Как осуществить покупку и продажу квартиры на вторичном рынке? Пошаговая инструкция

Покупка жилья может осуществляться в новостройках и на рынке вторичного жилья, куда квартиры попадают непосредственно после заселения в них владельцев, и оформления недвижимости в собственность.

Здесь действуют свои законы рынка и возникают специфические ситуации, о которых нужно знать. Обо всей процедуре покупке по порядку расскажем в статье.

Показать содержание

• Пошаговая инструкция по покупке квартиры на вторичном рынке
Как происходит осмотр недвижимости?     Какие документы требовать от продавца?     Что нужно обязательно проверить будущему владельцу?     Перечень документов приобретателя      Заключение договора и регистрация    
• Действия после покупки вторички
• Различия в порядке оформления процедуры, если реализатор юридическое лицо
Изменения в бумагах    
• Возникающие проблемы и пути их преодоления
• Как купить максимально правильно и выгодно?

Пошаговая инструкция по покупке квартиры на вторичном рынке

Как же грамотно купить вторичное жилье? Алгоритм покупки недвижимости на вторичном рынке довольно прост. Во всех случаях это стандартный порядок последовательных действий, который отличается лишь нюансами покупки. В то же время следует учесть, что вторичное жильё может существенно отличаться по параметрам, удобству пользования и внешнему виду. Поэтому первым делом нужно определиться в следующих вопросах:

1. В каком районе хочет проживать покупатель.
2. Какая площадь квартиры ему требуется.
3. Каковы ценовые ограничения.
4. Какая планировка предпочтительнее.

Эти характеристики нужно проработать достаточно тщательно, чтобы сузить число рассматриваемых предложений, которых на вторичном рынке всегда очень много. После того как проект покупки сформирован, следует приступать к поиску нужного объекта.

Поиск можно проводить:

• на специальных сайтах;
• в местных СМИ;
• в риэлтерской компании;
• подав объявление самому.

Как происходит осмотр недвижимости?

В первую очередь при осмотре квартиры перед покупкой нужно обратить внимание на следующие существенные факторы:

• в каком состоянии дом, в котором размещается квартира;
• когда в доме делался капитальный ремонт;
• если квартира на первом этаже – заглянуть в подвал и обратить внимание на наличие запаха затхлости и сырости;
• если квартира на верхнем этаже – обратить внимание на наличие подтёков на крыше и стенах;
• функциональность инженерных коммуникаций;
• качество сантехники;
• отсутствие трещин на потолке и несущих стенах;
• освещённость комнат;
• высота потолков, планировка помещения.

Обязательно нужно обратить внимание на наличие поэтажного плана с экспликацией, в котором дан план квартиры. Если её планировка не соответствует техническому плану – квартиру брать нельзя, так как вместе с помещением покупатель приобретёт проблемы за наличие незаконной перепланировки, которые вменяют административную ответственность по статье 7.1 КоАП РФ.

Из видео ниже вы можете подробнее узнать, как осматривать квартиру перед покупкой:

Какие документы требовать от продавца?

К проведению сделки продавец должен собрать пакет документации, в который входят следующие бумаги:

1. Гражданский паспорт с пропиской. Для представителя – генеральную или специальную доверенность, удостоверенную нотариально. Паспорт должен быть в наличии, доверенность получается в нотариальной конторе.
2. Правоустанавливающий документ на квартиру, на основании которого у продавца возникло право собственности: договор имущественной сделки, свидетельство о наследовании или приватизации. Должен быть получен при вступлении права собственности на квартиру.
3. Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, если квартира приобреталась до июня 2016 года. Можно получить в Росреестре или МФЦ.
4. Техническая документация на квартиру. Получается в БТИ.
5. Кадастровый паспорт квартиры. Должен быть в наличии или получается в составе выписки из ЕГРН при приобретении недвижимости.
6. Справка об отсутствии обременений залогом или ареста. Получается в МФЦ.
7. Разрешение от супруга, если имущество нажито совместно. Оформляется и удостоверяется в нотариальной конторе.
8. Копия лицевого счёта из УК о производстве уплаты за квартиру. Получается в бухгалтерии управляющей компании.
9. Выписка из поквартирной книги. Получается у паспортиста домоуправления.

Этот пакет документации представляется обязательно.

Что нужно обязательно проверить будущему владельцу?

Во избежание мошенничества и недобросовестности продавца в процессе покупки, покупателю следует более тщательно провести проверку следующих документов:

• правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ;
• кадастровую справку об отсутствии обременений;
• выписку из поквартирной книги.

Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы должны обязательно предъявляться в подлинниках. Если продавец показывает только копии, или один из документов является дубликатом – это должно насторожить. Кадастровая справка должна быть не старше 14 дней, просроченный документ понадобится заменить.

Выписку из поквартирной книги нужно брать расширенную, чтобы просматривалась вся история квартиры, и можно было выявить давно прописанных граждан, не выписавшихся до момента продажи жилья.

Если в пакете документации выявлены какие-то нарушения или недочёты, нужно выписать фамилию собственника, адрес квартиры и её кадастровый номер. По одному из этих параметров можно подать заявку на сайт Росреестра и выявить их совпадение. Если сведения о собственнике не совпадают с представленной информацией – продавец может оказаться недобросовестным лицом, сведения о чём нужно передать в полицейский участок.

Далее вы можете посмотреть видео о том, какие документы необходимо проверить при покупке вторичной квартиры:

Перечень документов приобретателя

Пакет документации покупателя сравнительно небольшой. Максимальный набор бумаг может состоять из следующего:

• гражданский паспорт;
• если действует представитель – нотариальная доверенность;
• при оформлении в ипотеку – кредитный договор;
• дополнительно могут применяться сертификат материнского капитала или жилищные сертификаты.

Заключение договора и регистрация

Как же оформляется покупка квартиры на вторичном рынке?

Сделка купли-продажи жилья регулируется нормами статей 549-558 ГК РФ. Статьи 131, 551 (п.1), 558 (п.2) и Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимость» № 218-ФЗ, устанавливают положение об обязательности регистрации сделки. После ознакомления с ДКП и подписания его сторонами сделки, можно приступать к регистрации. Регистрация сделки проходит в отделении Росреестра в течение 21 рабочего дня, документы могут передаваться через МФЦ.

Если стороны обратились в МФЦ совместно, срок регистрации сокращается до 10 дней. А при нотариальном удостоверении ДКП – до трёх дней. На регистрацию подаются документы продавца на квартиру, к ним прилагаются 3 экземпляра договоров. Если договор нотариально не удостоверен – обязательно уплачивается пошлина в размере 2 тысяч рублей.

Действия после покупки вторички

Приобретённая квартира переходит в собственность покупателя по завершении сделки. Покупатель получает в МФЦ документы о праве собственности на помещение:

1. ДКП с отметкой о регистрации. Договор будет играть роль правоустанавливающего документа.
2. Выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру. Она будет считаться правоудостоверяющим документом.

Получив эту документацию, следует обратиться в управляющую компанию к паспортисту для прописки всех членов семьи собственника и иных лиц, по его усмотрению. Здесь же нужно написать заявление:

• на составление договора по обслуживанию УК;
• на открытие лицевого счёта для оплаты ЖКХ.

Различия в порядке оформления процедуры, если реализатор юридическое лицо

Иногда квартира приобретается компанией для пользования сотрудниками, а впоследствии продаётся. В целом сделка с юридическим лицом совершается по аналогичному алгоритму, но в него включаются нормы, принятые для сделок с юридическими лицами. Поэтому продавцом обязательно должен быть представлен пакет учредительной документации.

Главное отличие сделок с юрлицом, из которого вытекают прочие нюансы – согласование сделки с учредителем.

При составлении документа, в предмете соглашения со стороны продавца указывается компания, далее даётся формулировка «в лице», после чего вносятся данные директора или представителя. В завершение ставятся подписи сторон и печать компании.

Изменения в бумагах

Процедура согласования оформляется официально, полученные при согласовании документы прилагаются к пакету документации на квартиру. В их числе следующие:

• согласие соучредителей в форме протокола;
• документ, подтверждающий полномочия директора на сделку;
• паспорт директора;
• если оформлением сделки занимается не директор, а уполномоченный представитель, он предъявляет нотариальную доверенность и свой паспорт.

Остальная документация та же, что и при покупке жилья у физического лица.

Возникающие проблемы и пути их преодоления

Самая большая опасность – попасть в разработку к группе мошенников. Серые схемы работают:

• через несуществующие компании и подставных директоров;
• через группы мошенников;
• через иных недобросовестных граждан.

Наиболее часто происходит:

1. Получение денег по ПДКП в полном объёме, при последующем исчезновении злоумышленников.
2. Получение денег по ПДКП, оформленном на одну квартиру и нескольких покупателей, при исчезновении мошенников до заключения договора сделки.
3. Заключение ДКП по поддельным документам или на не принадлежащее преступникам жильё, с исчезновением по пути в МФЦ.
4. Подмена объекта недвижимости при составлении договора, путём внесения в ДКП другого адреса.

Чтобы этого избежать, нужно следить за ходом покупки на каждом этапе, целесообразно обратиться за её сопровождением. При возникновении подозрений на мошенничество следует сообщить о них в полицейский участок.

Кроме этого могут встретиться риски в виде нижеследующих обстоятельств:

• отказ от выезда из проданной квартиры;
• отказ от выписки жильцов;
• сделка с несовершеннолетним или недееспособным лицом;
• оставшийся прописанным человек, давно не проживающий в квартире.

Бывших жильцов можно выписать через суд и выселить по решению суда через судебных приставов. При обнаружении перечисленных нарушений следует немедленно расторгнуть договор и вернуть свои деньги.

Больше информации о возможных рисках при покупке вторички, а также о том, как их избежать, найдете в нашем специальном материале.

Как купить максимально правильно и выгодно?

Для совершения максимально выгодной сделки в короткий срок продавцу можно воспользоваться следующими советами:

1. Перед продажей квартиры привести её в порядок, чтобы она выглядела аккуратно, но не вычурно.
2. Обязательно вымыть окна и раздвинуть портьеры, чтобы в комнатах было много света.
3. Избавиться от запахов, которые могут быть в квартире.
4. Не вкладывать денег в дорогой ремонт, так как покупатели предпочитают оформлять жильё по своему вкусу.
5. При просмотре квартиры обратить внимание покупателя на все плюсы квартиры, в том числе – место расположения, инфраструктуру или ландшафт.
6. Не занижать стоимость квартиры, но сообщить о возможности торга.
7. Несовершеннолетних детей временно выписать к родственникам, чтобы не вызывать сомнений у покупателей.
8. Если после договорённостей сторон до самой сделки предусматривается соответствующий промежуток времени – составить ПДКП.

Покупателю имеет смысл принять во внимание другие советы, в числе которых:

1. Выбирать объекты, готовые к продаже и обеспеченные пакетом документации.
2. Проверить все документы продавца, получить электронную выписку с сайта Росреестра о собственнике квартиры.
3. Проверить отсутствие задолженности по квартплате, если есть долги – требовать уплатить их или существенно снизить стоимость.
4. Провести предварительный мониторинг стоимости квартир данного качества. Следить, чтобы цена не была завышенной.
5. Не ориентироваться на чрезмерное снижение стоимости жилья – такая квартира может оказаться проблемной.
6. Проверить наличие прописанных жильцов, в том числе – от предшествующих хозяев, просить выписать несовершеннолетних детей до начала сделки.

Что касается привлечения риэлтора – то иногда сделка при его сопровождении становится более выгодной, чем экономия на его услугах. Тем не менее, если речь идёт о стандартном жилье, которое всегда имеется в наличии на рынке недвижимости, можно обойтись без него. Как правило, риэлторские компании берут за услугу в пределах 5-10% стоимости жилья. Если стороны самостоятельно справятся с составлением договора, то на услугах юриста также можно сэкономить порядка 5-10 тысяч рублей.

Вторичное жильё располагается в домах различного года сдачи в эксплуатации. Чем старше здание – тем выше процент проблем, связанных с его эксплуатацией и титулом. Сделка может сопровождаться риэлтором, а может проводиться самостоятельно – в этом случае можно достичь существенной экономии. На каждом этапе нужно следить за процедурой, чтобы избежать рисков.