъявляются другие документы. Например, доверенность или договор с банком об ипотеке. Документация принимается регистратором под расписку. В расписке указана дата повторного визита. В указанный день нужно подойти с паспортом и распиской и получить свой удостоверенный Росреестром договор. На регистрацию уходит приблизительно один месяц.

Особенности продажи после окончания строительства и сдачи дома

Только оформив акт приёмки квартиры застройщик или дольщик могут обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на объект. Поэтому у застройщика приобретаться она может только по ДДУ.

Если продавец – дольщик, с ним составляется договор цессии, передающий не саму квартиру, а переуступающий новому участнику право требования квартиры по заключённому им ДДУ. Такие сделки несут в себе значительно меньше рисков, чем на начальном этапе строительства, поэтому их можно заключать без особых опасений. Подробнее о нюансах приобретения жилья по такой переуступке прав мы рассказываем тут.

Можно ли продать после подписания акта приёма-передачи?

Юридическая сила долевого участия, а соответственно – передачи прав по ДДУ утрачивается, когда и дом, и квартира приняты актом приёмки в соответствии с нормами законодательства.

Если такую сделку оформить, то она не пройдёт регистрацию в Росреестре, будучи признана ничтожной, исполненной с нарушением норм законодательства, обозначенных в параграфе 7 гл. 30 ГК РФ, а так же в положениях закона № 214-ФЗ. Соответственно, заключать их не следует.

После подписания акта приёма-передачи жилые помещения могут продаваться только по ДКП. Но для этого требуется оформить жильё в собственность, так как к договору нужно будет приложить выписку из ЕГРН о праве собственности.

Можно ли получить имущественный вычет?

Согласно статье 220 НК РФ, получить имущественный вычет можно при приобретении недвижимости в собственность. Поэтому при заключении ДДУ вначале нужно дождаться пока будет принят госприёмкой объект недвижимости, затем оформить его в собственность. Только после этого можно предоставлять заявление об удержании налогового вычета.

Плюсы и минусы

Заключение ДДУ имеет свои положительные и отрицательные моменты. Безусловные плюсы следующие:

1. Жильё покупается в новостройке, что на долгий период не потребует капитального ремонта.
2. История помещения совершенно чистая.
3. Выбирается понравившаяся планировка квартиры.
4. Возможна перепланировка комнат по заказу дольщика.
5. Стоимость жилья ниже за счёт рентабельности долевого строительства.
6. Застройщик должен представить гарантии качества.
7. За несоблюдение сроков, ухудшение качества, и иные недочёты предусмотрены штрафные санкции.
8. На любом этапе есть возможность расторгнуть ДДУ или передать его цессией, оставшись в выигрыше.

Отрицательными характеристиками или минусами, можно считать существенную возможность возникновения непредвиденных обстоятельств до завершения строительства. Например:

1. риски банкротства застройщика;
2. риски замораживания строительства;
3. допустимость недобросовестного отношения к качеству работ.

С учётом того, что готовый продукт будет виден только на выходе, до завершения строительства придётся в той или иной степени понервничать.

Каковы риски и как их избежать?

Самые распространённые риски, которые встречаются при заключении ДДУ, следующие:

• Оформление ДДУ через подставную фирму. В «серых схемах» такая компания внезапно банкротится и исчезает.
  Если застройщик не подписывал договор, то он не несёт перед инвесторами юридической ответственности!
• Иногда по ПДДУ дольщиками вносится существенная часть оплаты, затем строительство замораживают, банкротят фирму или другим способом избегают ответственности.
• В нарушение условий договора, дольщикам предоставляется здание меньшей площади или худшего качества.
• Застройщик требует дополнительных инвестиций, угрожая замораживанием строительства.
• Нарушение сроков сдачи, которые приведут к дополнительным тратам за аренду жилья.
• После ввода дома в эксплуатацию и подписания акта госприёмки, застройщик не оформляет право собственности. Жильцы признают собственность через суд, уплачивают госпошлину 60 тысяч рублей.

Избежать их можно, подстраховавшись следующим образом:

1. При определении сторон ДДУ должны вноситься реквизиты учредителя застройщика, а не его дочерняя компания.
2. Предмет договора следует оформлять внесением технических характеристик дома и квартиры. То же касается размера совместных площадей.
3. Внести в ДДУ положение о регистрации права собственности за счёт застройщика.
4. Срок сдачи дома внести точной датой, перечислить штрафные санкции за нарушение установленного срока.
5. Внести в ДДУ положение о выплате компенсации за снижение качества работ и условие по доработке всех недочётов за счёт застройщика.

Обязательно поинтересоваться качеством и сроками сдачи зданий за последние 3 года. Также можно выйти на форумы, где бывшие дольщики дают свои рекомендации или, напротив, указывают на причины своего недовольства фирмой.

Больше информации о всех возможных при покупке первичного жилья рисках найдете в отдельном материале.

Подробнее о возможных рисках при заключении ДДУ и о том, как их избежать, вы можете узнать из видео:

https://youtu.be/n1NqR0Zm4F0

Приобрести квартиру можно по ДДУ, что даст возможность существенно сэкономить на её приобретении. Это возможно до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Но нужно учесть, что дольщик делит риски за возведение дома с застройщиком. Чтобы свести риски к минимуму, потребуется тщательно проверить все документы и рентабельность застройщика, его активность на строительном рынке недвижимости. Не следует заключать ДДУ на стадии котлована, когда впереди слишком много работы. А также – с дочерней компанией с неизвестным прошлым.