8 (800)  302-76-94

Как удачно провести обмен квартиры: оформление договора с доплатой и без. Все нюансы сделки

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Не всегда люди покупают или продают недвижимость. Иногда находится подходящий для обмена. В таком случае оптимальный вариант – обмен равноценными объектами. Но цены могут быть разными, тогда с одной стороны требуется доплата. У такой сделки есть свои нюансы, с которыми нужно предварительно ознакомиться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Порядок проведения сделки

При подобной сделке между сторонами заключается договор мены. Он регулируется Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571), если объекты находятся в частной собственности и Жилищным кодексом (ст. 72-75) – для муниципальной недвижимости.

Этапы процедуры

Обмен жилплощади производится в несколько этапов:

  1. В первую очередь необходимо уточнить, к какому виду относятся квартиры: приватизированы они либо находятся в муниципальной собственности.
  2. Для частной собственности допускается заключение договора мены либо двух договоров купли-продажи. Обычно при существенной разнице в цене между объектами сделка проводится через покупку и продажу.
  3. Следующий шаг – сбор пакета документов. Его состав не зависит от вида заключаемого договора.
  4. Далее сторонам следует решить вопрос о стоимости квартир и решить, каким способом будет проведена сделка.
  5. После этого стороны должны заключить договор.
Важно. Завершается обмен недвижимости регистрацией прав новых собственников в Росреестре. Для этого следует предварительно подать заявление. Для получения документов на новую недвижимость необходимо заплатить госпошлину и представить в Росреестр квитанцию.

После перехода прав, при необходимости, производится расчет налога на основании Налогового кодекса и уплачивается в установленные сроки.

Куда обращаться?

В обязательном порядке придется обращаться к нотариусу, поскольку часть документов может быть принята Росреестром только после нотариального заверения (например, согласие супруга на сделку). Кроме того, лучше заручиться помощью юриста, специализирующегося на проведении сделок с недвижимостью.

Эта процедура достаточно сложная, легко допустить ошибку в оформлении процедуры. После сбора бумаг, нужно обратиться в МФЦ или Росреестр для регистрации.

Документы

Все документы можно разделить на две категории: обязательные и дополнительные.

К обязательным относятся:

  • свидетельство о праве собственности на недвижимость (либо выписка из ЕГРН);
  • документ, на основании которого человек получил свой объект в собственность (договор купли-продажи, мены, дарения, наследования и т.п.);
  • паспорта или иные удостоверения личности владельца недвижимости, а также всех сособственников;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги/справка о составе семьи;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженностей.

В некоторых ситуациях потребуются дополнительные бумаги:

  • согласие супруга/супруги на проведение сделки;
  • если в квартире прописаны несовершеннолетние – согласие органов опеки;
  • для квартир, находящихся в залоге у банка, — согласие кредитной организации на отчуждение.
Важно. Если стороны меняются муниципальными квартирами, то потребуется копия финансового лицевого счета, согласие прописанных и собственника, договор соцнайма.

Заключение договора

Когда стороны обсудили вопросы сделки и собрали документы, они приступают к заключению договора. Вне зависимости от того, будет это договор мены или два договора купли-продажи, предварительно придется оценить жилье и указать эти цифры в соглашении.

Как оформить мену с доплатой?

Если объекты недвижимости не равны по стоимости, то в договоре необходимо указать следующую информацию:

  • реквизиты сторон сделки;
  • адреса квартир, подробное техническое описание каждой из них;
  • стоимость каждого объекта (можно приложить официальные отчеты по оценке);
  • сумма доплаты, срок и способ передачи;
  • основание, на котором одна сторона передает другой доплату;
  • указание, какая сторона берет на себя расходы по оформлению сделки;
  • срок, когда объекты должны перейти к новым собственникам.

Указанные в договоре технические характеристики объектов должны совпадать с данными технических паспортов.

По итогу передачи квартир стороны составляют акт приема-передачи объектов. При этом в договоре определяются порядок и сроки составления этого документа.

Скачать бланк договора мены квартир с доплатой
Скачать образец договора мены квартир с доплатой
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Обменять без доплаты

Процедура заключения договора в этом случае не отличается от указанной выше. Не указывается лишь обязанность одной стороны передать доплату.

Важно! Во избежание судебных тяжб в будущем в договоре необходимо указывать равные стоимости обоих объектов недвижимости.
Скачать бланк договора мены квартир без доплаты
Скачать образец договора мены квартир без доплаты
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Сроки и стоимость

Стоимость сделки складывается из оплаты госпошлины и услуг нотариуса и оплаты справок. Подготовка документов нотариусом и их заверение находится в таких пределах:

  • подготовка документа – в среднем 5 тыс. руб. (зависит от конторы, региона и сложности ситуации);
  • заверение договора – 0,5% от суммы объекта (в пределах 300-20000 рублей).

Кроме того, оплатить придется выписку из БТИ и ЕГРН. Стоимость первой составляет 200-540 рублей, второй – 350-870 рублей (в зависимости от указываемых сведений).

Размер государственной пошлины устанавливается статьей 333.33 Налогового кодекса РФ составляет 2 тыс. руб. для физических лиц (пункт 22).

Что касается сроков, то они оговорены в федеральном законе № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.:

  • при нотариальном оформлении – 3 рабочих дня;
  • без участия нотариуса – 7-9 дней.

Если расчет осуществляется через ипотечное кредитование, то максимальный срок оформления документов составляет 5 дней.

Отдельно оговаривается в соглашении сторон срок передачи доплаты.

Государственная регистрация

Подготовив все документы, стороны отправляются на государственную регистрацию сделки.

Важно! В пакет бумаг обязательно должна входить квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины. В противном случае в регистрации откажут.

Подать документы можно как непосредственно в отделении Росреестра либо в МФЦ. Сотрудник учреждения проверяет предоставленные бумаги. Если нареканий по их оформлению нет, то по окончании указанного срока документы будут готовы. Сторонам нужно лишь прийти за выпиской ЕГРН и после этого оформить акт приема-передачи недвижимости.

Налоги и пошлина

Обязанность по уплате подоходного налога возникает, если недвижимость была в собственности меньше, чем 5 лет. Причем при одной сделке может быть так, что одна квартира была в собственности меньше 5 лет, а вторая – больше. Тогда налог платит лишь одна сторона.

Однако если человек получил доплату, то это считается доходом, следовательно, обязанность по уплате НДФЛ тоже возникает. НДФЛ уплачивается с недвижимости стоимостью свыше 1 млн. рублей, т.к. на эту сумму законом предусмотрен налоговый вычет.

Правомерно ли в процессе использовать материнский капитал?

Если сторона сделки хочет поменять жилплощадь, то законом запрещено осуществлять доплату средствами материнского капитала.

Когда можно?

Материнский капитал разрешается пускать на погашение ипотечного кредитования. Поэтому можно совершить сделку через получение заемный средств.

Какой есть вариант направления маткапитала?

Действовать нужно так:

  • продать свою квартиру, предварительно получив разрешение от органов опеки;
  • на выбранную квартиру оформить ипотеку;
  • оплатить выбранное жилье собственными средствами (от продажи своей недвижимости) и кредитом;
  • материнским капиталом погасить (частично или полностью) ипотечный кредит.
Справка. Для того, чтобы избежать лишних расходов, целесообразно обратиться за консультацией к юристу.

Жилплощадь можно обменять с доплатой или без нее по договору мены либо через два договора купли-продажи. В договоре обязательно нужно отразить порядок и сроки передачи денежных средств. Материнский капитал можно использовать лишь через доплату путем ипотечного кредитования.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.