8 (800)  302-76-94

Поменять квартиру в ипотеке на другую: можно ли это сделать и как провести процедуру? Условия и порядок действий

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Приобретение жилья в ипотеку занимает довольно длительный период. За несколько лет в жизни заемщиков нередко наступают перемены, требующие расширения жилплощади или переезда. В этом случае возникает вопрос: «Каким образом можно поменять оформленную в ипотеку квартиру на другое жилье?».

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Можно ли поменять ипотечное жилье на другое?

Многие заемщики уверены, что обменять или продать недвижимость, оформленную в ипотеку, невозможно. На самом деле наличие обременения не является препятствием для заключения сделок. Главное – соблюдать требования, прописанные в законодательстве.

Законодательное регулирование

Обмен жилплощади, купленной в ипотеку, регулируется ст. 345 ГК РФ. В этом законодательном акте указано, что предмет залога может быть заменён иным ценным имуществом по соглашению залогодержателя и залогодателя. Таким образом, любой заемщик вправе обменять ипотечную квартиру на другое жилье.

Но необходимо помнить, что на период кредитования жилплощадь является собственностью финансовой организации. Как указано в ст. 37 №102-ФЗ «Об ипотеке», все действия с недвижимостью должны быть предварительно одобрены кредитным менеджером.

Важно! Если заемщик предпримет попытку обменять квартиру без разрешения банка, это будет воспринято как грубое нарушение договора. Пострадавший кредитор вправе потребовать погасить задолженность досрочно.

Условия

Чтобы осуществить обмен ипотечного жилья, требуется выполнить ряд условий:

  1. Необходимо убедиться в отсутствии просрочек по кредиту.
  2. Обмену подлежит только недвижимость, уже сданная в эксплуатацию.
  3. С момента оформления ипотеки должно пройти как минимум 2 года. Некоторые банки увеличивают этот период до половины всего срока выплаты долга.
  4. Жилье, в которое переедет заемщик, должно соответствовать требованиям кредитора: хороший район, близость отделения банка и т. д. Условия могут различаться в зависимости от политики банка.

Как получить разрешение банка?

Если все условия соблюдены, заемщику следует подать в банк письменное заявление, в тексте которого упоминается о необходимости получения разрешения на обмен квартиры. К заявлению прикладывается пакет документов.

Как проходит процедура в разных ситуациях?

Существует несколько вариантов обмена ипотечного жилья:

  • продажа имеющейся квартиры и приобретение другой;
  • обмен имущества, оформленного в качестве залога;
  • обмен по переуступке;
  • привлечение потребительского кредита.

При продаже одной недвижимости и покупке другой

В этом случае подписывается двойной договор «купли-продажи». Для заключения сделки необходимо пройти несколько этапов:

  1. погасить долг;
  2. снять с квартиры обременение;
  3. подать заявку на оформление новой ипотеки;
  4. найти покупателя недвижимости;
  5. оформить договор на продажу старой жилплощади;
  6. заключить новый ипотечный договор;
  7. подписать договор на покупку новой квартиры;
  8. зарегистрировать приобретенную недвижимость в Росреестре.

Большинство покупателей опасается заключать сделки с участием ипотечной недвижимости. В этом случае они могут быть спокойны, потому что обременение с жилья уже снято.

Справка! Подписание двустороннего договора «купли-продажи» отлично подходит для обмена ипотечного жилья на более дешевый объект, потому что ни один банк добровольно не пойдет на уменьшение ликвидности залога.

В ситуации с имуществом, находящимся в залоге

Замена залогового имущества проходит в таком порядке:

  1. предоставление документации на выбранную жилплощадь;
  2. оценка нового имущества;
  3. обсуждение условий кредитования;
  4. подписание договора мены;
  5. оформление недвижимости в залог;
  6. снятие обременения со старой квартиры.

При выборе этого способа обмена можно столкнуться с определенными сложностями, ведь не каждый покупатель согласится приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка.

Обменять ипотечное жилье с заменой залога возможно, только если оба объекта имеют равную стоимость. Это условие будет проверяться кредитором.

По переуступке

Обмен квартиры с переуступкой обязательств по выплате кредита другому лицу возможен только если новый заемщик согласится принять действующие условия ипотеки. Факт переуступки закрепляется отдельным договором. После его подписания статус заемщика, ранее принадлежащий продавцу, присваивается покупателю.

Внимание! Право собственности новый владелец получит только после регистрации договора в Росреестре. До этого момента стороны могут изменить свое решение, написав соответствующее заявление и передав его в банк.

Кредитор тщательно проверяет личность человека, на которого будет переоформлен кредит. Если он не отвечает установленным организацией требованиям, в переуступке, скорее всего, будет отказано. Но в некоторых случаях банк соглашается на любую кандидатуру (например, если предыдущий заемщик утратил платежеспособность).

Основные достоинства переуступки: уменьшение суммы задолженности, благодаря которому новый заемщик может за короткий период закрыть ипотеку и улучшить свою кредитную историю.

Использование потребительского кредита

Это еще один пользующийся популярностью метод, состоящий из нескольких этапов:

  1. поиск человека, готового приобрести ипотечное жилье;
  2. получение одобрения на выдачу краткосрочного потребительского займа, которого хватит, чтобы полностью выплатить ипотеку;
  3. обращение в Росреестр для снятия со старой недвижимости обременения;
  4. заключение договора купли-продажи;
  5. погашение ссуды;
  6. покупка нового жилья и оформление его в качестве залога.

Основное преимущество данного метода – покупателя будет найти несложно, потому что на момент продажи обременение с квартиры будет снято.

Стоит обратить внимание и на минусы такого обмена:

  1. Строгие требования к заемщику при одобрении потребительской ссуды. Для погашения двух займов одновременно нужен высокий уровень платежеспособности, который потребуется подтвердить.
  2. Чтобы не вызвать у кредитора подозрений, необходимо сначала найти покупателя и выбрать новую жилплощадь, а только потом подавать заявку на потребительский кредит.
  3. В качестве залога потребуется предоставить другое имущество. С целью упрощения процедуры стоит выбрать беззалоговый вариант кредитования.
  4. Надо будет собрать большой пакет бумаг, в том числе справки об уровне дохода.
Важно! Если потребительский кредит оформляется на значительную сумму, банк может потребовать привлечь поручителей.

Если в сделке участвует только ипотечная недвижимость с двух сторон

Существует альтернативный способ обмена, предполагающий, что после продажи ипотечной квартиры новое жилье также будет оформлено в кредит. В этом случае надо уделить внимание следующим моментам:

  1. Заранее получить одобрение финансовой организации на новую ипотеку. В противном случае можно остаться совсем без недвижимости.
  2. Подать заявление с прилагающимися к нему бумагами, для получения от банка одобрения сделки.
  3. Нужно взять краткосрочный заем на потребительские нужды, чтобы снять с квартиры обременение. После этого недвижимость без проблем продается по рыночной стоимости.
  4. Часть вырученных от продажи средств расходуется на погашение займа. Остаток идет на первый взнос по новой ипотеке.

Процедура обмена в зависимости от ценовых отличий

При обмене квартир важно учитывать разницу в их стоимости. Здесь возможны три варианта.

При равноценной стоимости

Такой вариант является самым простым как для заемщика, так и для банка. При этом состоянию квартир и их площади внимание не уделяется. Значение имеет только идентичность цен.

На имущество с большей стоимостью

Подобная сделка особенно выгодна для банка, так как стоимость залогового имущества повысится. Если разница составляет больше 20%, кредитор вряд ли ответит отказом.

Справка! В договоре мены обязательно должен быть пункт о выплате разницы в цене. Эта сумма может компенсироваться деньгами или имуществом (гаражом, наделом земли и т. д.).

На жилье, которое дешевле залогового

Считается, что осуществить подобный обмен сложнее всего, потому что банк не заинтересован в снижении рыночной стоимости залога. Кредитор может дать согласие только если кредит погашен на 2/3. В остальных случаях вероятнее всего последует отказ. Заемщику придется ждать или искать финансы для досрочного погашения ипотеки.

На частный дом

Многие городские жители стремятся выехать за пределы мегаполиса. В этом случае нужно обратить внимание на важные нюансы:

  • в регионе, где покупается дом, должно быть отделение кредитора;
  • к стандартному пакету документации добавляется экспертная оценка земельного надела, кадастровый паспорт и подтверждающие право владения территорией бумаги.

Документы для согласования сделки и ее заключения

Для осуществления обмена нужно подготовить следующие бумаги:

  • ксерокопию и оригинал паспорта РФ;
  • СНИЛС;
  • ксерокопию ИНН;
  • справку о составе семьи;
  • если ипотека оформлена на обоих супругов – письменное согласие мужа или жены;
  • свидетельство о заключении брака или о разводе (если имеется);
  • свидетельство о рождении детей младше 14 лет;
  • ксерокопию лицевого счета;
  • выписку из банка о состоянии счета, отсутствии просрочек и штрафов;
  • заявление на обмен недвижимости;
  • ипотечный договор;
  • правоустанавливающие бумаги на новую жилплощадь.

Регистрация

На момент заключения сделки покупатель должен иметь сумму, которой хватит для закрытия ипотеки. Одна часть этих денег идет на досрочное погашение займа, а вторая кладется в банковскую ячейку с условием, что после завершения регистрации она может быть забрана продавцом недвижимости.

Внимание! Покупателю рекомендуется получать кредит в том же банке, где оформлен кредит продавца. В противном случае могут возникнуть трудности с оформлением.

Когда сделка будет заключена, необходимо передать всю документацию, предоставленную банку, в Росреестр, с целью регистрации прав покупателя на приобретенное имущество. Без этой процедуры обременение не будет снято.

После регистрации покупатель может начать пользоваться квартирой, а продавец получает разницу между стоимостью недвижимости и суммой ипотеки, заранее положенную в ячейку. Завершающий шаг – подписание актов приемки-передачи.

Обмен ипотечного жилья имеет множество нюансов, которые в обязательном порядке необходимо учитывать. Тем не менее, при грамотном подходе вполне возможно успешно провести эту процедуру. Чтобы не допустить возникновения проблем, важно заранее указать в тексте договора все условия сделки и убедиться, что вторая сторона с ними ознакомилась.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.