Риски при покупке квартиры в новостройке. Что нужно знать и как не стать жертвой обмана?

При покупке квартиры в новостройке человека поджидает не меньше опасностей, чем на вторичном рынке жилья.

Застройщик может оказаться недобросовестным, поэтому заранее стоит собрать всю информацию о нем, просчитать риски, а также узнать, как не стать обманутым и не потерять свои деньги.

Показать содержание

• Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?
Какие существуют подводные камни и риски?     Как купить без риска?     Какие вопросы следует задавать продавцу, покупая новострой?    
• Распространенные ошибки приобретателей нового жилья
• Распространенные схемы мошенничества
• Как правильно и безопасно осуществить сделку — советы экспертов
• Полезное видео

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

Согласно ФЗ № 214 от 30.12.04 г., жилье в новостройке должно приобретаться по договору долевого участия (ДДУ), если возведением здания занимается строительный кооператив или Товарищество. Существует еще 2 вида заключения сделки, иногда применяемых между гражданином и застройщиком:

• инвестирование, при котором стоимость квартиры может меняться в процессе строительства;
• паевый взнос в ЖСК, вносимый заблаговременно до начала постройки без оформления строительных бумаг, применяемый в основном для кооперативных домов.

Также важно обратить внимание на:

• отзывы о конкретном застройщике, которые не сложно найти на форумах или у людей, купивших ранее у них жилье;
• документацию, предоставляемую компанией-застройщиком;
• степень готовности сооружения, наличие активно работающей техники и строителей;
• привлекательность дома для инвесторов, ведь если здание расположено на пустой местности, вокруг нет развитой инфраструктуры, транспорта, мест отдыха, то и стремиться к приобретению такого жилья никто не будет.

Основной упор при выборе стоит делать на отзывы и предоставляемую застройщиком документацию.

Какие существуют подводные камни и риски?

Основными рисками покупки квартиры из первичного жилья являются:

1. Фирмы-однодневки. Обычно они являются просто сборщиками денег, вносимых пайщиками на строительство. Чтобы войти в доверие к людям, такие фирмы временно могут арендовать и оградить участок земли, создать видимость ведения строительных работ. Впоследствии эта фирма просто ликвидируется и пропадает.
2. Дом оказался долгостроем. Застройщик не прекращает стройку, просто она может затянуться на пару лет из-за проблем с местной властью, судебными тяжбами, временного отсутствия нужного материала или техники.
3. Застройщик стал банкротом. Чаще всего к этому приводит нецелевое расходование средств и неграмотное управление процессом строительства.
4. Продажа квартиры нескольким дольщикам одновременно. К этому приводит привлечение компаний-посредников, которые могут взять деньги с нескольких дольщиков, а затем, в момент сдачи дома в эксплуатацию, быстро исчезнуть, а обманутые люди должны будут выяснять, кто из них владелец.
5. Квартира сдана в плохом виде. При первом визите в новую квартиру можно столкнуться с кривыми стенами, плохим водопроводом и электропроводкой, щелями в стенах.
6. Форс-мажор. Никогда нельзя исключать возможное возникновение пожара, землетрясения, войны, ведь это даже прописывается в любом договоре и позволяет заказчику законно не достроить дом.

В каждой новостройке есть недоработки, главное чтобы они были минимальны и легко устранимы.

Как купить без риска?

Во избежание рисков следует обращать внимание на мельчайшие детали и действовать следующим образом:

• посетить портал Единого реестра застройщиков и поискать там своего, посмотрев какой балл рейтинга ему присвоен (от 0,5 до 5, где 5 означает очень быстрые темпы застройки, высокий уровень качества и обязательности исполнения);
• выбрать проверенного крупного застройщика, изучить его бухгалтерскую отчетность на предмет кредитов или долгов (обязаны предоставлять предполагаемым дольщикам);
• застраховать покупку жилья на случай банкротства компании;
• не пользоваться услугами посредников при оплате за строящуюся квартиру;
• изучить темпы строительства, не вкладывать деньги в медленные стройки;
• подписывать с застройщиком только ДДУ, с указанием точной и неизменной цены на квартиру;
• проверить документацию компании и убедиться, что есть разрешение на строительство, действующая лицензия, документ о страховании сооружения;
• узнать про аккредитование банком, ведь они не будут иметь дело с нестабильными или подозрительными застройщиками;
• выбирать застройщика, в договоре у которого четко прописаны сроки сдачи объекта в эксплуатацию.

Какие вопросы следует задавать продавцу, покупая новострой?

У любой компании-застройщика есть менеджер, с которым можно пообщаться и узнать всю интересующую информацию. Основные вопросы, которые нужно задать:

• сколько лет компания находится на рынке, и какое количество проектов успешно завершено;
• может ли измениться стоимость квартиры, прописанная в договоре, из-за каких-либо факторов;
• какие есть финансовые и страховые гарантии у компании;
• есть ли вся положенная документация и могут ли ее предоставить (обязательно взять и изучить);
• могут ли в процессе стройки меняться параметры помещений, материалы;
• в чем заключается ответственность застройщика перед дольщиком, если нарушатся сроки сдачи объекта, ухудшится запланированное качество и параметры квартиры;
• какой договор используется в данной компании;
• как, кем и на каких условиях будет оформляться переход квартир в собственность дольщиков;
• планируется ли обустройство придомовой территории, развитие ближайшей инфраструктуры, наличие автомобильной стоянки;
• привлечены ли в строительство банковские кредиты и что является залогом в случае отсутствия возможности их погашения;
• какие установлены условия расторжения договоренности.

Удостовериться, все ли в порядке в словах данного застройщика, является это правдой, либо нет, до конца вряд ли получится. Однако частично убедиться в добросовестности можно, если он отвечал четко, без запинок и волнения, а также по первому требованию были предоставлены следующие бумаги:

1. разрешение на строительство;
2. бумаги на землю;
3. проектная декларация.

Вся документация должна быть актуальной, без просрочек.

Распространенные ошибки приобретателей нового жилья

Существует 11 самых часто встречающихся ошибок покупателей первичного жилья:

1. Торопливость в поисках и выборе застройщика, без уточнения данных о его опыте, репутации.
2. Безответственное отношение к проверке учредительной документации, разрешения, лицензии, экспертизы объекта, содержащей точные данные по дому.
3. Погоня за большим метражом квартиры, а не удобством, и переплата за лишние метры без уточнения, какая из комнат повлияла на размер, ведь это может быть и коридор.
4. Отказ от посещения строительной площадки, для удостоверения в продвигающемся процессе или его отсутствии.
5. Стремление к максимально дешевой квартире, что может повлиять на ее вид и качество.
6. Игнорирование возможных рисков, связанных с увеличением срока строительства или банкротства.
7. Отсутствие интереса к способу оформления земельного участка.
8. Невнимательное изучение договора.
9. Внесение оплаты до подписания ДДУ, что противоречит закону ФЗ № 214 п. 3 ст. 5.
10. Незнание способа инвестирования данного строительства.
11. Приемка квартиры в состоянии, не соответствующем удовлетворительным, ведь после подписания акта претензии предъявлять будет поздно.

Распространенные схемы мошенничества

Помимо множества рисков при покупке жилья в новостройке можно попасть еще и на мошенников. Виды мошенничества:

1. С покупателя берут начальный взнос до момента регистрации ДДУ или по его предварительному варианту, при этом строить дом или оформлять законно документы они не собираются, а руководителем числится подставное лицо.
2. Сбор денег застройщиком еще на стадии «котлована». После первого сбора денег со всех дольщиков по «липовому» договору компания исчезает. Это самый распространенный вид обмана.
3. Двойные продажи по настоящим договорам. Делается один и тот же договор на нескольких дольщиков. После оплаты граждане идут регистрировать ДДУ и узнают в Росреестре, что квартира уже закреплена за другим лицом, зарегистрировавшимся первым. Застройщик обыгрывает обман как техническую ошибку. Такой вариант мошенничества очень выгоден застройщику, ведь такая ошибка избавляет от уголовной ответственности.

Как правильно и безопасно осуществить сделку — советы экспертов

Главные рекомендации экспертов:

• удостовериться, что застройщик возводит многоквартирные дома, согласно ФЗ № 214 ГК РФ, а в качестве договора использует ДДУ;
• все нюансы и условия договора нужно изучать заблаговременно, возможно даже с привлечением юриста;
• квартиру стоит присматривать в доме, построенном больше, чем наполовину, а на стройплощадке должны вестись активные работы;
• выбирать новостройку в районе с хорошей инфраструктурой, так как можно купить квартиру, добраться до которой будет целая проблема.

Покупка жилья в новостройке – дело рискованное, имеющее массу нюансов и подводных камней. При возникновении подозрений о не порядочности застройщика или просто при наличии опасений за свои деньги, имеет смысл обратиться к риэлтору или юристу за квалифицированной помощью.

Полезное видео

Предлагаем познакомиться с информативным видео о нюансах, которые следует учесть при покупке квартиры в новострое: