Для чего нужен предварительный договор купли-продажи квартиры и как его составить? Образец документа
Покупка или продажа недвижимости — серьезное юридическое действие, требующее соблюдения, различных правил. Ввиду обстоятельств не всегда возможно выйти на сделку в кратчайшие сроки. В этом случае не потерять заинтересованного покупателя или понравившуюся квартиру поможет заключение предварительного договора.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!
Показать содержание
- Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры, нужен ли он и для чего?
- Кто должен составлять преддоговор?
- Как правильно составить и оформить?
Необходимые документы для преддоговора Указание сторон сделки Предмет преддоговора Описание объекта Перечисление правоустанавливающих документов Установление порядка расчетов Срок исполнения Что дополнительно указывается и в каком разделе? Нужно ли регистрировать, как это происходит, какова стоимость? Возможно ли подписание документа по доверенности?- Цена услуг нотариуса
- Ошибки и как их избежать?
- Основания для расторжения
- Полезное видео
Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры, нужен ли он и для чего?
Предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор на основании, которого, стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи на определённых условиях. Регламентируется ПДКП статьей 429 ГК РФ.Если одна из сторон откажется от совершения сделки — другая сторона вправе подать судебный иск о принудительном заключении соглашения купли-продажи.
Это требование указано п. 4 ст. 445 ГК РФ. Таким образом, преддоговор дает определенные гарантии обеим сторонам в серьезности намерений в отношении будущей сделки, может служить в качестве соглашения о предварительных расчетах (задатке, авансе), устанавливает сроки, в которые нужно провести основную сделку с недвижимостью.
Поэтому пренебрегать его заключением не стоит. Причины, по которым заключение основного документа может быть отложено:
- отсутствие полного пакета документов (например, решение органов опеки и др.);
- отсутствие полной суммы денег для покупки (ипотека на стадии рассмотрения и др.).
Договор является гарантией:
- для продавца — гарантирует покупку конкретным гражданином в оговоренный срок;
- для покупателя — гарантирует продажу конкретной жилплощади за оговоренную цену.
Кто должен составлять преддоговор?
По обоюдному согласию сторон решается вопрос о том, на чьи плечи ложатся расходы по заключению договора и кто именно этим займется. Составить договор могут:
- любая сторона сделки самостоятельно, если сможет юридически грамотно составить документ с соблюдением всех требований закона;
- юрист, риэлтор или нотариус.
Как правильно составить и оформить?
Договор должен быть заключен в письменной форме (ст.429 ГК РФ). Если не соблюсти данное условие — это повлечет признание соглашения ничтожным. Составляется в двух экземплярах, по одному каждой стороне.При заполнении бланка в обязательном порядке вносятся следующие пункты:
- информация о каждой стороне;
- сведения о недвижимости;
- цена;
- срок выхода на сделку;
- сумма аванса, задатка (если они имеют место);
- права, обязанности и ответственность сторон;
- расходы, распределение их между сторонами, порядок уплаты.
- Скачать шаблон предварительного договора купли-продажи квартиры
- Скачать образец заполнения предварительного договора купли-продажи квартиры
Необходимые документы для преддоговора
- Паспорта всех участников договора.
- Свидетельство о рождении, в случае если собственником является несовершеннолетний гражданин;
- правоустанавливающие документы — договор, на основании которого возникло право собственника (купля-продажа, дарение, наследование и д. р.).
- Документы, подтверждающие право – свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН.
По желанию одной из сторон сделки могут потребоваться иные документы (не являются обязательными):
- кадастровый и технический паспорт, разрешение на перепланировку;
- оценка стоимости жилья (если покупатель осуществляет покупку за счет кредитных средств);
- справка об отсутствие задолженности по квартплате (выписка из лицевого счета);
- справка обо всех зарегистрированных гражданах на данной жилплощади (справка формы №8);
- нотариальное согласие второго супруга на продажу или покупку квартиры (кроме случаев когда, супруг выражает свое согласие в самом договоре);
- согласие органов опеки и попечительства (если собственник — несовершеннолетний ребенок);
- согласие банка (если квартира в ипотеке);
- документы, подтверждающие извещение всех собственников о предстоящей продаже (в случае если продается часть долевой собственности).
Указание сторон сделки
В договоре должны быть зафиксированы все граждане, являющиеся собственниками продаваемой квартиры, а так же все покупатели. Информация вносится на основании паспортов и свидетельств о рождении (если участники — дети).Указываются данные:
- Ф. И. О.;
- паспортные данные;
- адрес регистрации и фактического проживания.
Если необходимо согласие супруга:
- оформляется отдельный нотариальный документ;
- или супруг включается в договор как участник (указываются его персональные данные, а так же волеизъявление в виде согласия).
Предмет преддоговора
Предметом является обязательство сторон заключить основной договор. Сделка должна пройти:
- между конкретными лицами;
- в отношении индивидуально определенной квартиры;
- в конкретный срок и дату;
- за точную цену;
- на иных условиях, определенных сторонами.
Описание объекта
Далее необходимо индивидуализировать объект продажи — квартиру. Чем точнее это сделать, тем спокойнее будет всем участникам соглашения. Признаки, которые нужно указать:
- адрес;
- количество комнат;
- этаж;
- площадь (общая и жилая);
- кадастровый номер.
Вышеперечисленные данные берутся из технической документации — кадастрового паспорта или выписки из ЕГРН и технического паспорта (на них делается ссылка). Если в жилплощади проводилась перепланировка — об этом должно быть указано в договоре.Перечисление правоустанавливающих документов
Указывая собственника помещения, необходимо ссылаться на соответствующие документы:
- свидетельство о государственной регистрации — выдавалось регистрационным органом (Росреестр) до 15.07.2016 г.;
- выписка из ЕГРН — является единственным подтверждающим регистрацию права документом с 2016 г.;
- документ-основание — им может быть один или несколько документов одновременно, например договор купли-продажи, дарения, наследования и др.
К реквизитам документа относятся:
- наименование;
- номер;
- серия;
- дата выдачи;
- выдавший орган.
Установление порядка расчетов
В соглашение стороны прописывают цену квартиры, а так же порядок передачи денег. Варианты:
- вся сумма или ее часть передается наличными деньгами;
- вся сумма или ее часть передается в безналичном порядке (по желанию, указываются банковские счета);
- часть суммы является кредитными средствами;
- временные рамки, когда будут вручаться деньги;
- дополнительные расходы на обслуживание счета, банковской ячейки и т. д. — распределение между сторонами.
Срок исполнения
Срок исполнения включает в себя:
- дату, до которой должен быть подписан основной договор;
- дату, до которой должны быть поданы документы на государственную регистрацию отчуждения.
Если срок не указывается — то на заключение основного соглашения дается ровно год с момента подписания предварительного. Если все сроки прошли – заинтересованная сторона вправе подать в суд и требовать признания своего права.Что дополнительно указывается и в каком разделе?
Важным пунктом является способ обеспечения выполнения обязательства. Имеется в виду сумма, передаваемая покупателем продавцу после подписания предварительного соглашения. Такая сумма может и не вносится — по желанию сторон. Но чаще всего используется предоплата в виде аванса или задатка.
Сумма может быть любой, но по общему правилу составляет не более 10% от цены договора. В пункт договора, говорящий о цене квартиры, включают подпункт, касающийся предоплаты, или же оформляют отдельным пунктом. Часты случаи, когда стороны передают аванс и устанавливают штрафные санкции (выбираются по соглашению сторон).
Нужно ли регистрировать, как это происходит, какова стоимость?
Регистрация не требуется. Можно ошибочно подумать, что раз преддоговор должен быть заключен в той же форме, что и основной договор, то он должен быть подтвержден регистрационной записью. Но это не так. Регистрации подлежат договоры, связанные с отчуждением недвижимости, а предварительный договор таким не является (соглашение о намерении).
Возможно ли подписание документа по доверенности?
Заключить договор может доверенное лицо. Для этого необходимо оформить нотариальный документ. Важно, в доверенности четко обозначить, какой объект и на каких условиях предстоит приобрести или продать.
Цена услуг нотариуса
Составить преддоговор может не только юрист, но и нотариус. Он же его и заверит. Основная масса сделок с недвижимостью не требует обязательного нотариального заверения. Но есть ряд действий, которые необходимо заверять в обязательном порядке (ст. 42 Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.):
- сделки по отчуждению доли в квартире;
- сделки по отчуждению квартиры целиком по одному договору, принадлежащей нескольким лицам на праве общей долевой собственности;
- сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину.
Стоимость услуг различна в зависимости от региона страны:
- удостоверение договора (госпошлина) — 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 тыс. руб.;
- оформление договора (техническая работа) — от 1000 руб. и выше.
Ошибки и как их избежать?
Возможны следующие существенные недочеты, ведущие к признанию договора недействительным:
- не согласован вопрос об объекте и цене продажи (договор считается не заключенным);
- несоблюдение формы (ничтожный договор);
- не учтены интересы всех владельцев долевой собственности — не были оповещены о предстоящей продаже (возможна отмена сделки по заявлению собственника доли);
- некорректно оформленный задаток (влечет признание его авансом).
Чтобы не допускать подобных ошибок и не волноваться за законность всех юридических действий, доверять составление документа нужно квалифицированному специалисту.Если вы собираетесь оформлять сделку купли-продажи квартиры, то советуем вам прочитать наши статьи о том, что такое договор купли-продажи квартиры и как его восстановить, а также как и зачем составляется акт приема-передачи.Основания для расторжения
Можно ли расторгнуть договор? Расторжение возможно на следующих основаниях (общие правила расторжения сделки):
- заключение дополнительного соглашения;
- изменение существенных условий (например, обнаружение серьезных недостатков недвижимости);
- односторонний отказ (влечет штрафные санкции, если таковые были установлены);
- отсутствие предложения заключить основной договор по истечении времени, отмеренного для заключения (истечение срока исполнения);
- иные условия, указанные сторонами в договоре.
Предварительный договор — это не формальность, а гарант успешной сделки в будущем на заранее оговоренных условиях. Документ, составленный с соблюдением всех норм законодательства и интересов сторон, поможет защитить от потери времени и денег и продавца, и покупателя.
Полезное видео
Предлагаем посмотреть видео о нюансах оформления предварительного договора купли-продажи квартиры:
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!