Доходы и расходы управляющей компании: что, куда и откуда? Обязана ли УК предоставлять смету выполненных работ?

Основная часть жителей крупных городов живет в многоквартирных домах.

Такое помещение требует надлежащего содержания, проведения регулярных ремонтных работ. Управлять такими домами может ТСЖ, сами собственники или управляющие компании. Любая организация имеет свой бюджет, состоящий из доходов и расходов.

Показать содержание

• Что такое УК?
• Доходы управляющих компаний ЖКХ
Вознаграждение     Пример расчета     Как обосновать и какие бывают проблемы с обоснованием?    
• Виды расходов
Прочие материальные затраты    
• Смета доходов и убытков
• Порядок предоставления субсидий

Что такое УК?

Данная организация представляет собой юридическое лицо (оно может быть любой организационной формы) или индивидуального предпринимателя, обеспечивающих надлежащее управление многоквартирным домом.

Разумное управление нацелено на то, чтобы обезопасить жильцов, сделать их проживание максимально комфортным, обеспечить их качественным предоставлением услуг ЖКХ. Управляющие организации должны содержать общедомовое имущество, решать вопросы, касающиеся его использования.

Содержание и управление многоквартирным домом – это серьёзный вид деятельности, требующий специализированных знаний наряду с большим опытом, поэтому собственники жилых помещений зачастую прибегают к услугам управляющих компаний. Собственники и сами компании заключают договор, который регулирует отношения между обеими сторонами.

Доходы управляющих компаний ЖКХ

Прибыль управляющей компании складывается из нескольких категорий.

1. Платежи, поступающие от собственников жилья. Ежемесячно все жильцы платят деньги на содержание дома. Они указываются в каждой квитанции, прописаны, как плата за содержание и управление домом.
2. Сумма платежей от деятельности посреднического характера. Управляющие организации собирают деньги с жильцов за все коммунальные услуги, а потом получают агентские вознаграждения от компаний, которые занимаются ресурсоснабжением многоквартирных домов.
3. Средства, которые поступают от собственников, помимо квартирной платы:
   • установка сантехнического оборудования, сломанного по вине жильцов,
   • дополнительный ремонт в квартирах.
4. Платежи, которые поступают от арендаторов помещений. В жилых домах могут арендовать подвалы. Соответственно, съемщики оплачивают не только арендную плату, но и коммунальные услуги.

Согласно Налоговому Кодексу РФ к доходам управляющих компаний ЖКХ не относят средства, носящие характер целевого финансирования (следовательно, они не облагаются налогами). К ним относят:

• платежи собственников, которые направлены на финансирование капитального ремонта многоквартирного дома;
• средства из бюджета, которые выделяются на управление домами (деньги, выделяемые на долевое финансирование капремонта домов).

Вознаграждение

Все управляющие компании являются организациями, оказывающими услуги за тот или иной вид управления. Помимо управления инвестициями и организациями, они занимаются ведением домового хозяйства. Услуги УК оплачиваются потребителями и называются вознаграждением.

Сумма вознаграждения при управлении домом не определяется законодательством, а зависит от условий, прописанных в договоре МКД с УК, где должен быть указан % от прибыли.

Высчитывается вознаграждение из общей суммы ежемесячных платежей собственников квартир на содержание и ремонт в соответствии с общим тарифом. Его размер варьируется от 10% до 15% в зависимости от региона и самой УК.

Пример расчета

Посчитать однозначно вознаграждение управляющей организации не представляется возможным, поскольку сумма будет варьироваться в зависимости от различных факторов, влияющих на увеличение затрат на содержание МКД.

К примеру, снежной зимой траты на уборку снега будут больше, чем в малоснежный зимний период, а следовательно и вознаграждение УК окажется меньше. Или же в случае аварии, которую требуется устранить, также данные расходы снизят сумму вознаграждения.

На примере будет понятнее, как устроена система вознаграждения и способ его расчета.

Вознаграждение УК высчитывается по следующей формуле:

Если МКД заключил договор об управлении, в котором указано, что вознаграждение составляет не более 10% от тарифа на содержание, то его сумма, согласно вышеуказанной формуле составит 10 000 тыс. руб.

Как обосновать и какие бывают проблемы с обоснованием?

Ведение бюджета должна осуществлять бухгалтерия каждой управляющей организации. Все УК обязаны в определенные сроки предоставлять отчеты согласно закону. Всю документацию, содержащую сведения о доходах и расходах УК ЖКХ, проверяет ФНС, поэтому нужно соблюдать требования к документообороту.

Важное значение имеет вопрос необоснованности повышения тарифов. Жильцы МКД вправе контролировать деятельность УК, в том числе и ее расходы. В случае выявления нарушений жители имеют право писать претензии как в саму управляющую организацию, так и в вышестоящие инстанции.

Если говорить о налоговых последствиях этого вида деятельности, стоит заметить, что прибыль УК должна складываться из общей суммы, которая поступила от жителей дома, т.к. они являются доходом от реализации — статья 249 налогового кодекса.

Важно, что оплата коммунальных услуг не должна включать в себя непосредственно вознаграждение управляющей организации — статья 154 жилищного кодекса.

Это значит, что приобретение энергетических и других видов ресурсов у поставщиков и предоставление ком. услуг жителям производится по одному тарифу, утвержденному в установленном порядке Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам (ПП РФ 354 от 6 мая 2011 г.).

Т.е. в распоряжении УК после расчетов с РСО не остается какой-то прибыли, и ее доходы в целях налогообложения равны расходам.

Виды расходов

Расходная часть бюджета компаний подразделяется на несколько видов.

1. Расходы, касающиеся ремонтных работ в жилом помещении. В квартире каждого собственника есть общедомовое инженерное оборудование (стояки водоснабжения, вентиляционные, отопительные и газовые системы), которое находится в собственности владельца жилья.

   Любая управляющая компания должна содержать общедомовое оборудование в порядке и, в случае поломки, производить ремонт, хотя он не включен в оплату коммунальных услуг.

   Управляющей компании вменяются следующие обязательные работы:

   • обеспечение постоянной работы отопительной системы;
   • контроль работы системы вентиляции;
   • проверка безопасности квартир с газовым оборудованием, регулярный контроль над газовыми плитами, установленными в квартире (если таковые имеются);
   • обеспечение беспрерывной работы стояков водоснабжения и канализации;
   • содержание стен дома в нормальном состоянии, при необходимости компании должны проводить их ремонт.
2. Расходы на текущий ремонт. В каждом многоквартирном доме есть общедомовое имущество, которое нужно содержать и ремонтировать.
   Собственники жилья ежемесячно оплачивают работы по данному направлению, которые прописаны отдельной строкой в квитанции. Замену или ремонтирование инженерного оборудования производится за счет средств собственников жилья.

   Управляющая компания должна обеспечить:

   • постоянство и бесперебойность работы противопожарной системы;
   • проверка безопасности газоснабжения (она осуществляется в домах с газовыми плитами);
   • содержание, обеспечение непрерывной работы канализационных и водоснабжающих систем;
   • контроль над отопительной системой, своевременное устранение неполадок, аварийных ситуаций;
   • ремонт кровли дома (небольшой ремонт выполняют только при хороших погодных условиях, если необходима смена всей кровли, то до 50 % средств выделяется из средств, начисляемых для текущего ремонта).
3. Расходы по содержанию подъездов многоквартирных домов. Согласно Жилищному Кодексу России, компании должны содержать в надлежащем рабочем состоянии лифты, мусоропроводы, подъезды, почтовые ящики.

   Управляющим организациям вменены следующие обязанности:

   • ежедневно подметать две первых лестничных клетки и все площадки перед мусоропроводами;
   • каждый день мыть пол в лифтах;
   • контролировать исправность всех конструктивных элементов в подъезде;
   • производить немедленную замену битых стекол в окнах, дверях;
   • контролирование температурного режима в подъезде (не ниже 16 градусов);
   • ежемесячно дезинфицировать мусоропровод;
   • каждый месяц убирать все площадки и пролеты.
4. Расходы, по содержанию придомовой территории. У каждого дома есть небольшой участок земли, прилегающий к нему. Эту территорию необходимо облагораживать.

   Данная статья включает в себя:

   • озеленение территорий, прилегающих к дому,
   • благоустройство придомового участка.

Отдельно стоит сказать о капитальном ремонте. Он оплачивается собственниками помещений в многоквартирном доме (статья 154 ЖК РФ). Государство может предоставить финансовую поддержку ТСЖ, управляющих компаний, жилищных кооперативов по проведению капитального ремонта.

Прочие материальные затраты

Данный вид бюджета включает в себя следующие разделы:

• покупка сырьевых материалов, хозяйственных принадлежностей и прочего инвентаря, который необходим при предоставлении услуг многоквартирным домам;
• коммунальные услуги, которые потребляются самим офисом управляющей организации;
• аренда нежилых помещений, которые использует управляющая компания или амортизационные отчисления;
• транспортные и другие виды услуг.

Смета доходов и убытков

Данный документ представляет собой четкий бухгалтерский план, согласно которому в бюджет управляющей компании будут поступать доходы и отчисляться расходы. Смета – это один из самых простых финансовых планов.

Управляющая компания обязана выполнять ряд требований перед собственниками жилых помещений. Эти обязанности четко прописаны в договоре между жильцами и организацией.

В смете четко прописываются все пункты (соответствующие обязанностям), которые ведут за собой расходную и доходную часть бюджета. При составлении сметы учитывается площадь всего дома, количество жилых и нежилых помещений. В смету входят следующие пункты:

• Платежи ресурсоснабжающим компаниям. Между управляющей организацией и данными компаниями заключается договор. Исходя из него, рассчитывается сумма оплаты.
• Расходы, которые относятся к содержанию общего имущества – сюда входит работа по уборке прилегающих территорий и общедомовых площадей (лифтов, подъездов), подготовка к зимнему периоду времени и др..
• Расходы по ремонту дома – оплата услуг подрядчиков, проводящих ремонтные работы.
• Расходы, касающиеся работы самой управляющей компании. Этот пункт включает в себя материальные расходы в управляющей компании, отчисления на заработную плату другие социальные нужды работников, амортизация различного оборудования, используемого управляющей компанией, другие расходы, которые связаны с предоставлением услуг по обслуживанию дома.
• Расходы, направляемые на капитальный ремонт – оплата услуг подрядчиков, производящих капремонт.

Скачать образец бланка сметы управляющей компании

Порядок предоставления субсидий

Государство предоставляет субсидии, которые нацелены на то, чтобы возместить затраты, связанные с содержанием объектов коммунальной (социальной, энергетической, таможенной и прочих) инфраструктуры.

Субсидии предоставляются единовременно, использовать их можно только на возмещение убытков. Предоставление денежных средств основывается на договоре, заключенном между управляющей компанией и министерством экономразвития России.

В договоре указывается размер субсидии, время выплаты, целевое назначение, сроки представления отчетов по использованию средств и др. Для того чтобы получить субсидию, управляющая компания должна предоставить в министерство соответствующие документы.

Существует субсидирование капитального ремонта дома. Управляющие компании могут получить субсидии для его проведения. Для этого организации должны обладать следующими критериями:

• компании не должны иметь задолженности перед РСО;
• решение о надобности капремонта должно быть принято собственниками на общем собрании;
• проведение экспертизы технического состояния дома, где в заключении будет сказано о необходимости капитального ремонта.

Субсидии могут быть предоставлены только в случае выполнения определенных работ капремонта:

• подрядчики должны устранить разрушения несущих конструкций дома;
• необходимо устранить повреждения после чрезвычайных ситуаций (пожаров, наводнений);
• удалить деформации и обрушения отдельных конструктивных частей дома.

Управляющие организации должны направить письменное обращение в МУ ДМИБ с документами, подтверждающими необходимость капитального ремонта, и ожидать решение вопроса.

Документацию, доходную и расходную часть бюджета проверяет налоговая инспекция, поэтому необходим соблюдать все правила по ведению бюджета.