Продажа ипотечных квартир банками из-за долгов. Плюсы и минусы выкупа такого жилья

Не всегда заёмщик, приобретший квартиру в ипотеку, может рассчитать свои силы и в дело вмешиваются объективные обстоятельства, провоцирующие накопление долгов. Если её не предотвратить, такая проблема может начать развиваться по самому негативному сценарию, вплоть до изъятия жилья за долги.

Показать содержание

• Могут ли приставы забрать ипотечное жилье?
Условия и основания      Когда нельзя изъять жилье за невыплаченную задолженность?     Как избежать проблем?    
• Условия и основания для участия недвижимости в торгах
• Процедура продажи
• Можно ли приобрести недвижимость у финансово-кредитного учреждения?
Что для этого нужно?     Как сделать выкуп?    
• Стоит ли покупать?
Плюсы      Минусы    

Могут ли приставы забрать ипотечное жилье?

До полного расчёта по ипотечным долгам, квартира находится в залоге у банка, являясь гарантией исполнения обязательств заёмщика по погашению долга. Если долг не погашается, банк вправе изъять квартиру и выставить её на торги. Деньги, принадлежащие банку, всегда возвращаются, так как он предусматривает все риски их вложения по кредитным договорам. Соответственно, являясь залогодержателем, банк может забрать ипотечную квартиру как залоговую недвижимость.

Условия и основания

Все расходы, связанные с участием в торгах, взимаются с должника – владельца квартиры.

Основанием для изъятия объекта недвижимости за долги, являются следующие источники законодательства:

1. Статья 40 Конституции РФ, допускающая продажу залоговой квартиры по решению суда.
2. Статья 235 ГК РФ об обращении взыскания на имущество должника.
3. Статьи 339, 488, 489 ГК РФ, которые дают положение о залоге.

Когда нельзя изъять жилье за невыплаченную задолженность?

Изъятие недвижимости не допускается без соответствующего решения суда. Как правило, суд отказывает в таком иске в следующих случаях:

1. Должник имеет высокую заработную плату, которая допускает погашение долга по исполнительному листу.
2. Взамен квартиры должник предлагает другой залоговый объект из категории ценного движимого или недвижимого имущества, способный покрыть долговые обязательства.
3. Если в квартиру вложен материнский капитал, то есть доля квартиры или весь объект оформлен на несовершеннолетних детей.
4. Если квартира участвует в наследовании.

Как избежать проблем?

Как только у заёмщика изменились жизненные обстоятельства, и возникли затруднения в уплате долгов по ипотечному кредиту, ему обязательно следует обратиться в банковское учреждение и написать заявление в отдел по работе с клиентами. В нём следует изложить:

1. причину возникших затруднений;
2. просьбу о решении возникшей проблемы;
3. способ её решения.

• Скачать бланк заявления
• Скачать образец заявления

Способы решения могут быть следующие:

• отсрочка, с обязательством последующего погашения;
• рефинансирование с изменением условий расчёта по ипотеке;
• продажа жилья владельцем или банком.

В этом случае ситуация будет решена без изъятия и ареста. Также можно обойти судебные тяжбы и избежать лишних расходов.

Условия и основания для участия недвижимости в торгах

Квартира должника может участвовать в торгах при двух условиях:

1. Если между займодавцем и заёмщиком составлено нотариальное соглашение, в котором указывается, что заёмщик добровольно передаёт ипотечную квартиру банку в счёт уплаты долга.
2. Если квартира арестована за долги, и решением суда передана залогодержателю для реализации на торгах.

Источники законодательства, которые регулируют сбыт арестованных квартир на площадках электронных торгов, следующие:

• Статья 344 ГК РФ о сделках с залоговой недвижимостью.
• Глава 10 Федерального закона «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 07.98 г., которая допускает и регулирует продажу залогового имущества (в особенности – статьи 37, 50, 51—56).

Обычно судебное разбирательство ориентируется на следующие критерии, использующиеся в качестве основания для изъятия квартиры:

• должник более трёх раз допустил просрочку платежа;
• отказ от рефинансирования и прекращение поступления платежей;
• задолженность более чем за 3 календарных месяца при отсутствии заявления.

То есть, прибегнуть к изъятию квартиры, суд допускает только тогда, когда риски неполучения вложенных по кредитному договору денег, у банка очень высоки.

Процедура продажи

Банку требуется возмещение расходов по кредитному договору, а не объект недвижимости. Поэтому после вступления решения суда в силу, он выставляет её на электронные торги. Эта процедура проводится Службой судебных приставов. Жильё переходит в собственность банка тогда, когда она поставлена на его баланс. Этого требуют следующие случаи:

• Квартира не продана на электронных торгах.
• Она приобретена путём купли-продажи с должником, с приложением соглашения к кредитному договору.

Ипотечную квартиру будет продавать банк, для этого он может воспользоваться такими способами, как:

1. привлечь риэлтерское агентство;
2. за счёт собственного информационного ресурса.

В этом случае используются информационные витрины со сведениями о данном виде услуг и перечнем предлагаемых объектов недвижимости. Сделка допускает:

• прямые продажи по установленной стоимости;
• оформление в ипотеку;
• на аукционах, организованных банками.

Если объект выставляется на аукцион, то вначале подготавливается лот:

1. даётся реклама на электронном сайте;
2. описываются технические и кадастровые характеристики;
3. размещаются его фотографии;
4. указывается дата проведения аукциона и условия участия.

Продажа без аукциона заключается во внесении жилого помещения в реестр недвижимости банка, который просматривается заинтересованными лицами. С покупателем заключают типовой договор купли-продажи. Каждый объект обеспечивается пакетом документов:

• договор купли-продажи с бывшим собственником или решение суда;
• выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• технический паспорт.

Можно ли приобрести недвижимость у финансово-кредитного учреждения?

Квартиру, принадлежащему кредитному учреждению, приобрести может любой желающий. Для этого только нужно:

1. обратиться в банк;
2. или зарегистрироваться на электронных торгах.

Что для этого нужно?

Вначале следует выяснить, какие банковские учреждения в населённом пункте имеют такой ресурс как недвижимость и предоставляют его для продажи.

1. Если покупатель желает приобрести квартиру с электронных торгов – нужно следить за их организацией.
2. Для приобретения квартиры путём прямой продажи, от покупателя потребуется только паспорт и деньги в размере стоимости квартиры.
3. Если она приобретается в ипотеку, то дополнительно предъявляется пакет документов по требованию банка. Обычно в него входят:
   • справка с места работы с предоставлением сведений о заработной плате;
   • справка о доходах семьи.
4. Если в интересах покупателя действует представитель, от него потребуется нотариально удостоверенная доверенность.

Как сделать выкуп?

При прямой продаже покупателю потребуется только провести осмотр квартиры. А если его всё устроило – заключить договор купли-продажи (ДКП), а затем – зарегистрировать его.

В случае с ипотекой, сделка заключается, если заявка на получение кредита будет одобрена. Здесь заключаются два договора:

• кредитный договор;
• ДКП.

На электронных торгах, лот можно приобрести простым кликом. Но для этого нужно предварительно зарегистрироваться у организаторов аукциона в качестве его участника, и выкупить право электронной подписи. Если претендентов на приобретение одного лота несколько, торги могут двигаться пошагово до того момента, когда последний участник выиграет лот, назначив самую высокую цену. После выигрыша лота проводится стандартная процедура купли-продажи. ДКП заключается с организаторами торгов.

Во всех случаях требуется регистрация сделки в Росреестре. Она может проходить до 1 месяца. Стоимость регистрации для покупателя – 2 тысячи рублей.

Стоит ли покупать?

Для приобретения квартир у банков нужно иметь небольшой багаж правовых знаний. Риск в приобретении таких квартир специфичен, но он ничуть не выше, чем при стандартных сделках купли-продажи.

Плюсы

При стандартной покупке преимуществ может быть немного. Это будет стандартная сделка по типовому ДКП и обычной рыночной стоимости, установленной в регионе расположения недвижимости. На более выгодных условиях такие квартиры продаются при одновременном предоставлении ипотеки:

• снижается процентная ставка;
• снижается сумма предварительного взноса;
• отсутствует предварительный взнос.

В результате оформления ипотеки покупатель получает:

1. право пользования квартирой вместе с семьёй;
2. право прописки;
3. обязанность по распоряжению жильём, несению расходов на его содержание;
4. обязательства по погашению ипотеки.

Минусы

В случае с ипотекой, право собственности не оформляется до полного погашения долга, а квартира остаётся в залоге у банка.

• Минусы приобретения объекта на торгах связаны с тем, что здесь отсутствует возможность осмотра помещения, выводы делаются только по представленным характеристикам, и фотографиям.
• Самый существенный недостаток таких квартир, независимо от вида сделки, в том, что они принадлежали должникам. Это означает, что жильцы могут не выписаться и эта проблема перейдёт к новым владельцам. Также они могут начать судебные тяжбы о нарушении их прав, втянув в них покупателя. А состояние квартиры, если это была неблагополучная семя, может быть плачевным.

Поэтому покупать такие квартиры можно, если есть желание сэкономить, но с учётом имеющихся недочётов, свойственных таким сделкам.

Если банк несёт риски по кредитному договору от должника, он может возбудить против него иск. А по решению суда – изъять жилое помещение и продать его. Покупка таких квартир может оказаться вполне рентабельной сделкой, но с учётом имеющихся рисков, которые не всегда можно предусмотреть.