Нюансы оформления права оперативного управления недвижимым имуществом и образец договора

Большинство государственных учреждений и предприятий владеют недвижимым имуществом на правах оперативного управления. Этой недвижимостью разрешено пользоваться на определённых условиях, а чтобы ей управлять, нужно пройти процедуру регистрации.

В статье расскажем, о нюансах оформления такого права и для чего его нужно регистрировать.

Показать содержание

• Что это такое?
• Чем регулируется его предоставление?
• Субъекты
• Объекты
• Цели и задачи
• Передача недвижимости в ОУ
• Регистрация
Договор     Какие документы приложить к договору?     Стоимость и сроки предоставления услуги    
• Изъятие недвижимости из ОУ, то есть прекращение сделки

Что это такое?

То есть, если за организацией закреплено здание, земельный участок, оборудование или автомобиль, она не имеет права распоряжаться ими по своему усмотрению.

Учреждение пользуется закреплённой недвижимостью безвозмездно. По этой схеме чаще всего работают:

• школы;
• детские сады;
• дворцы культуры;
• больницы;
• предприятия ЖКХ и т.п.

Чем регулируется его предоставление?

• Основные положения об имущественных объектах закреплены в Гражданском кодексе РФ.
• Право оперативного управления недвижимостью регулируется п. 1 ст. 296 Гражданского кодекса РФ.
• В статье 131 ГК РФ сказано о том, что права в отношении объектов, которые передают в оперативное управление нужно регистрировать. Регистрация недвижимости происходит на основании положения Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Субъекты

Субъекты права ОУ — это казенные предприятия или учреждения, которые финансирует собственник.

• Казёнными предприятиями владеет государство или муниципалитет.
• Учреждения могут создавать и государство, и частные лица.

Объекты

Объекты, это то, чем предприятие управляет:

1. имущественными комплексами: зданиями и сооружениями;
2. земельными участками:
3. оборудованием;
4. инвентарём;
5. транспортными средствами;
6. продукцией и доходами (если это производство);
7. деньгами.

Цели и задачи

Есть несколько причин, для чего недвижимость переводят в оперативное управление.

• Самое важное — это поддержка объектов в состоянии работоспособности. Бывает, какое-то здание давно стоит без дела, при этом местный консервный завод ютится в одноэтажном небольшом доме. В этом случае выгодно передать здание заводу, чтобы он его обслуживал и содержал в технически исправном состоянии.
• Если речь идёт о недвижимости от собственника-частного лица, то он передаёт свою недвижимость в оперативное управление с одной целью — чтобы она стала «работать» и приносить деньги. Вопрос о функциональной пригодности уходит на второй план. Объект через некоторое время может вернуться владельцу: продавать, дарить или сдавать в аренду недвижимость в ОУ нельзя.

Директор предприятия, после получение права оперативного управления недвижимостью, ставит перед собой несколько задач — от их выполнения будут, в том числе зависеть его доходы и доходы работников.

• У объектов должна быть своя структура: у предприятия, помимо здания, должно быть оборудование и транспорт, у школы — футбольное поле и спортивные тренажеры на улице.
• Объекты должны быть рентабельными: если это производство — приносить доход и не покупать каждый год дорогостоящее оборудование, если школа — не делать каждый год ремонт в кабинете директора, без необходимости.
• Вообще, затраты на содержание и эксплуатацию объектов при таком управлении необходимо снижать. Регулярно ухаживать и следить за оборудованием.

У каждого предприятия или казённого учреждения свои приоритеты по выполнению этих задач.

Передача недвижимости в ОУ

Недвижимое имущество закреплено за учреждениями или предприятиями их собственником. Чаще всего это госимущество. Поэтому решение о передаче принимает уполномоченный на распоряжение муниципальными объектами орган.

Решение может быть в виде акта, приказа или другого нормативного документа:

1. После решения о закреплении объекта, нужно оформить документ о его фактической передаче — акт приёма-передачи.
2. После этого имущество снимают с баланса муниципалитета и проходят процедуру его госрегистрации для оперативного управления.
3. Учреждение или предприятие получает свидетельство установленного образца об успешно пройденной регистрации.

Регистрация

Юридическая возможность пользования недвижимостью у предприятия или учреждения возникает только после соответствующей государственной регистрации.

Чтобы пройти эту процедуру нужно составить соответствующий договор и собрать пакет документов.

Договор

Письменное соглашение, на основании которого одна сторона передаёт имущество в управление другой стороне заключают казённые учреждения (или предприятия) и собственник недвижимости( государство, муниципалитет или частное физическое лицо).

Договор имеют право заключать правообладатель, законный представитель владельца помещения, нотариус или юридическое лицо, получившее право оперативного управления.

Недвижимость становится на баланс юридического лица, за него нужно платить налоги и другие сборы. В документе обязательно должны быть указаны:

1. предмет договора;
2. срок действия контракта;
3. порядок передачи имущества;
4. данные обеих сторон;
5. сведения об имуществе;
6. условия по внесению изменений и дополнений в договор;
7. условия досрочного расторжения договора;
8. реквизиты и подписи сторон, скрепленные печатями.

Если у имущества не определена кадастровая стоимость, нужно провести оценку недвижимости.

Какие документы приложить к договору?

Вместе с договором в Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимость нужно подать следующий пакет документов.

• заявление на регистрацию;
• выписку из ЕГРЮЛ;
• учредительные документы организации (справки о постановке на учёт, о присвоении учреждению кодов статистики и т.п.);
• паспорта представителей сторон;
• передаточный акт;
• кадастровый и технический паспорта;
• документ, подтверждающий закрепление выделенного объекта за конкретным предприятием;
• заверенная копия приказа о разрешении на передачу имущества в оперативное управление;
• справка о том, что имущество больше не находится на балансе муниципалитета или собственника.

Стоимость и сроки предоставления услуги

Услуга регистрации — бесплатна. Срок, за который принимают решение о предоставлении права — 7 рабочих дней.

Изъятие недвижимости из ОУ, то есть прекращение сделки

Собственник имущества по закону может изъять его из оперативного управления по следующим причинам:

• если недвижимость излишняя;
• если она не используется;
• если используется, но не по назначению.

Это закреплено в ст. 296 ГК РФ.

Документы для процедуры изъятия:

• нотариально заверенные копии свидетельств о государственной регистрации права на имущество;
• кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• заверенные копии документов технического учета объектов недвижимости;
• справка о балансовой стоимости и инвентарная карточка каждого объекта недвижимого имущества;
• отчёт бухгалтера учреждения за два последние финансовых года и за последнюю отчетную дату.

После процедуры изъятия собственник снова сможет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Право ОУ объектами недвижимости — один из видов имущественных прав. Его нужно регистрировать в Росреестре, эта процедура бесплатна. Объекты, находящиеся в ОУ нельзя продавать, сдавать или дарить. Если собственнику покажется, что помещениями/зданиями/участками или другими объектами не пользуются или пользуются не по назначению, он имеет право их изъять.