Нюансы реализации доли в квартире. Договор купли-продажи, его образец и практические рекомендации

Процедура реализации любого недвижимого объекта предполагает подготовку соответствующего договора. Только в этом случае сделка считается законной и имеет юридическую силу. Договор купли-продажи доли – стандартная сделка, оформление которой практически идентично обычному ДКП с учетом определенных моментов.

Особенности составления договора купли-продажи доли в квартире будут рассмотрены далее в статье.

Показать содержание

• Документы, требуемые в процессе составления ДКП
• Порядок и правила заключения
Пункты, условия и разделы      Оформление в зависимости от количества продавцов     Варианты сделки между супругами     Между родственниками     С участием несовершеннолетнего     Обязательно ли нотариальное заверение ?     Регистрация в Росреестре    
• Возможность аннулирования
• Предварительный договор для реализации доли недвижимости
Юридическая сила: необходимо ли удостоверение      Как составить?      Обязательства и ответственность, возможность установить задаток, сроки исполнения     Расторжение    

Документы, требуемые в процессе составления ДКП

К стандартному списку документов, которые будут необходимы при оформлении ДКП доли, относятся:

• Свидетельство, удостоверяющее право владения долей в квартире, и кадастрвый паспорт, либо выписка из государственного реестра недвижимости.
• Технический паспорт на недвижимость.
• Разрешение одного из супругов на продажу доли жилья.
• Справка, подтверждающая регистрацию граждан.
• Паспорта всех участников сделки.

Порядок и правила заключения

Пункты, условия и разделы

ДКП недвижимости заключается в письменном виде составлением одного документа, подписанного сторонами. В документе обязательно выделяются следующие разделы:

• преамбула;
• основное тело (содержание) договора;
• заключение.

Каждый раздел договора включает в себя определенные пункты. Преамбула содержит:

• наименование документа;
• место составления и дата подписания;
• обозначение сторон (ФИО и паспортные данные);
• распределение ролей – продавец и покупатель.

Основное содержание договора:

• подробное описание квартиры (адрес, кадастровые и технические характеристики);
• стоимость продаваемого объекта;
• порядок оплаты;
• порядок и условия передачи доли;
• права и обязанности сторон;
• порядок разрешения возникающих споров.

Заключение содержит:

• обозначение количества экземпляров договора;
• дополнительные условия;
• реквизиты и подписи сторон.

ДКП доли должен удовлетворять следующим условиям:

1. его положения не должны противоречить действующему законодательству;
2. структура текста договора должна позволять идентифицировать всю необходимую информацию о сторонах сделки, объекте, его состоянии, порядке расчетов и цене, сроках исполнения;
3. действие документа вступает в силу с момента его подписания;
4. документ действителен, если под ним стоят подписи сторон;
5. структура дкп удовлетворяет юридическим требованиям.

• Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире
• Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Пошаговая инструкция по совершению сделки купли-продажи доли в квартире описана в этой статье.

Оформление в зависимости от количества продавцов

Возможны случаи, когда в сделке участвует несколько продавцов или покупателей. Эти случаи редки, но юридически не запрещаются. Важно прописать долю каждого участника в виде правильной дроби.

К примеру, если квартирой владеют два собственника по 1/2 доле, то в шапке прописываются ФИО и данные каждого из них, а в основном содержании информация о том, что квартира принадлежит продавцам по праву собственности по 1/2 доли каждого и на основании чего. Такое же правило действует, когда продавцов больше двух.

При наличии двух и более покупателей редко составляют один договор, как правило, составляются две и более (в зависимости от количества покупателей) купчии на один объект.

Если все же составляется один договор, то при оформлении придерживаются следующих условий:

1. в предмете договора указывается, что объект приобретается в совместную долевую собственность;
2. указываются данные каждого покупателя и присваивается статус, например Покупатель 1, далее они объединяются общим понятием – Покупатели;
3. документ подписывает каждая сторона;
4. если покупатели не супруги, то для каждого указывается отдельная цена.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры долевой собственности покупателей в долевую собственность продавцов
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры долевой собственности покупателей в долевую собственность продавцов

Варианты сделки между супругами

При сделке с недвижимостью между супругами существует несколько вариантов:

• Сделка между супругами возможна только в том случае, если доля принадлежит только одному из них (приобретена до брака, была ему подарена или получена по наследству).
• Если долю нужно продать третьему лицу, то потребуется переоформить общую совместную собственность в долевую. Для этого потребуется разделить недвижимость путем обращения к нотариусу и заключения брачного контракта.

При оформлении договора на законных основаниях, без участия в сделке общей долевой собственности, он не будет иметь отличий от обычного ДКП доли недвижимости.

Между родственниками

В осуществлении сделок с недвижимостью между родственниками нет существенных отличий от сделки с третьими лицами, льготных условий продажи гражданским кодексом также не предусмотрено.

Но следует учитывать, что при разделе части недвижимости между близкими родственниками нельзя вносить средства из материнского капитала. Это может расцениваться как попытка обналичивания денежных средств, что говорит о мошенничестве. Договор заключается на общих основаниях, как при сделке с любым другим продавцом или покупателем.

С участием несовершеннолетнего

При покупке доли ребенком никаких ограничений законодательсвом не установлено. Долю можно оформлять на имя ребенка. В договоре же указывается источник денежных средств и лицо, их предоставляющее.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка является более сложной процедурой, возможной при выполнении следующих условий:

• в случае, если ребенку вместо проданной доли будет предоставлена доля с аналогичными условиями проживания и ценой, не ухудшающая условия проживания ребенка;
• получено согласие органов опеки на отчуждение доли у несовершеннолетнего.

Для получения согласия опеки родителям требуется обратиться в данное учреждение и написать заявления о намерении продать долю ребенка. Затем дождаться ответа ООП и, при положительном решении, приступать к оформлению договора. При отказе, его можно оспорить через судебную процедуру. Если же пренебречь этими требованиями, то договор будет признан недействительным, а сделка будет подлежать расторжению.

Если после продажи недвижимости, купленной на МК, в новом жилье доли детям не выделены, то это може послужить привлечением к ответственности, вплоть до уголовной, а средства МК потребуют вернуть.

Обязательно ли нотариальное заверение ?

Согласно последним изменениям в законе ДКП доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению (ФЗ «О госрегистрации недвижимости» ст.42).

Нотариус в обязательном порядке проверяет законность сделки согласно следующим пунктам:

• Осуществляется проверка паспортов сторон, сверяется соответствие фактических лиц и лиц в документе.
• Подтверждается дееспособность и способность принимать решения.
• Происходит проверка законности прав продавца на объект.
• Нотариус знакомит участников сделки с текстом договора.
• При необходимости отвечает на вопросы по пунктам документа.
• После подписания нотариус ставит штамп заверения документа и далее передается на перерегистрацию права.

Регистрация в Росреестре

Для регистрации необходимо заявление, подписанное покупателем, а также документы, предоставленные продавцом. Срок регистрации зависит от выбранного способа подачи заявления, как правило, составляет 3 рабочих дня. При регистрации взимается госпошлина. Согласно ст.333.33 НК РФ она составляет для граждан 2000 рублей.

Возможность аннулирования

Договор можно расторгнуть по согласию сторон или по судебному решению. При расторжении стороны оформляют соглашение. Основанием для судебного решения является несоблюдение обязательных условий сторонами.

Предварительный договор для реализации доли недвижимости

До заключения основного договора потребуется составить предварительный, в котором будут оговорены все нюансы.

Юридическая сила: необходимо ли удостоверение

Предварительный договор в данном случае является обязательным для сторон, но в гос.органах не регистрируется. Документ важен и необходим, так как при несоблюдении условий сделки стороны могут понести финансовые убытки.

Например, держатели других долей квартиры решат все-таки выкупить продаваемую часть, тогда покупателю необходимо вернуть задаток. Подобные моменты нужно учесть в предварительном договоре.

Как составить?

Структура документа включает в себя:

• указание полных данных сторон (ФИО, паспортные данные);
• суть договора: указание намерений сторон в будущем заключить Договор купли-продажи доли квартиры (прописывается адрес объекта и существенные характеристики).

Существенные условия предварительного договора:

1. полное и подробное описание объекта продажи;
2. цена;
3. список лиц, сохраняющих право на собственность оставшихся долей;
4. сроки выполнения обязательств по договору;
5. внесение задатка (при желании сторон).

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи доли в квартире
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи доли в квартире

Обязательства и ответственность, возможность установить задаток, сроки исполнения

Предварительный договор купли-продажи предусматривает обязательства сторон в будущем заключить основной ДКП. Сроки исполнения и ответственность за неисполнение прописываются в самом договоре (если не оговорены, то соглашение заключается в течение года с даты предварительного договора. Имеется возможность установить задаток, который обычно составляет 1-2% от суммы предполагаемой сделки.

Расторжение

Договор купли-продажи доли в квартире не имеет кардинальных отличий от ДКП квартиры целиком, но есть определенные нюансы, которые необходимо учитывать. Гражданское и жилищное законодательство содержит права и ограничения для владельцев определенных долей в общем праве собственности, которыми он и должен руководствоваться при составлении ДКП.