Что такое задаток при покупке квартиры и как оформить договор на него? Тонкости и особенности процесса

При покупке или продаже жилой недвижимости, можно столкнуться с тем, что контрагент потребует оформления задатка.

Задаток — это денежная сумма, выплачиваемая одним лицом другому в счёт будущего платежа за определённые товары (услуги), которая является своеобразным подтверждением заключения сделки и обязательством её исполнения в будущем. В статье детально разберем вопросы касаемые сделки с задатком, например, правильность оформления, можно ли вернуть деньги, если передумал покупать и другие.

Показать содержание

• Что такое задаток при покупке квартиры?
Для чего делается?     Обязательна ли эта процедура?     Чем регулируются правоотношения?     Сколько давать: какой должна быть сумма?    
• Как правильно оформить договор?
Какие документы нужны для сделки?     Составление предварительного договора     Можно ли вписать в основной договор купли-продажи, не составляя предварительного?     Составление расписки о получении денег продавцом     Когда вносятся деньги?    
• Может ли покупатель вернуть деньги обратно?
• Ответственность сторон
• Полезное видео

Что такое задаток при покупке квартиры?

Согласно ст. 380 ГК РФ, задаток определяется следующим образом:

1. Это денежные средства.
2. Она передается от одной стороны сделки другой. В рассматриваемом случае: от покупателя к продавцу.
3. Задаток подтверждает, что договор заключен, и обеспечивает исполнение обязательств по сделке.

О том, что такое задаток, а также аванс и залог и чем отличаются эти понятия, мы писали тут.

Для чего делается?

Как раз для того, чтобы контрагент не смог отказаться от совершения сделки. Например, покупатель долго искал подходящую квартиру и нашел её. Сразу подписать договор и отдать всю сумму нет возможности, но интересный вариант упускать не хочется. Выход – поговорить с продавцом, дать ему задаток, чтобы он подождал какое-то время и оформил договор с этим покупателем.

Обязательна ли эта процедура?

Закон не обязывает в каждом конкретном случае оформлять передачу задатка. Потенциальные стороны сделки сами решают, как им договориться друг с другом. Продавец и покупатель – каждый из них, может просто дать честное слово, что сделка состоится. Но есть риск, что кто-то обманет, а кто-то станет обманутым.

В случаях, когда делается задаток, за отказ от исполнения обязательств предусмотрены финансовые санкции, о которых еще пойдет речь. И именно это становится гарантией обеспечения исполнения обязательств.

Чем регулируются правоотношения?

Понятие задатка, порядок и особенности его внесения, ответственность за неисполнения обязательства, обеспеченного задатком – обо всем этом речь идет в ст.380 и ст.381 ГК РФ.

Сколько давать: какой должна быть сумма?

Какой задаток берут при продаже? ГК РФ какой-либо «стандарт» по сумме не устанавливает. Вся суть гражданско-правовых отношений в том, что стороны определят «правила игры» во многом самостоятельно.

Закон устанавливает только общие нормы, а дополняют деталями свои отношения стороны как захотят.

Можно установить, что он будет составлять 5% от общей стоимости квартиры, а можно – 50%.

Как правильно оформить договор?

Ст. 380 ГК РФ говорит о необходимости составления и подписания соответствующего соглашения.

Какие документы нужны для сделки?

Можно обойтись минимальным количеством:

• Паспорта сторон. Если в процессе участвует представитель, то нужна будет доверенность, заверенная у нотариуса.
• Правоустанавливающие документы на недвижимость. Например: договор приватизации, дарения и т. д.

Документы, указанные в п. 2, необходимы для того, чтобы полно описать объект недвижимости, относительно которого планируется заключить договор купли-продажи.

Составление предварительного договора

Ст. 380 ГК РФ говорит о том, что соглашение о задатке должно иметь письменную форму. Договор может быть и нотариальным, если стороны хотят этого, или того требует закон.

В документе обязательно нужно указать следующую информацию:

• О дате и месте его составления.
• О сторонах.
• Об объекте недвижимости. Очень важно детально описать его, указав не только адрес, но и другие сведения: кадастровый номер, этаж, площадь и т. д. – чем подробнее, тем лучше.
• О полной стоимости квартиры.
• О размере задатка и порядке передачи денег от покупателя продавцу.
• О причинах заключения предварительного договора. Например: отсутствие у покупателя нужной суммы денег, необходимость получения недостающих документов и т.д.
• О дате, до которой продавец и покупатель обязаны оформить основной договор.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Можно ли вписать в основной договор купли-продажи, не составляя предварительного?

Да это допустимо. Причем есть несколько вариантов это сделать:

1. Если задаток передается только по расписке, без предварительного договора, то в договоре купли-продажи нужно ссылаться на этот факт, указывая, что часть средств за квартиру продавец уже получил. Не совсем грамотный вариант.

   Расписка изготавливается на бумаге и свидетельствует о факте передачи денежных средств, но лучше оформлять договор. Тем не менее в ДКП нужно указать, например: «Деньги в сумме 100000 рублей, переданы от Иванова Петра Сергеевича Смирнову Николаю Викторовичу в счет оплаты стоимости приобретаемой квартиры по адресу:…».

2. Недвижимость передается в рассрочку. В ДКП можно указать сумму задатка, но если регистрация перехода права собственности и будет осуществлена, то только с обременением, потому что продавец получил еще не все деньги.

Таким образом, указывать информацию о передаче задатка в основном договоре – не лучший вариант. Разумнее делать предварительное соглашение.

Риелторы, чтобы облегчить себе жизнь, поступают так:

1. составляют предварительный договор;
2. после того, как стороны подпишут текст основного документа, предварительный договор уничтожается, как и расписка о получении задатка.

Получается, что сначала стороны как бы договариваются обо всем предварительно, покупатель передает задаток. А потом все обставляется так, будто квартира сразу была продана по основному договору – без предварительного. Главное – не ошибиться в расчетах.

Составление расписки о получении денег продавцом

Расписка – документ, который подтверждает факт передачи денег покупателем продавцу. В бумаге должна содержаться следующая информация:

1. О сторонах сделки.
2. Об объекте недвижимости, который связывает стороны.
3. О сумме передаваемых средств.
4. О дате и месте передачи денег.
5. О наличии или отсутствии претензий.

• Скачать бланк расписки о получении задатка при продаже квартиры
• Скачать образец расписки о получении задатка при продаже квартиры

Расписка подписывается сторонами. Она не может быть заверена нотариусом по следующей причине: «Основы законодательства РФ о нотариате» не предусматривают такого действия, как «заверение расписки». Максимум, что может сделать нотариус – засвидетельствовать, что подписи в расписке поставили именно продавец и покупатель, а не какие-то третьи лица.

Но и в этом, как правило, работники нотариальных контор отказывают своим клиентам. Расписки рекомендуется подготавливать не на компьютере, их лучше писать от руки.

Когда вносятся деньги?

Задаток вносится сразу, как только о нем договорились. В этом и весь смысл: быстро оформить соглашение, написать расписку и передать деньги контрагенту, чтобы он уже никуда не мог деться.

Сначала передаются деньги, затем уже пишется расписка в их получении, а не наоборот. Пример того, как нельзя действовать: некий продавец так обрадовался предстоящему получению задатка, что подписал расписку о выдаче ему денег раньше, чем сумма была перечислена. В итоге, денег нет, но есть документ, свидетельствующий о факте их получения. К сожалению, мошенники любят работать с задатком, используя особенности законодательства и правовую безграмотность населения в своих целях.

Может ли покупатель вернуть деньги обратно?

Возвращается ли задаток или нет? Согласно ст. 381 ГК РФ, задаток может быть возвращен покупателю в случае, если об этом договорились стороны, а обязательство не было исполнено. Ст. 416 ГК РФ указывает, что задаток возвращается, если договор купли-продажи не может быть исполнен из-за обстоятельств, не зависящих от воли сторон.

То есть должна наступить такая ситуация, когда стороны хотят совершить сделку, но не могут этого сделать. Например, дом, в котором находится предмет купли-продажи, обрушился и квартиры не стало. Покупать нечего.

Ответственность сторон

С наказанием гражданско-правового характера за неисполнение договора, по которому дан задаток, все просто. Ст. 381 ГК РФ говорит следующее:

1. Если виновен покупатель, то задаток остается у продавца.
2. Если виноват продавец, то он возвращает покупателю сумму, которая в два раза больше полученной.

Закон обязывает виновную сторону возместить контрагенту все убытки. Но иное может быть предусмотрено самим договором. Что касается подводных камней, то очень любят работать с задатком мошенники.

Несколько типичных схем:

• Продажа по доверенности. Поверенный берет задаток. А потом оказывается, что доверенность отменена; она – «липовая»; собственник разрешал продавать по доверенности иной объект – что-то на выбор. Найти представителя по доверенности не так уж легко. И покупатель остается ни с чем.
• Квартиру выставляют по очень низкой цене. Выбирают покупателя, который первым готов дать задаток, умышленно создают такие условия, чтобы сделку в оговоренные сроки не удалось заключить.

  Причем именно по вине покупателя. Далее – действует норма ст. 381 ГК РФ, согласно которой, задаток остается у продавца. В этой схеме все решает скорость, и анализ личности покупателя.

Таким образом, задаток перед покупкой – очень хороший инструмент, позволяющий обеспечить исполнение сделки. Но с ним нужно обращаться очень осторожно. Есть риск сделать что-то не так и остаться без денег.

Полезное видео

Как правильно оформить договор задатка при купле-продаже квартиры, рассмотрим в видео: