8 (800)  302-76-94

Заставить работать УК реально! Как бороться с управляющими компаниями – что нужно делать и где найти на них управу?

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

С понятием Управляющая компания граждане России познакомились относительно недавно.

К сожалению, почти сразу началось противостояние представителей этих организаций и жильцов многоквартирных домов.

Выбрав управленцев, собственники квартир надеются, что УК смогут обеспечить жильцов всеми необходимыми условиями. Но на деле, жильцы часто сталкиваются с недобросовестным исполнением обязанностей и начинают отстаивать свои права.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Когда возникает необходимость защиты своих прав?

Жильцы дома вправе защищать свои права в случае недобросовестного исполнения управляющей компанией установленных законом и договором обязанностей или при превышении ею своих полномочий. Причинами недовольства жильцов МКД чаще всего становятся такие действия УК:

  1. Недобросовестное исполнение обязанностей по предоставлению коммунальных услуг.
  2. Неправильный подсчёт потребляемых услуг. Управленцы часто завышают цифры потреблённых энергоресурсов и разницу попросту присваивают.
  3. Необоснованное завышение тарифов. Получив права обслуживания дома, некоторые компании решают обогатиться за счёт жильцов.

    В идеале все тарифы должны обсуждаться и приниматься на общем собрании собственников.

    На практике уведомления о размерах платы за услуги устанавливаются заочно, так как на собраниях присутствуют единицы. Влиять на формирование размера платы не представляется возможным.

  4. УК, не поставив в известность жильцов, сдаёт общедомовые квадратные метры и кладёт в собственный карман арендную плату.

Как заставить управляющую компанию работать и выполнять свои обязанности?

Когда жильцов дома что-то не устраивает, они начинают задумываться о том, кто должен обеспечивать их комфортное проживание. К сожалению, до этого момента многие не задумываются о том, кто управляет их домом и с кем заключены договора на его обслуживание.

В первую очередь собственнику необходимо изучить договор, который должен быть на руках у каждого собственника жилого помещения в многоквартирном доме. Если у вас такого договора нет, это неправильно.

Придите лично в свою УК и потребуйте выдать вам документ. Не ждите, пока управленцы принесут вам договора, они меньше всего заинтересованы в наличии у вас этого документа.

После получения документа внимательно изучите его. В нём должны оговариваться обязанности управляющей компании.

УК обязана предоставлять жильцам коммунальные услуги надлежащего качества и в полном объёме, производить ремонт и содержать общедомовое имущество, устранять неполадки в случае их возникновения инженерно-технического оборудования.

Минимальный перечень предоставляемых услуг регламентируется законом и согласуется с собственниками. Процедура согласования должна проводиться ежегодно.

Кроме того, перечень услуг должен быть перечислен в договоре. Несоблюдение УК условий договора и является основанием для предъявления претензий.

Борьба с невыполнением управляющей компанией своих обязанностей должным образом состоит из 2 основных этапов, которые мы рассмотрим далее.

Оформление жалобы в УК

Вначале необходимо отправить жалобу в саму управляющую компанию. Документ на имя руководителя управляющей компании составляется от лица группы собственников или от одного лица в 3-х экземплярах. В заявлении подробно описывается суть претензии и требование.

Документ подаётся непосредственно в УК или направляется заказным письмом с уведомлением. На своём экземпляре потребуйте постановки даты регистрации документа и подписи принявшего его лица.

Справка! Ответ на ваше заявление должен последовать не позже 30 дней после его принятия.

Если по истечении этого срока проблема не решена, или УК не реагирует на ваши претензии, предпринимайте следующий шаг.

Обращение в вышестоящие органы

После общения по поводу претензии непосредственно с УК, на её бездействие вы можете жаловаться в Жилинспекцию или прокуратуру. В этом обращении вы должны описать ситуацию с УК и потребовать оценить правомерность её действий.

Из видео вы узнаете что делать, если деятельность УК вас не устраивает и каким способом можно заставить управляющую компанию работать нормально:

Как бороться с УК и где найти на них управу?

Как показывает практика, существует множество однотипных проблемных ситуаций, возникающих при общении собственников жилья и управляющих компаний. Опишем самые распространенные из них.

На нашем сайте эксперты также рассказывают о процессах лицензирования УК и отзыве лицензии. Если же вас интересует бухучет, который ведет УК — ознакомьтесь с публикациями про счета УК, доходы и расходы, задолженности УК перед РСО, а также узнайте что делать, если УК сменилась, а у вас остался долг.

Завышение тарифов за коммунальные услуги

Нарушения в этом случае могут быть связаны с завышением тарифов или невыполнением отдельных обязательных условий. То есть с жильцов взимается необоснованно высокая плата, а зачастую они оплачивают услуги, которые вообще управленцами не выполняются.

Многие жильцы сталкиваются с проблемой неработающих лифтов, мусоропроводов, неосвещённых или грязных подъездов, разбитых стёкол или неработающих на лестничных клетках батарей. При этом, за не предоставляющиеся на самом деле услуги, УК продолжает начислять немалые суммы.

Нередки также случаи, когда УК вносит коррективы в тарифы на оплату тепла, электроэнергии, водоснабжения и канализации. Завышает цифры потребляемых услуг. Разница естественно оседает на счетах компании.

Обратите внимание! Все описанные случаи являются административными нарушениями, и вы можете сообщить об этих фактах в соответствующие органы.

Предварительно, самостоятельно или с помощью специалистов, изучите нормативы ценообразования, проверьте правильность расчётов оплаты, осмотрите приборы учёта в доме, оцените их состояние и правильность установки, сделайте замеры напора воды, температуры горячего водоснабжения. Если тарифы на услуги не соответствуют закону, действуйте.

Начать следует с подачи коллективной или индивидуальной жалобы непосредственно руководству УК. Подав заявление, получите на своём экземпляре подпись лица, принявшего его и ждите ответа в течение следующих двух недель.

Скачать образец жалобы руководству управляющей компании

Не исключается возможность, что коммунальщики вообще могут проигнорировать ваше обращение. В этом случае, а также если вы получили ответ, но результатом неудовлетворенны, обращайтесь в Жилинспекцию, Роспотребнадзор или Прокуратуру. В заявлении опишите проблему и процесс вашего обращения в УК.

Скачать образец жалобы на управляющую компанию в прокуратуру

Бездействие УК

Капитальный ремонт здания, устранение неполадок работы технического оборудования дома – всё это входит в обязанности управляющей компании, обслуживающей дом. Однако зачастую руководство ссылается на отсутствие средств для устранение этих проблем.

В случае возникновения таких ситуаций, начните с запроса списка проделанной работы за последнее время и сумм, которые были затрачены. Оцените соотношение фактически проделанной и фиктивной работы.

В случае выявления необоснованно потраченных сумм, потребуйте, чтобы УК устранила нарушения, выполнила работы, о которых отчиталась на бумаге.

Часто жильцы дома видят, что оборудование дома находится в аварийном состоянии. В этих случаях также следует обращаться в УК с требованием устранить проблемы. К заявлению приложите фотографии оборудования или частей здания, находящихся в аварийном состоянии или требующих ремонта.

В заявлении следует потребовать технического обследование состояния и скорейшего устранения неполадок. Если компания продолжит игнорировать ваши требования, обращайтесь в вышестоящие инстанции.

Справка! Практика показывает, что самым эффективным способом в этом случае является жалоба сразу в несколько органов.

К своим обращениям приложите ту жалобу, с которой вы обращались в УК и документы, подтверждающие факты необоснованной траты средств.

Самым крайним случаем является подача иска в суд. Для этого обращения лучше воспользоваться услугами профессиональных юристов. Иногда обращается в суд прокуратура, если выявлены факты нарушений. Только учтите, что прокурор может инициировать обращение в судебные органы только по коллективным жалобам. Индивидуальные иски подаются гражданами лично.

Аварийная ситуация

Устранение аварий технического оборудования внутри отдельной квартиры – дело самого собственника жилья. В случае её возникновения он может обратиться за помощью в УК, и та займётся устранением. Но за соответствующую плату.

Но в случае возникновения неполадок в общедомовом оборудовании, собственник сообщает соответствующим службам, в обязанности которых входит своевременное устранение аварий. УК должна среагировать и выехать на объект не позже чем через 30 минут после поступления информации.

А вот последствия аварии общедомового оборудования в отдельной квартире управленцы должны устранить абсолютно бесплатно и в кратчайшие сроки. Именно в этих случаях чаще всего жильцы сталкиваются с отказом или затягиванием действий по устранению со стороны управленцев.

Чаще всего происходит затопление квартир по вине коммунальщиков, вовремя не устранивших неполадки в работе оборудования. Если вашу квартиру затопило из-за прорыва общедомовых труб или протечки крыши, вызовите специалистов и зафиксируйте ущерб, причинённый вашему имуществу.

Составьте акт и предайте его в УК вместе с заявлением, содержащим требование возмещения убытков.

Если УК отказывается возмещать убытки или не делает этого в течение 30 дней, подавайте исковое заявление в суд. В иске укажите сумму ущерба, приложите экспертное заключение и заявление, которое вы подавали в УК.

Важно! При подаче иска в суд воспользуйтесь услугами адвоката. УК в случае принятия решения в вашу пользу обязана будет возместить ваши затраты на его услуги.

Заключение договоров аренды без ведома жильцов

Управляющие компании без ведома жильцов могут заключить договора с посторонними лицами на аренду общедомового имущества.

С точки зрения закона эти действия являются нарушением, так как заключать подобные договора и получать прибыль от сделок может исключительно ТСЖ, то есть непосредственно собственники жилых помещений.

Если вы заметили, что на общедомовой территории (подвалах, чердаках, технических помещениях) появились посторонние люди или организации, а также на фасаде или крыше установлены посторонние предметы (рекламные щиты, антенны) значит, ваша управляющая компания решила заработать средства на вашем имуществе без вашего участия.

В этом случае незамедлительно обращайтесь в Роспотребнадзор или прокуратуру. Опишите ситуацию и потребуйте провести проверку по данному факту, поскольку только собственники могут принимать решение и заключать договора на аренду общедомового имущества.

Действия УК в этом случае являются прямым нарушением статьи 290 Гражданского кодекса. УК может заключать договора с согласия жильцов и совместно с ними и тратить полученные средства на нужды многоквартирного дома.

Статья 290 ГК РФ. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

  1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
  2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Мошенничество в работе УК

Наряду с проблемами предоставления коммунальных услуг и их оплатой, некоторые компании зарабатывают баснословные суммы, используя мошеннические схемы.

Мошенничество со стороны управляющей компании может осуществляться такими способами:

  • Создание компаний двойников. УК собирают плату с жильцов, но до реальных поставщиков услуг деньги не доходят, а распыляются по подставным фирмам. У фирмы-донора формируется огромная задолженность. Злоумышленники в это время создают двойника УК, меняют уставные документы и перезаключают договора с поставщиками на него.

    Обратите внимание! При такой мошеннической схеме, поставщики, даже подав в суд, не имеют возможности предъявить исполнительный лист, так как прежней компании больше не существует.

    Такая схема распространена в связи с пробелами в законодательстве РФ. Дело в том, что санкции за неисполнение обязанностей по перечислению средств поставщикам нет, и управляющие компании, пользуясь этим, воруют миллионы.

  • Открытие личных счетов. Управдомы, пользуясь деньгами жильцов, открывают личные счета, депозиты и даже мини-банки.

    Собственники добросовестно оплачивают услуги ЖКХ, а управленцы, завышая тарифы, кладут разницу на свои счета, а иногда раздают эти средства под проценты.

  • Нецелевое использование средств на капремонт. На ремонт и обслуживание многоквартирного дома выделяются специальные средства. Но деньги, находящиеся на специальных счетах, используются не по назначению.

    Капремонт зданий или не проводится вообще, или ведется с использованием подставных фирм, проводящих работы не квалифицированно, но при этом берущих большую плату за некачественную работу.

Таким образом, управляющая компания – организация, которая должна работать на обеспечение комфорта собственников жилья. Если её действия каким-то образом не соответствуют этому назначению, вы вправе требовать защиты своих интересов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 24
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Нина Ушакова

    Здравствуйте. Соседи выше этажом обрезали полотенцесушитель, и поставили заглушку. Теперь из за этой заглушки не работает полотенцесушитель у всего стояка начиная с 1 по 5 этаж. Управляющая компания бездействует. Подскажите как поступить в данной ситуации ? Спасибо

  2. Варвара Васильева

    Здравствуйте. В нашем подъезде,в подвале постоянно происходит какой-то прорыв горячей воды. Из-за этого в подъезде чудовищная влажность и в подвале развелись комары,которые летят в квартиры. УК видимо производит какие-то временные устранения неполадок,но капитально ничего не исправляет. Подскажите шаги по оказанию законного давления на них.

  3. Карина Смирнова

    Добрый день! Квартира общей площадью 174,6 м2. Площадь без учета лоджий и балконов 155,9 м2. До марта 2019 г УК начисления проводила исходя из площади 155,9. С марта изменила площадь в квитанциях на 174,6 и доначислила за предыдущие месяцы. Так какая все же площадь берется к расчету? Почему за отопление балконов и лоджий я обязана платить ( по их словам) ?

  4. Инесса Захарова

    Добрый вечер! Такая ситуации, мы живём в 12 квартирном доме с печным отоплением, часть квартир в доме приватизирована,часть нет. От проезжей части к нашему дому ведёт деревянный мостик по которому могли проезжать как л/транспорт ,так и машины которые привозили дрова, откачивали туалеты, в данный момент мостик разрушен частично,провален, что во первых очень травматично, можно провалиться ,во вторых не возможность проехать к дому ни скорой ,ни пожарной машинам в случае чего, а также не возможен подвоз дров и откачки туалетов. Обратились в УК , там сказали,т.к дорога города,то должна делать администрация города, обратились в администрацию города,там сказали, что часть расходов за мостик за счет жильцов, приватизированных квартир. Правы ли они? Территория вокруг дома не приватизирована.

    • Наталья

      Здравствуйте. Если территория вокруг дома не приватизирована жильцами, то является собственностью городской администрации и ответственность за восстановление мостика, соответственно, лежит полностью на администрации города.

  5. Василиса Миронова

    С внешней стороны нашего многоквартирного дома была широкая пешеходная асфальтированная дорожка. Под ней проходилит трубы отопления. Компания обслуживающая этот трубопровод при замене труб демонтировала пешеходную дорожку и не восстановила. В нашей управляющей компании, которая давала разрешение на разрытие сказали, что т.к. эта пешеходная дорожка не отмечена на кадастровой карте, то восстанавливать ее не надо. Что делать?

    • Юрий

      По данной вами информации сходу ответить затруднительно: надо разбираться по фактическому разграничению домовой территории, в количестве и характере собственников и, тем самым, принадлежности моста. Хотя сдается мне, что муниципалитет скорее всего вводит в заблуждение. Поэтому, обратитесь с запросом в прокуратуру, чтобы там проверили и привлекли/предписали, если надо.

    • Ника

      Добрый день Василиса. Вы собственники и имеете право требовать восстановления разрушенной територии.
      Опишите возникшую ситуацию и обращайтесь в Роспотребнадзор или прокуратуру . требуйте проверки и приложите туда своё обращение в УК и её письменный ответ.

    • Игорь

      Процесс, к сожалению, не быстрый. Для начала надо выяснить насколько слова УК о плане соответствуют действительности, после чего требовать того или иного благоустройства. Вы это можете делать самостоятельно или через надзорные инстанции, обратиться к муниципальным властям.

  6. Софья Жукова

    Доброе утро! Подскажите что делать и какие правовые последствия существуют если ук в течение двух лет не заключает договора с собственниками? Меняются директора, увеличивают стоимость услуг ук, никакие работы кроме уборки подъездов и придомовой территории не проводятся. Можем мы взыскать с них какую-нибудь компенсацию или пр. Заранее спасибо.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Надо разбираться — о неисполнении каких обязанностей идет речь, по каждому такому случаю — обращаться с претензией в УК, с заявлениями в надзорные инстанции и, в конечном итоге, с исковыми требованиями в суд.

    • Андрей

      Здравствуйте. В Вашем случае жильцы должны подать коллективную жалобу в территориальную жилищную инспекцию. Именно она осуществляет надзор за управляющей компанией. Стоимость оплаченных, но не предоставленных услуг можно взыскать через суд. Для этого лучше нанять адвоката, который поможет провести расчеты и докажет неправомерность действий УК.

  7. Вилена Прокофьева

    Здравствуйте. Сейчас в руках у меня перечень услуг который требует ЖЭК утвердить от жильцов. Замена ламп , отдельно замена пвтронов к лампам все по 100 шт., и тут же освещение мест общего пользования количество 7500ед., на сумму 28725,00 руб.Восемь пунктов только осмотр без ремонта и замены и устранения. Например осмотр территории и здания, кирпичных и железобетонных стен, внутренней отделки стен, заполнения внутренних и окононных проемов, осмотр элементов кровель и водостоков и т.д. на суммы *** Я тоже могу на них посмотреть и бесплатно. Ремонт и устранение должен включать в себя осмотр.И это ежемесячно, естественно это никто из ЖЭКа не делает. Если жильцы напишут заявку, то и может быть и отремонтируют. И у нас по дому должны оставаться деньги, но их нет все по нулям, что должны делать жильцы?. Еще включили в тариф 100 м трубопровода замена внутренних водопроводов на 13000,1 автоматический выключатель на 5700 р. Смена вентелей, когда я лично покупала вентели и принесла им чтобы они поставили. И пишут одно и то же каждый год и ничего не делают. И оня обязываю и навязывают нам эти услуги, как отказаться от них. Еще к лампочкам потронам и освещению прибавили замена светильников и ламп накаливания. Ну прям масло масляное. Дому более 30 лет все светильники какие были такие и стоят. Замена стекол 100 м кв, а у нас все стекла на месте, ничего менять не надо, зачем нам это все? В прошлом году отремонтироволи крышу,( якобы), никто не проверял и снова включили смена поврежденных листов асбоцементных кровель 100 м кв, на 28000 р,. Как сделать так чтобы они нам оказывали те услуги , которые реально нам нужны. Хотелось бы оплачивать только то что сделано будет по факту, мы ведь не обязаны оплачивать услуги , которые еще не оказаны? И еще мы не видим что вошло в строку расходы на управление это зарплата бухгалтеров, секретарей, мастеров, игженеров и еще черт знает кого ,но не электриков и слесарей и дворников., 28725 р. На 1 дворника, 1 слесаря и электрика по 2 секретаря, 4 бухгалтера,юрист, и еще там какие- то люди сидят, мы не знаем кто они. Администрации больше чем рабочих.Если мы платим им зарплату мы должны знать какой размер, в каждую свою услугу они включают труд ресурсы.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Ваш вопрос не вполне понятен. Региональные и местные власти устанавливают нормативный перечень услуг, требуемых от УК — сверяйтесь или требуйте проверки по этому основанию. Вместе с тем у вас нет прав на выяснение и разъяснения о кадровой политике и внутренней деятельности УК, как коммерческого предприятия, вы вправе требовать только информацию по оказываемым услугам и отчетам по ним или инициировать нормативное изменение со стороны муниципалитета и/или провести проверку/экспертизу.

    • Юрист-эксперт Анна Анатольевна

      Доброго времени суток! Вам необходимо созвать жильцов на общее домовое собрание, где повесткой будет служить оценка деятельности УК и вопрос о расторжении договора. Пригласите и администрацию УК, с требованием изложения ответов на Ваши вопросы. Если по каким-то причинам Вы не согласны с действиями УК, Вы как собственники жилья имеете право сменить УК. О том как правильно отказаться от УК можете прочитать здесь: https://pravosudie.guru/nedvizhimost/uprav-mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/kak-otkazatsya.html

      Бесплатная помощь юриста
      8 (800)  302-76-94
  8. Марина

    Я старшая по дому … не можем заставить свою управляющую компанию работать …на телефоны не отвечают..на претензии не реагируют Проблемы с кровлей в доме…сыпется штукатурка…деньги за текущий ремонт и содержание платим вовремя…но нам говорят что у нас по дому нет денег Что делать?

    • ВЯЧЕСЛАВ

      Если Ваши претензии и жалобы в Ук остаются без внимания с их стороны Вы вправе обратится с жалобой на бездействие Управляющей компании в вышестоящие инсианции ,в Жилинспекцию или прокуратуру.В своем обращении Вам необходимо конкретно описать проблему возникшую у Вас .К своему заявлению с жалобой на УК Вам нужно приложить жалобу с которой вы обращались в УК

    • Игорь

      Формально, для защиты своих прав вы вправе обратиться в немалое количество инстанций, а они обязаны реагировать. Помимо муниципальной Жилкомиссии, это еще Роспотребнадзор и прокуратуру. В конечном итоге вы вправе также обратиться в суд или в администрацию президента.

  9. Инесса Маркова

    Здравствуйте. УК не реагирует на заявки жильцов по уборке, по замене лампочек, как на них влиять?

    • Дмитрий

      Для начала, напишите письменное заявление по этому поводу на имя директора УК. Очень вероятно, что он не знает о нерадивости своих сотрудников. Если это не помогает, то пишите заявление в Жилищную инспекцию, которая должна проверить этот факт, а так же в прокуратуру по факту неисполнения управляющей компанией оплаченных вами услуг.

    • Илья

      Здравствуйте Инесса. Если это происходит в течении длительного времени, вам надо поднять вопрос о созыве собрания собственников. Поставить вопрос так, что не горящая лампочка в подъезде, это угроза безопасности жильцов, (это так и есть). Обозначить срок решения вопроса. Если сдвигов не будет, снова созывать собрание, с постановкой вопроса о переизбрании управляющих.

  10. Александр

    Я например недоволен работой нашей ук, капитальный ремонт последние лет 10 не проводился. В квартире сыро, уже вся ванная в плесени. А они кормят только обещаниями, на все угрозы обещают выполнить ремонт, но до ремонта дело так и не доходит.

  11. Михаил

    Я Живу в доме по по адресу ул. Костромская д.10. ВО время замены лифтов, было поставлено бракованное оборудование. С тех пор лифты систематически ломаются, отвратительно работают. Практически работает только один лифт, другой стоит на простое. Несколько раз в месяц простаивают оба лифта. Дом 12-ти этажный и в подъезде 96 квартир. Много престарелых и семей с малолетними детьми. Жэк реагирует описками, ссылаясь на всякого рада причины, фактически бездействуют. Работа лифта просто аварийная. Дергается при движении, болтается, какие то постоянные шумы и стуки. Просто страшно пользоваться. Думаю существует реальная угроза аварии с последствиями.

  12. Майя

    Здравствуйте, как составить Акт о невыполнении Управляющей компанией объема работ по УБОРКЕ территории. Каждый месяц техник приходит за подписью к собственникам, что бы закрыть работу дворника за месяц, но дворник по каким то причинам не выполняет большую часть работы.