Пошаговая инструкция: как продать долю в квартире? Подводные камни

Купля-продажа доли квартиры — сложный процесс. Закон защищает права всех граждан, не ущемляя какую-либо категорию.

Таким образом, государство наделило всех собственников квартиры преимущественным правом покупки. Во избежание путаницы в документах — предоставило дополнительную юридическую проверку договора купли-продажи нотариусу.

Как пройти этапы оформления доли жилплощади без проблем? Будем разбираться детально.

Показать содержание

• С чего начать: надо ли выделять свою часть и как?
• Преимущественное право покупки: есть ли льготы для близкого родственника или второго собственника?
• Пошаговая инструкция: как правильно продать недвижимость в долевой собственности?
Порядок процедуры уведомления других владельцев и получение разрешения     Получение отказа      Может ли один из владельцев оформить сделку без согласия остальных?      Как найти покупателя и какие документы нужны?      Отличия в пакете документов, если сделка происходит между родственниками     Отличается ли список, если приобретает хозяин?      Как определить стоимость?      Составление договора     Возможно ли оформление по доверенности?      Нужен ли нотариус для заверения договора?     Регистрация и расходы     
• Риски и подводные камни: чем опасна такая сделка?

С чего начать: надо ли выделять свою часть и как?

Она может быть двух видов:

• общая долевая — у каждого собственника своя доля в квартире, например 1/2 или 1/3 и т.д.;
• общая совместная — выделенных долей нет, вся квартира используется на равных правах (собственность супругов).

Супруги в любой момент жизни, в том числе и при разводе могут через суд или через заключение добровольного соглашения разделить свою собственность на доли. Если один из супругов захочет передать (продать, подарить и т. д.) свою часть, то ему обязательно сначала нужно выделить долю, а только потом распорядиться ею.

Доля в квартире не подразумевает выделение каждому собственнику определенного метража или конкретной комнаты, что приводит к конфликтам между соседями. Т. к. сложно жить спокойно, не имея четких границ личного пространства в квартире.

Законом предусмотрен выдел доли в натуре. Имеется в виду, что собственнику будет отведена определенная комната, но на практике это сложно реализовать. Например, если имеется трехкомнатная квартира, которая принадлежит по 1/3 трем собственникам, и они согласны разделить ее на троих, выделив каждому отдельную комнату, то проблем с оформлением не будет. Достаточно будет составить письменное соглашение с указанием кому, и какая комната отводится, заверить его через нотариуса и зарегистрировать его в Росреестре.

Выдел возможен через суд. Особенности рассмотрения:

• собственность, должна быть разделена без ущемления прав иных жильцов квартиры;
• выделить могут только сразу все доли, не получится выделить долю одного соседа, а другим сохранить долевую собственность;
• если комнаты разные по метражу, то собственнику большей комнаты необходимо будет уплатить компенсацию соседу, за недополученные метры.

Преимущественное право покупки: есть ли льготы для близкого родственника или второго собственника?

Согласно закону (ст.250 ГК РФ) при продаже доли квартиры участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки. Подразумевается, что продавец обязан:

• письменно известить всех собственников о предстоящей продаже;
• указать конкретную цену и иные условия продажи;
• ожидать ответа иных собственников в течение месяца или же пропустить данный срок при наличии письменных отказов от всех жильцов;
• продать долю одному из соседей по собственному выбору, если желание изъявили сразу несколько собственников;
• продать долю в праве за ранее указанную сумму или выше любому лицу по истечении месяца данного для покупки жилья соседями.

В случае, когда предполагаемый покупатель является родственником:

1. если он человек со стороны, не имеет доли в общей квартире — необходимо соблюсти стандартную схему оповещения всех соседей;
2. если он один из собственников — можно смело оформлять куплю-продажу без оповещения иных лиц.

Продавать родственникам можно. Но есть нюансы при налогообложении такой сделки:

• покупатель не имеет право получить имущественный налоговый вычет, если является близким родственником (ст.105.1 НК РФ) продавцу (супруги, родители, усыновленные дети, усыновители, братья, сестры, опекуны, попечители, опекаемые);
• если в договоре купли-продажи будет указана цена жилплощади ниже рыночной, налоговые органы в праве после разбирательства наложить штраф по поводу уклонения от уплаты налога, а сам налог рассчитать от среднестатистической цены за подобные квадратные метры.

Пошаговая инструкция: как правильно продать недвижимость в долевой собственности?

Порядок процедуры уведомления других владельцев и получение разрешения

Как же уведомить сособственников? Лучше всего отправить заказное письмо по почте с уведомлением.

Так же отправить письмо или телеграмму может нотариус, занимающийся оформлением договора купли-продажи. Но так же можно вручить письменное оповещение лично в руки каждому соседу.

В письме обязательно нужно указать (Письмо ФНП № 1033/03-16-3 от 31.03.2016 г.):

1. объект продажи — доля квартиры;
2. стоимость квартиры;
3. иные условия, являющиеся важными, например порядок расчетов, указание на лиц, сохраняющих право регистрации по данному адресу после продажи, сроки передачи собственности и иные условия (включаются при необходимости, обязательными не являются).

• Скачать бланк письма-уведомления собственника о продаже доли в квартире
• Скачать образец письма-уведомления собственника о продаже доли в квартире

Получение отказа

Так же собственник квартиры может отказаться от покупки доли, закрепив такое волеизъявление в простом письме или же нотариально заверенном документе. Простой письменный отказ предоставляется нотариусу, который в свою очередь может принять его без оговорок или же провести работу по уточнению верности выраженной воли в документе (пригласить соседей на беседу, созвониться и д. р.).

Если один из собственников не достиг 18 лет — для дачи им отказа, потребуется разрешение органов опеки, что существенно может продлить срок ожидания ответа от соседей.

Содержание отказа:

1. Ф. И. О. автора;
2. юридический статус (собственник, на основании какого документа);
3. ссылка на предложение продавца (письмо, уведомление);
4. стоимость продаваемой жилплощади;
5. отказ от права;
6. дата, подпись.

• Скачать бланк отказа от покупки доли в квартире
• Скачать образец отказа от покупки доли в квартире

Может ли один из владельцев оформить сделку без согласия остальных?

Возможны следующие ситуации:

1. сосед отказывается покупать на условиях предложенных продавцом, и выдвигает собственные — тогда продавец вправе продать квартиру иным лицам, посчитав такие возражения в качестве отказа от предложенных условий;
2. сосед отказывается покупать долю и в то же время возражает против продажи иным лицам — такие возражения учитываются как отказ от преимущественного права и не влияют на реализацию права продажи продавца;
3. один из собственников квартиры согласен купить долю — тогда оповещение иных собственников не является обязательным и этап извещения можно пропустить.

Предлагаем посмотреть видео о том, как купить долю в квартире без согласия других собственников:

Как найти покупателя и какие документы нужны?

Документы, предоставляемые обеими сторонами договора:

• паспорт;
• свидетельство о заключении брака или разводе;
• нотариальное согласие второго супруга на сделку (если гражданин в браке);
• свидетельство о рождении ребенка или его паспорт (если одной из сторон выступает несовершеннолетний);
• согласие органа опеки (если одна из сторон ребенок);
• правоустанавливающие документы на долю квартиры (договор, на основании которого приобретена квартира, например купли – продажи или дарения, или наследования);
• свидетельство о регистрации права на долю жилплощади (выдается в регистрационном органе в момент регистрации собственности).

Документы, которые предоставляет продавец:

• справка с паспортного стола или МФЦ обо всех зарегистрированных лицах в квартире (получить ее может любой из собственников);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам — лицевой счет (выдается в ЖЭУ, необходима только при истребовании покупателем);
• кадастровый паспорт (выдается в МФЦ, или в Росреестре);
• технический план (выдается в БТИ, требуется для удостоверения проведения или отсутствия перепланировки);
• выписка из ЕГРП на объект недвижимости об отсутствии обременений;
• документы, которые подтверждают отказ от покупки других соседей.

Отличия в пакете документов, если сделка происходит между родственниками

Если сделка проводится между родственниками, документы предоставляются те же самые. Подтверждать степень родства не требуется.

Отличается ли список, если приобретает хозяин?

Если же долю выкупает собственник другой доли в этой же квартире, то документы подтверждающие извещение иных собственников не потребуется. Покупатель должен будет подтвердить, что он уже является законным владельцем доли в продаваемой квартире.

Как определить стоимость?

Для расчета необходимо учесть различные факторы:

• количество долей в квартире;
• количество комнат в квартире;
• количество прописанных лиц;
• общие условия проживания (состояние мест общего пользования);
• иные условия.

Произвести расчеты возможно:

1. Самостоятельно. Например, высчитать свою долю от общей стоимости квартиры. Такой расчет имеет место, когда продается квартира целиком. При продаже же доли стоимость квадратных метров значительно падает.
2. Обратиться в экспертную организацию к независимым оценщикам. Они за определенную плату составят экспертное заключение, в котором по пунктам распишут все плюсы и минусы продаваемой жилплощади и сделают рациональный вывод о рыночной стоимости.
3. Проконсультироваться в агентстве недвижимости, а лучше в нескольких, где опытные риэлторы могут посоветовать за какую цену лучше продавать.

Составление договора

Договор составляется не менее чем в трех экземплярах (по одному каждому участнику + один регистрационной службе), обязательно в письменной форме.

Кроме стандартных разделов, в договор купли-продажи доли квартиры нужно включить некоторое дополнительные пункты.

Особенностью договора при продаже доли квартиры является:

• указание на конкретную продаваемую долю жилплощади;
• ссылка на проведенную процедуру уведомления всех собственников квартиры с указанием документов-доказательств.

Если покупателем является собственник другой доли в этой же квартире, то в документе обязательно необходимо указать на основании, какого документа подтверждено его право.

• Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире
• Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Возможно ли оформление по доверенности?

В случае если одна из сторон или обе не имеют возможности участвовать в процессе оформления сделки, они могут оформить доверенность на иное лицо. Доверенным лицо может быть любой дееспособный гражданин, чаще всего в качестве него выбирают или близкого человека, или же специалиста (юриста, риэлтора).

Доверенность:

• нотариально оформляется;
• содержит сведения о доверенном лице и доверяющей стороне;
• содержит указание на конкретные юридические действия, которые необходимо совершить (исключение — генеральная доверенность, она предоставляет весь спектр действий);
• содержит описание объекта права — долю квартиры.

Документ оформляется у нотариуса за плату. В договор купли-продажи обязательно вносится пункт со сведениями о доверенном лице.

• Скачать бланк доверенности на продажу доли в квартире
• Скачать образец доверенности на продажу доли в квартире

Нужен ли нотариус для заверения договора?

На основании ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. обязательному нотариальному заверению подлежат:

• сделки по отчуждению доли в квартире;
• сделки по отчуждению квартиры целиком по одному договору, принадлежащей нескольким лицам на праве общей долевой собственности.

Нотариус проверяет права сторон, законность их действий, а так же соответствие договора нормам права.

Законодательно не закреплено обязательство сторон, оформлять договор в нотариальной конторе. Документ можно составить самостоятельно, а нотариальному работнику предоставить его на ознакомление и проверку.

На практике при отчуждении долей, собственник сразу обращается к нотариусу, и именно нотариус рассылает оповещения всем собственникам, и подсказывает какие необходимо предоставить документы каждой из сторон для заключения сделки. Так же зачастую сама нотариальная палата составляет договор за плату и его же заверяет.

Регистрация и расходы

Документы, выданные нотариусом, подаются в отделение МФЦ или Регистрационный. До подачи документов необходимо оплатить государственную пошлину, которая составляет 2000 рублей.

Процедура регистрации занимает 3 дня. Но по объективным причинам срок может увеличиться на 2-3 дня, т. к. значительное время затрачивается на перевозку документов из Росреестра в МФЦ.

Право собственности нового собственника вступает в силу с момента государственной регистрации.

Риски и подводные камни: чем опасна такая сделка?

Многих граждан отталкивает покупка доли в квартире, т. к. существует ряд подводных камней:

1. Отсутствие уведомлений соседей о продаже. Если процедура не была проведена добросовестно по всем правилам, другие собственники могут подать в суд и оспорить сделку, потребовав реализации своего преимущественного права покупки. Сделку признают недействительной.
2. Сложность в определении конкретных квадратов жилплощади. Т. к. не всегда доля в праве дает возможность выделить отдельную комнату для проживания конкретного лица, существует риск конфликтов между соседями за метры квартиры.
3. Фиктивный договор дарения. Зачастую собственник доли предлагает оформить договор дарения, чтобы не уведомлять соседей и не платить налоги. Но такую сделку легко оспорить и признать недействительной.
4. Конфликты с соседями. Не всегда, получается, мирно сосуществовать с другими жильцами. И в этом случае гражданин часто склоняется к продаже такого жилья и поиску нового.

Предлагаем посмотреть видео о возможных рисках при покупке и продажи доли в квартире:

Купля-продажа доли квартиры — не простой процесс. Он требует тщательного изучения документов и скрупулёзности при соблюдении всех формальностей. Но если разбить весь процесс на этапы и добросовестно выполнить все требования законодательства, можно достигнуть желаемого результата в наикратчайшие сроки и без потерь.