Варианты обмена 2-комнатной квартиры на 1-комнатную и иные с доплатой и без нее

Собственники двухкомнатной квартиры имеют право обменять недвижимость на другую квартиру или дом. В зависимости от целей переезда может осуществиться расширение жилплощади или получение выручки от переселения в меньшее по площади жилье. В любом случае, должны быть учтены положения жилищного и гражданского законодательства.

Показать содержание

• Варианты с доплатой и без
На одну и две 1-комнатные     Поменять на двухкомнатную      На 3-комнатную     На 4-комнатную     На частный дом    
• Как обменять: основные этапы процедуры
С чего начать и куда обратиться?     Какие требуются документы и куда их подавать?     Стоимость и сроки    

Варианты с доплатой и без

На одну и две 1-комнатные

Обменять двухкомнатную на однокомнатную квартиру можно, но производиться доплата в пользу собственника двухкомнатной жилплощади. Этому способствуют такие факторы:

• наличие дополнительной комнаты;
• большая площадь жилья.

Но нужно учитывать, что если однокомнатное помещение по характеристикам превосходит двухкомнатное, например, новый и старый дома при одинаковой площади квартир, то поменять можно равноценно или даже с доплатой владельцу однокомнатного объекта.

На рынке недвижимости действуют свои законы ценообразования. Например, в подавляющем большинстве случаев поменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные без доплаты невозможно. Но бывают и исключения:

1. Если 1-комнатная недвижимость – это небольшие малосемейки, а 2-комнатное жилье просторное и находится в элитном доме.
2. Если обе квартиры принадлежат собственникам по договору социального найма, и квартиросъемщики согласны на такие условия.

Поменять на двухкомнатную

При обмене 2-комнатных квартир с идентичными характеристиками, сделка признается равноценной. Такая процедура может быть выгодна в следующих случаях:

• обмен жилья между родственниками;
• переезд в другой город или район.

Обмен без доплаты также возможен, если достоинства одного объекта компенсируются преимуществами другого порядка, принадлежащими второму объекту. Например, одна квартира может быть просторнее, но зато вторая находится в центре. В такой ситуации собственники могут договориться о равноценном обмене или предоставить доплату.

Финансы нужно доплачивать только при наличии явных преимуществ одного из объектов: значительные различия по метражу, близость к метро или центру населенного пункта.

На 3-комнатную

Без привлечения дополнительных средств возможно обменять трехкомнатную хрущевку на двухкомнатную квартиру улучшенной планировки (с доплатой и без). Аналогичная сделка возможна, если двухкомнатная недвижимость имеет весомые достоинства:

• наличие большой лоджии;
• находится в районе, где инфраструктура развита больше;
• ближе к автобусной остановке, станции метро или центру;
• здание новое или после капитального ремонта.

Кроме того, значение имеет наличие родственных связей между участниками сделки и статус населенных пунктов, в которых находятся здания. В некоторых случаях отсутствие доплаты объясняется наличием в меньшем по метражу жилье дорогой сантехники, хорошего ремонта и других улучшений.

Для обмена двух- на трехкомнатную квартиры, находящиеся в равнозначных зданиях, возведенных примерно в одно и тоже время, необходима доплата. При расчете суммы учитывается дополнительный метраж и рыночная стоимость данной категории недвижимости.

На 4-комнатную

Обмен на четырехкомнатную квартиру без доплаты возможен только при значительном преимуществе двухкомнатного жилья. Оно может быть выражено в таких особенностях:

• качество дома, в том числе год его постройки;
• география населенного пункта;
• отдаленность здания от центра;
• инновационное оборудование меньшего по площади объекта, при отсутствии удобств во второй квартире.

Если характеристики недвижимости можно назвать аналогичными, вносится доплата, пропорциональная разнице в метраже. Также может быть запрошена определенная сумма за дополнительную комнату.

На частный дом

В этом случае разобраться в тонкостях ценообразования сложнее всего. Может возникнуть необходимость рассчитать траты на постройку аналогичного дома и вычесть сумму амортизации за годы эксплуатации сооружения.

Также учитывается степень развитости инфраструктуры, наличие основных инженерных коммуникаций и т. д. Если прилегающая территория приватизирована, сюда же приплюсовывается цена территории.

В случае аренды земельного надела у муниципалитета его стоимость учитываться не должна.

Выяснив стоимость квартиры и дома, следует из большего значения вычесть меньшее. Это и будет сумма доплаты, которую получит тот собственник, чья недвижимость оказалось дороже. Если показатели приблизительно равны, осуществляется прямой обмен.

Как обменять: основные этапы процедуры

С чего начать и куда обратиться?

В первую очередь надо собрать пакет документов. Для этого следует обратиться в такие инстанции:

• МФЦ;
• нотариальная контора;
• БТИ;
• ТСЖ, УК.

После этого можно самостоятельно начать поиск подходящего для обмена объекта, зайдя на специальные сайты, или воспользоваться услугами риэлторского агентства.

Какие требуются документы и куда их подавать?

Второму участнику сделки требуется предъявить такие бумаги:

• кадастровый план (для дома с участком);
• технический паспорт;
• для тех, кто состоит в браке – согласие мужа/жены;
• документ, подтверждающий наличие прав на недвижимость;
• выписку из домовой книги (для дома), справку о составе семь (для квартиры);
• копии счетов из УК, ТСЖ;
• справку об отсутствии обременений.

Такие же документы, согласно ст. 567 ГК РФ при составлении договора обмена предоставляются:

1. нотариусу;
2. риэлтору;
3. юристу.

Договор составляется в трех экземплярах и подписывается обеими сторонами, после чего на основании ФЗ № 218 и ст. 131 ГК РФ осуществляется регистрация сделки. Для этого владельцы недвижимости приходят в МФЦ или Росреестр с паспортами и пакетами бумаг. Дополнительно необходимо предоставить паспорта всех членов семьи собственников. Для детей младше 14 лет паспорт заменяется свидетельством о рождении.

Стоимость и сроки

При обмене недвижимости нужно до регистрации сделки заплатить госпошлину в размере 2 тыс. руб. Дополнительно оплачивается работа риэлторов, юристов, нотариуса.

В случае одновременного обращения собственников регистрация сделки займет не более 10 дней. По закону сроки составляют 7 рабочих дней при обращении в Росреестр, 9 – при обращении в МФЦ.

Двухкомнатную квартиру возможно обменять на более просторное или меньшее по площади жилье. В зависимости от того, при каких условиях заключается сделка, может быть установлена доплата. Составляется договор мены или купли-продажи, который в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре.