Нюансы приватизации квартиры по договору социального найма. Плюсы и минусы муниципального и собственного жилья

Приватизация квартиры по договору социального найма — возможность реализовать конституционное право на жилье большинством граждан Российской Федерации. Первый Федеральный закон «О приватизации» ФЗ- 1541-1 датируется 1991 годом, с тех пор он претерпел существенные изменения.

Что такое приватизация, кто и на каких основаниях может приватизировать квартиру, какова процедура оформления и другие важные детали представляют интерес для 20% населения России, живущего в муниципальном жилье.

Показать содержание

• Право граждан на приватизацию муниципального жилья и его доли по договору соцнайма
• Можно ли получить в собственность часть жилого помещения?
• Основания и условия процедуры
• Как делается: пошаговый порядок проведения процедуры
• Основания для отказа и оспаривание его в суде
• Чем отличается муниципальное и приватизированное имущество?

Право граждан на приватизацию муниципального жилья и его доли по договору соцнайма

Действующая на сегодня редакция ФЗ-1541-1 увидела свет 20.12.2017 года. За двадцать с лишним лет действия закона о разгосударствлении недвижимости было приватизировано 80% муниципального жилья.

Приватизация — передача государственного имущества в частную собственность (ст. 209 ГК РФ).

Изменения, внесенные в соответствующие статьи Федеральным законом № 14 от 22 февраля 2017 года, сняли временные ограничения действия закона «О приватизации». На практике это означает, что все граждане, проживающие в муниципальном жилье по договору социального найма, могут переоформить право собственности на себя в любое время. Закон теперь действует бессрочно.

Можно ли получить в собственность часть жилого помещения?

По взаимному соглашению члены семьи могут передать право собственности кому-то одному или стать совладельцами, каждый из которых будет собственником отдельной доли на общей жилой площади (п. 3 Положения о бесплатной приватизации жилфонда в РФ).

Разделить собственное жилье на доли можно, но распоряжаться ими по своему усмотрению владельцы смогут только в том случае, если их участки имеют отдельный вход, кухню и санузел. В противном случае распоряжение отдельными долями в совместной квартире ограничивается правами других владельцев.

Такая законодательная мера принята, чтобы избежать разногласий между жильцами в случае раздела имущества, например, после развода и в других спорных случаях.

Основания и условия процедуры

Муниципальный жилищный фонд – это жилые объекты, находящиеся в собственности местных органов власти. Жилье этого фонда предназначено для малоимущих граждан, получающих право на заселение в эти жилища в порядке очереди. Жилье называется социальным, потому что выделяется государством нуждающимся гражданам бесплатно и бессрочно (п. 2 ст. 60 ЖК РФ).

Три основных условия в вопросе приватизации:

• Кто имеет право приватизировать соцнайм?
• Через какое время возможна приватизация?
• Обязателен ли договор соцнайма?

Право на приватизацию муниципального жилья имеют все совершеннолетние граждане, зарегистрированные по этому адресу и вписанные в договор.

Для того, чтобы встать в очередь на получение квартиры по соцнайму, надо подать заявление на улучшение жилищных условий и ждать своей очереди. Претендовать на получение бесплатного жилья могут только малообеспеченные семьи, которые не могут купить квартиру за свои средства.

Договор о социальном найме – документ, регулирующий отношения собственника жилья и нанимателя (ст. 49 ЖК РФ). Начать процесс приватизации можно сразу после заключения договора о найме. Наличие договора – первое и обязательное условие приватизации. Без него начать процедуру по переоформлению права собственности на квартиру нельзя.

Как делается: пошаговый порядок проведения процедуры

От граждан требуется только собрать разрешительные заявления у других жильцов о согласии или несогласии на приватизацию. Заявления заверяются нотариально.

Пошаговая инструкция:

1. Заверение у нотариуса заявлений о согласии на приватизацию всех зарегистрированных в квартире лиц.
2. Получение технического паспорта в Бюро Технической Информации.
3. Подготовка пакета документов.
4. Подача заявления на приватизацию в жилищный отдел городского/районного муниципалитета.
5. Ожидание результатов проверки.
6. Получение постановления жилищной комиссии.
7. Заключение договора о приватизации.
8. Регистрация собственности в органах Росреестра.

Первое, что надо сделать после согласования решения о приватизации всеми жильцами — заказать техпаспорт в БТИ. На его подготовку уйдет не меньше двух месяцев, поэтому лучше позаботиться о его получении заранее.

Какие еще документы нужно подготовить:

1. Договор социального найма.
2. Паспорта заявителя и всех лиц, прописанных по адресу этой квартиры.
3. Свидетельства о рождении детей до 14 лет.
4. Выписку из домовой книги о регистрации проживающих в квартире лиц.
5. Выписку из лицевого счета (получают в управлении домами).
6. Справку из этого же органа или из БТИ о первичности приватизации.
7. Техпаспорт, другие кадастровые документы.
8. Заявление о приватизации.

Если квартира получена более двадцати пяти лет назад, вместо Договора предъявляют Ордер на квартиру. Если оригинала нет в наличии, обращаются в жилищную комиссию за архивной выпиской о том, что ордер действительно выдавался заявителю.

Выписку из лицевого счета и из домовой книги о регистрации, получают в управлении домами: ТСЖ, УК, ЖСК.

Заявление о приватизации составляют по образцу в жилищном отделе мэрии.

Все документы готовят в двух видах: оригинал и копия. Инструктор, получающий пакет документов на приватизацию, выдает расписку в их получении с подробным перечнем.

Порядок приватизации через МФЦ:

1. Запись на очередь по телефону или через интернет.
2. Обращение в центр с заявлением о предоставлении услуги.
3. Получение Договора.

Заявитель дает Центру Доверенность на подготовку всех документов, заверенную нотариально. Основанием для принятия заявления служат паспорт и Договор соцнайма. Эти документы тоже предъявляют в МФЦ. Все прочие документы служащие центра готовят сами, заявителя приглашают для получения готового Договора.

Приватизация осуществляется бесплатно. Заявители оплачивают государственную пошлину за переоформление и расходы по подготовке документов. Госпошлина – 2000 рублей (п. 22, ч 1. ст. 333.33 НК РФ часть вторая). В среднем вся процедура обходится в 4000-4500 рублей.

Последний шаг по вступлению в права собственника – регистрация квартиры в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). Рассмотрение заявления и выдача решения занимают два месяца со дня приема документов (Решение комитета РФ по муниципальному хозяйству № 4 от 18.11. 1993 года).

Основания для отказа и оспаривание его в суде

На основании ФЗ-1541-1 приватизации не подлежат аварийные, ветхие строения, служебное, ведомственное жилье, комнаты в общежитиях, квартиры в военных городках.

Если же квартира не относится ни к одной из этих категорий, причины отказа могут быть следующие:

1. Неполный пакет документов или неверное их оформление.
2. В квартире сделана перепланировка без разрешения.
3. Заявители приватизировали жилье ранее.

Службы предоставляют заявителю письменный отказ с объяснением причин. Заявитель вправе обжаловать отказ в судебном порядке. Для этого в суд предъявляют:

1. Исковое заявление, в котором сообщаются все сведения о заявителях, о спорном объекте, приводятся основания на приватизацию.
2. Пакет документов на переоформление права собственности.
3. Квитанцию об уплате госпошлины.

Положительное решение суда служит основанием для вступления в права собственности на жилье.

Чем отличается муниципальное и приватизированное имущество?

Многие задаются вопросом: а стоит ли вообще приватизировать муниципальное жилье? Какая разница между проживанием в квартире по социальному найму и жизнью в частной собственности?

В реальности для каждого человека плюсы и минусы обеих форм владения будут отличаться в зависимости от его приоритетов. С одной стороны, у физлица – собственника недвижимости гораздо больше прав, с другой – ему вменяется и больше обязанностей, в том числе, и финансового характера.

Далее рассказано, можно ли продать муниципальное жилье без приватизации, а также о том, что еще можно и нельзя делать с таким имуществом. Все плюсы и минусы жилья, которое не приватизировано и находится в собственности, представлены в таблице:

Приватизация государственного муниципального жилья получила статус бессрочности. У нанимателей муниципальных квартир еще есть время для обдумывания аргументов за и против своего права на получение жилья в частную собственность. Главное, что такая возможность у граждан Российской Федерации имеется, и они могут свободно выбирать лучший для них способ.