Договор и документы для мены квартиры и доли жилья. Варианты сделок: отличия и порядок оформления

Одной из наиболее распространенных форм приобретения недвижимости является обмен, после которого происходит передача недвижимости от одного лица к другому. Кроме того, возможен обмен не всей квартиры, а только лишь ее части (доли). Для совершения сделки необходимо заключить договор мены.

Показать содержание

• Какие документы нужны для обмена недвижимости: полный список
Отличия в списке бумаг при процедуре с доплатой и без нее    
• Составление договора
Что это такое?     Обязательные условия     Дополнительные     Указание стоимости недвижимости и доплаты по сделке     Регистрация бумаги у нотариуса и в Росреестре     Сроки оформления и расходы      Условия расторжения    
• Отличия процедур обмена долевыми частями в жилье и долевой части на целое жилье
Разница в пакете документов     Разница в составлении и заключении договора    

Какие документы нужны для обмена недвижимости: полный список

Для обмена квартирами участники сделки должны предоставить следующий пакет документов:

• Паспорта всех участников обмена.
• Подписанный договор обмена.
• Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.
• Технические паспорта объектов обмена.
• Выписки из реестра об отсутствии обременения.
• Выписки из домовой книги.
• Номера лицевых счетов сторон сделки.
• Документ об оценке стоимости недвижимости.
• Свидетельство о заключении/расторжении брака (если необходимо).
• Разрешение от третьей стороны, имеющей право на объект недвижимости, на совершаемую сделку (если необходимо).
• Разрешение от органов опеки и попечительства (если в обмене фигурирует несовершеннолетнее лицо).
• Акт приема-передачи объектов недвижимости (по желанию сторон).

Для регистрации сделки дополнительно потребуются:

• Заявление от каждой стороны.
• Квитанции об оплате госпошлины от каждой стороны.

Так как процедура обмена бывает двух видов (равноценный и с доплатой одной из сторон), то есть некоторые отличия в предоставляемых документах.

Отличия в списке бумаг при процедуре с доплатой и без нее

В связи с тем, что довольно сложно найти две абсолютно одинаковые по характеристикам квартиры, наиболее частым вариантом уравновешивания обмена является доплата со стороны того владельца, чья недвижимость меньше стоит. Ее размер устанавливается по результатам оценки жилых помещений.

Обязательным документом при сделке с доплатой является расписка в получении денежных средств, которая определяет сумму, сроки и порядок уплаты.

Составление договора

Перед составлением соглашения необходимо обратить внимание на особенности и законодательное регулирование процедуры.

Что это такое?

Ст. 567 ГК РФ определяет, что стороны договора являются покупателями и продавцами одновременно, а заключение договора представляет собой двустороннюю сделку, регламентированную действующим законодательством.

Обязательные условия

Существенными условиями договора являются предмет и цена, в случае с обменом — доплата, когда объекты неравноценны.

Договор мены в обязательном порядке должен содержать следующие данные:

• данные всех участников сделки;
• сведения о предметах обмена (адрес, жилую площадь, количество комнат);
• реквизиты документов о праве на собственности;
• сведения о кадастровой стоимости объектов;
• договорная стоимость квартир (не менее 70 % от кадастровой стоимости);
• размер доплаты в случае неравноценного обмена;
• порядок проведения расчетов между сторонами и передачи недвижимости.

Дополнительные

Помимо основных условий, в договоре можно указать:

• взаимные права и обязанности сторон;
• ответственность участников;
• срок передачи недвижимости (если в силу определенных обстоятельств имущество передается неодновременно);
• форс-мажорные обстоятельства;
• условия расторжения;
• разрешение спорных ситуаций.

Указание стоимости недвижимости и доплаты по сделке

Согласно ст. 568 ГК РФ объекты недвижимости считаются равноценными, если иное не прописано в договоре, поэтому при необходимости доплаты это обязательно нужно отразить в документе.

В соглашении должны быть отражены все объекты, участвующие в обмене. Оформить такой договор лучше в специализированном агентстве, поскольку расчет стоимости и отчет об оценке требует участия квалифицированных специалистов.

Желательно указать полную стоимость квартир и доплаты, так как в случае расторжения договора или судебных разбирательств, стороны получат возврат денежных сумм, прописанных в документе. Также необходимо указать сроки и порядок выплат денежных средств.

Регистрация бумаги у нотариуса и в Росреестре

Договор мены не подлежит обязательному нотариальному заверению, но для уменьшения рисков сторон лучше обратиться к нотариусу. Такая процедура обойдется до 0,5 % от стоимости соглашения. Заверение дает несколько преимуществ:

• так как копия документа хранится у нотариуса, то в случае утери его легко можно восстановить;
• проверка квалифицированным специалистом перед передачей в Росреестр.

После этого необходимо зарегистрировать документ в Росреестре. Сделать это можно в территориальном органе, МФЦ или с помощью портала «Госуслуги». Для регистрации потребуются следующие документы:

Сроки оформления и расходы

После оформления договора и передачи пакета документов в течение 7-9 дней участники сделки получают на руки документы о праве собственности.

В разных регионах стоимость оформления соглашения будет отличаться. В среднем по стране действуют следующие цены:

• заверение у нотариуса – до 0,5 % от суммы договора (не менее 300 рублей);
• услуги нотариуса – до 7000 рублей;
• составление соглашения – от 500 рублей;
• регистрация в Росреестре – 2000 рублей с каждой стороны.

Условия расторжения

В ситуациях, когда один из участников обмена не соблюдает сроки исполнения или нарушает закон, возможно расторжение договора в одностороннем порядке в ходе судебного процесса. Оно возможно, при наличии следующих условий:

• документ составлен с ошибками;
• искажена любая информация о предметах соглашения;
• одну из сторон ввели в заблуждение касательно условий сделки или качества недвижимости;
• отсутствуют документы на право собственности;
• нарушены установленные сроки передачи объекта;
• запрет органа опеки и попечительства на совершение обмена (при участии в процессе несовершеннолетнего);
• не дано согласие третьей стороны, имеющей право на недвижимость;
• любая из сторон соглашения признана недееспособной;
• договор был подписан под давлением.

Отличия процедур обмена долевыми частями в жилье и долевой части на целое жилье

Договор мены доли в квартире отличается следующими требованиями:

• размер доли обмениваемой квартиры обязательно прописывается в соглашении;
• при наличии нескольких собственников квартиры на ту часть, которая подлежит обмену, необходимо получить отказ в письменном виде от остальных владельцев;
• когда одним из участников сделки является несовершеннолетнее лицо, требуется получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Отличия при обмене долями в квартирах и доли в квартире на целую квартиру заключаются в размере доплаты по сделкам.

Законодательством предусмотрено ограничение на обмен долей в квартире, если жилье не соответствует требуемому техническому состоянию. Сделку не оформят, если:

• квартира находится в аварийном доме;
• дом подлежит сносу в ближайшее время;
• судом наложен запрет на операции с недвижимостью;
• одна из сторон сделки имеет хроническое заболевание;
• в обмене участвует муниципальное (служебное) жилье без разрешения на это соответствующих органов.

Разница в пакете документов

Процедура обмена доли отличается несколькими документами:

• договор должен быть нотариально заверен при отчуждении одной доли одного собственника;
• требуется письменный отказ остальных владельцев на обмен доли в квартире.

Разница в составлении и заключении договора

Отличие договора при обмене доли в квартире заключается в нескольких пунктах:

1. В соглашении необходимо дополнительно указывать площадь доли и ее рыночную стоимость.
2. Обязательно указывать факт согласия остальных собственников недвижимости.

Договор обмена недвижимостью направлен на улучшение жилищных условий. Сделка может быть равноценной или требовать доплаты с одной стороны. Процесс обмена является альтернативой купле-продаже и дарению. Для предотвращения спорных ситуаций необходимо юридически грамотно подойти к составлению документа и оговорить как можно больше условий сделки.