8 (800)  302-76-94

Как оформить обмен квартирами? Особенности налогообложения

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Наравне с процедурами покупки или продажи квартиры используют метод обмена недвижимости. Поменять квартиру можно, но это является довольно трудоёмким процессом, так как связано с большим количеством нюансов.

Поэтому рассмотрим в статье ниже, какие варианты доступны для обмена квартиры, каковы основные этапы, применяется ли налогообложение, а также как проходит процедура обмена жилплощади, приобретённой на средства маткапитала.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Как можно обменять?

Обмен – это имущественная сделка, позволяющая решить проблемы 2 участвующих сторон.

Согласно данным гражданского и жилищного законодательства существует 2 варианта обмена квартиры:

  1. Прямой обмен. Данный вариант регулируется положениями статьи № 567 ГК РФ и предусматривает заключение договора мены, при котором каждая сторона считается как продавцом, так и покупателем жилплощади. Обе стороны обязуются передать свою квартиру и принять в обмен жилплощадь друг друга. Между ними составляется договор мены, который заменяет два отдельных договора купли-продажи.

    Положительными сторонами прямого обмена являются отсутствие сложных операций связанных с корректными расчётами и безопасной передачей денежных средств между сторонами.

    Негативным аспектом при выборе данного варианта является сложность выбора подходящей обеим сторонам квартиры.

  2. Альтернативный обмен. Этот вариант осуществляется при помощи заключения договоров купли-продажи. Выделяют 2 разновидности альтернативного обмена:

    • равноценный обмен – при заключении соглашения не требуется доплата;
    • обмен с доплатой – обычно доплату производит одна из сторон соглашения.
    Справка! При использовании способа обмена с доплатой помимо обмена квартиры на квартиру можно также осуществить её обмен на комнату в общежитии, земельный участок, дом или дачу.

Через сделку купли–продажи

Особенностью и основным положительным качеством обмена посредством оформления сделки купли-продажи является широкий выбор обмениваемых жилых объектов, у которых остаются в сохранности имущественные гарантии, предоставляемые меной.

Так как при сделке фактически происходит процесс смены жилья, может проявиться и ряд следующих негативных качеств:

  • необходимость предварительного внесения задатка, который продиктован условиями соглашения о купле-продаже;
  • повышенные риски из–за недобросовестности одного из контрагентов – данное негативное качество возникает в результате привлечения большого количества контрагентов и если один из них откажется от участия, то заключённый договор может оказаться недействительным.

По договору мены

Отличительной особенностью обмена квартирами между сторонами при помощи договора мены является передача друг другу равноценной недвижимости, которая обязательно является подтверждённой документально собственностью у владельцев. Правами владения собственностью обладают к каждой стороне, как и в сделке купли–продажи.

Выделяют следующие плюсы при использовании сторонами договора мены:

  • договор осуществляется в письменной форме без обязательного нотариального заверения;
  • не требуется осуществление дополнительных расчётов, так обмениваемая недвижимость признаётся равноценной;
  • в случае возникновения спорной ситуации, при которой потребуется судебное разбирательство обе стороны имеют гарантии для защиты своих прав;
  • в случае признания сделки недействительной обе стороны возвращаются в то положение, которое существовало до момента заключения договора, то есть они получают свою недвижимость обратно.

Минусами данного вида соглашения считается необходимость в:

  • уплате разницы в стоимости квартир одной из сторон сделки, если недвижимость оказалась неравноценной по стоимости;
  • оплате подоходного налога обеими сторонами сделки, так как она осуществляется по правилам о купле-продаже недвижимости.

С внесением суммы и без этого

Обмен без доплаты осуществляется при признании обеими сторонами соглашения равноценности обмениваемых квартир. Обмен с доплатой, напротив, осуществляется при условии, что цена обмениваемой недвижимости неравноценна.

Обычно внесение доплаты требуется, если квартира имеет:

  • большую по метражу жилплощадь или большее количество комнат;
  • балкон или лоджию;
  • лучшее техническое состояние и косметический ремонт;
  • более поздний год постройки (новостройки будут стоить дороже);
  • близкое расположение станции метро или к центру города.

Также часто доплата производится при обмене одной квартиры на две.

Что лучше выбрать и возможно ли обойтись без ДКП?

При выборе наиболее оптимального варианта обмена квартиры её владелец должен учитывать свои пожелания, а также условия на рынке недвижимости в регионе. Например:

  • К заключению договора мены, не требующему дополнительных финансовых вложений, готово только население с низкой платёжной способностью и владельцы, которым не требуется срочная продажа жилья.
  • К договору купли–продажи (ДКП) лучше обратится собственникам жилья в регионах с высокой активностью рынка недвижимости. Такая ситуация при обмене позволит выбрать наилучший для владельца вариант жилья в короткие сроки.

Как правильно оформить?

Обмен квартиры происходит в 7 основных этапов:

  1. Владелец, заинтересованный в обмене квартиры, обращается в риэлтерскую компанию для поиска жилья на обмен или же осуществляет самостоятельный поиск посредством необходимых инструментов (доски объявлений, веб–сайты и т. п.). Параллельно владелец должен осуществлять подготовку документов, которая может потребоваться при проведении процедуры обмена.
  2. Определившись с жилплощадью, на которую будет происходить обмен, осуществляется проверка правоспособности квартиры и её владельцев. Также для изучения титула объекта потребуется архивная выписка из поквартирной книги.
  3. После обе стороны соглашения производят обмен документацией для подтверждения юридической чистоты сделки. Также происходит обсуждение нюансов сделки в устном виде и предварительных условий соглашения по договору мены.
  4. Придя к совместному решению, владельцы недвижимости оформляют договора мены или купли–продажи и осуществляют его регистрацию.

    Внимание! Не выполнение положений договора и процесса передачи недвижимого имущества надлежащего качества влекут за собой возможное расторжение договора согласно статье №450 ГК РФ.
  5. Затем составляется передаточный акт и происходит его подписание обеими сторонами.
  6. Последний этап предполагает переезд сторон в новое жильё и регистрация по месту жительства.

Какие нужны документы?

Для обмена квартиры потребуется следующий перечень документации:

  • паспорта;
  • правоустанавливающий документ владельца квартиры (имущественный договор, договор приватизации, свидетельство о наследовании и т.п.);
  • выписка из единого государственного реестра недвижимости (в том числе, содержит сведения об отсутствии обременения залогом и ареста жилплощади);
  • расширенная или архивная выписка из поквартирной книги;
  • технический паспорт жилья;
  • справки и копии лицевых счетов, подтверждающие отсутствие задолженности по квартплате и коммунальным услугам;
  • нотариально заверенная доверенность – предоставляется, если одна из сторон или обе осуществляет договор через уполномоченного представителя);
  • заверенное нотариусом согласие супруга на осуществление обмена.

Куда обращаться?

При обращении за услугами к риэлторским компаниям, сделка будет проводиться согласно заключённому с ними договору. Если владелец квартиры осуществляет поиск жилья для обмена самостоятельно, то для проведения сделки рекомендуется обратиться к юристу и нотариусу.

Оформление договора

Сотрудник риэлтерской или юридической компании составляет договор мены в 3–х экземплярах. В нём должны быть указаны все необходимые положения и параметры обмениваемых квартир. В дополнение к договору прикладывают передаточный акт. После ознакомления с документами осуществляется их подписание и каждая из сторон получает по одному экземпляру.

Важно! При обмене, который предусматривает доплату, необходимо получить расписку, подтверждающую факт осуществления доплаты.

Процедура регистрации

Имущественные сделки с недвижимостью подлежат регистрации, при которой сведения об обмене квартирами заносятся в кадастровые записи Росреестра, согласно следующим положениям законодательства:

Основные этапы регистрации:

  1. Для осуществления регистрации сделки обе её стороны обращаются в местное отделение Росреестра или в многофункциональный центр «Мои документы».
  2. Владельцы квартир или их представители составляют заявления на переход права собственности в соответствии с положениями договора мены. К заявлению необходимо приложить:

    • паспорта владельцев;
    • документы на пнедвижимость;
    • квитанцию об уплате пошлины.

    Документы принимаются под расписку. После регистрации новые собственники получают зарегистрированный договор и выписку.

Сроки и расходы

Согласно закону №218-ФЗ регистрация должна быть завершена в срок не более 7-9 дней, при условии одновременной подачи заявления сторонами.

Государственная пошлина за регистрацию каждого договора составляет 2 000.

Важно! Договоры, которые были нотариально заверены, пошлиной не облагаются.

Налогообложение

Ни в ГК РФ, ни в НК РФ не указаны условия уплаты налогов для договоров мены, так как они приравниваются к сделке купли–продажи.

Нужно ли платить налоги за жилье?

Если объекты обмена являются равноценными, то ни одна из сторон не становится получателем экономической прибыли и в этом случае никакие налоги при мене платить не требуется.

В случае неравноценности объектов недвижимости, сторона, получающая доплату, должна заплатить налог с той суммы, которую получает, т.к. согласно ст. 567 ГК РФ, такое лицо приравнивается к продавцу имущества.

Также от уплаты освобождаются собственники, владеющие недвижимостью свыше 5 лет.

Если в собственности меньше 3 лет

Не нужно платить налог при обмене, если срок владения менее 3 лет — условие для недвижимости, приобретенной до 2016 года). Если она приобретена после 2016 года, то льготный период составит 5 лет. При владении квартирой менее 5 лет оплата налога производится в обязательном порядке (ст. 217.1 НК РФ).

Когда и как платится, кто рассчитывает?

Налоговая инспекция по месту регистрации налогоплательщика занимается расчётом налога на квартиру. Затем организация отправляет плательщику уведомление, которое содержит данные о сумме налога и сроках его оплаты.

Оплатить налог нужно до 15 июля того года, когда была подана декларация. Подача декларации осуществляется до 30 апреля года, следующего за годом, в котором была осуществлена сделка.

Пример расчёта ставки

При обмене недвижимости, находящейся во владении менее 5 лет, ставка будет 13% от стоимости квартиры за вычетом 1 млн. рублей.

Если в договоре мены не указана цена недвижимости, то берется в расчет среднерыночная цена.
  1. Пример расчета 1.

    В собственности находится квартира стоимостью 3 000 000 рублей. Срок владения ею составляет менее 5 лет.

    Из стоимости нужно вычесть 1 млн. руб: 3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000.

    Налоговый сбор составит 13% от этой суммы, то есть 2 000 000 * 0,13 = 260 000 рублей.

  2. Пример расчета 2.

    Обмениваются две квартиры. Одна размером 50 кв.м. и стоимостью 2 500 000 руб., а вторая – 30 кв.м. и стоимостью 1 500 000 руб.

    Средняя стоимость 1 кв.м. составляет 50 тыс. руб. Исходя из средней стоимости квадратного метра была произведена доплата: 2 500 000 руб — 1 500 000 руб. = 1 000 000 руб.

    При владении квартирой менее 5 лет, с этой суммы будет удерживаться налог 13%: 1 000 000 * 0,13 = 130 000 рублей.

Можно ли совершить сделку с жильем, купленным на материнский капитал?

В случае покупки квартиры при помощи средств маткапитала обмен осуществляется согласно двум условиям:

  • дети должны получить преимущества в результате сделки;
  • дети должны быть вписаны в договор мены в качестве собственников.

Надзор за исполнением этих условий осуществляют органы опеки и попечительства. Данные инстанции выдают согласие на обмен, которое необходимо обязательно приложить к пакету документации. А собственники новой квартиры должны отправить в органы опеки и попечительства копии документов на новое жильё.

Подводя итоги, следует отметить, что обмен квартирами является юридически сложной процедурой, так как она сложна и имеет довольно много нюансов. Поэтому на всех этапах обмена недвижимостью лучше прибегнуть к помощи специалистов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.