Нюансы рефинансирования ипотеки на квартиру и комнату в новостройке и во вторичном жилье

Для многих ипотечный кредит становится не только лучшей, но и единственной возможностью стать владельцами собственного жилья. Но со временем при разных обстоятельствах нагрузка может становиться непосильной и неподъёмной. Тогда и приходят на помощь предложения, связанные с рефинансированием.

Снижение ставок делает эту процедуру популярной, но стоит заранее изучить её особенности для получения наиболее точного представления.

Показать содержание

• Условия и требования банка для перекредитования ипотечного займа
На квартиру     Комнату    
• Нужно ли проводить оценку жилья и как это сделать?
Можно ли обойтись без оценки?    
• Какие банки рефинансируют подобные займы?
На готовое жилье в новостройках и вторичное     На комнату    
• Как оформить на квартиру?
Есть ли отличия в алгоритме для новостройки и вторички?     Необходимые документы    
• Как оформить на комнату?
Необходимые документы    
• Когда могут отказать?

Условия и требования банка для перекредитования ипотечного займа

Есть общие требования, которые сохраняются для всех клиентов, обратившихся за такой услугой:

1. Постоянный доход на протяжении минимум последнего полугода. При этом за последние 5 лет надо набрать совокупный стаж хотя бы 1 год.
2. Гражданство РФ. При большом количестве созаёмщиков хотя бы у одного из них должен быть этот статус.
3. Средний возраст в пределах от 21 до 65 лет. При этом допускается увеличение как нижних, так и верхних границ.

Со дня оформления старого кредита должно пройти хотя бы 185 дней. И до конца выплаты должно оставаться хотя бы 90 дней.

На квартиру

Общая процедура оформления остаётся такой же, что описано и выше. Но есть и отличия. Готовая недвижимость на вторичном рынке уже оформлена в залог у банка. Обременение накладывает уже новый кредитор, когда клиент обращается к нему с соответствующим предложением:

1. Готовая в новостройке. Банки рефинансируют ипотеки на долевки только у аккредитованных у них застройщиков. Обременение на новостройку накладывают только после того, как строительство завершается. То есть, покупатель должен получить на руки документы о праве собственности.

   До этого момента тоже вводят гарант – это права, описанные в договоре по участию в долевом строительстве. Банк-кредитор и условия меняются после заключения соглашений.

2. На вторичном рынке. В этом случае у каждого банка могут быть свои требования к объекту залога. Например, процент износа, год постройки, положение о прописке собственника и членов семьи и т.п.

Комнату

Обычно рефинансирование распространяется на последнюю комнату или долю в квартире. Ведь сама залоговая недвижимость становится главной гарантией для банка в случае невыполнения обязательств одной из сторон. Комнаты не относятся к высоколиквидным объектам. Основными требованиями к ним является наличие:

• санузела;
• канализации;
• водопровода;
• электрификации;
• отопления.

Нужно ли проводить оценку жилья и как это сделать?

Без оценки недвижимости нельзя обойтись, в большинстве случаев она остаётся обязательным требованием. По результатам составляют отчёт, который становится одним из оснований для принятия дальнейших решений.

1. Сначала обращаются к финансовому учреждению для уточнения информации относительно того, с какими фирмами и на каких условиях налажено сотрудничество. Ведь банки соглашаются принимать результаты только от проверенных партнёров.
2. Далее выбирают конкретного оценщика, обращаются к нему и оплачивают услуги.

Можно ли обойтись без оценки?

Вероятность есть, но только в одной из двух ситуаций, описанных ниже:

• Отчёт об оценке уже есть, и составлялся не больше месяца назад. Или сотрудники банка сами соглашаются принять к рассмотрению документы, оформленные ранее.
• Рефинансирование проводится у того же кредитора, с которым оформлено первоначальное соглашение.

Какие банки рефинансируют подобные займы?

Можно обратиться за помощью к ипотечному брокеру. Это специалисты, которые изучают текущий рынок, упрощают взаимодействие между его заинтересованными участниками. Достаточно провести несколько консультаций, чтобы понять, какой вариант подходит.

На готовое жилье в новостройках и вторичное

Оформление нового кредита для уменьшения переплаты по старому предлагают многие организации. К наиболее крупным относятся:

1. АльфаБанк.
2. УралСиб.
3. ВТБ.
4. Газпромбанк.
5. ДельтаКредит.
6. Открытие.
7. Райффайзенбанк.
8. Россельхозбанк.
9. Тинькофф Банк.
10. Сбербанк.

На комнату

Здесь можно обратиться к сотрудникам следующих финансовых организаций: ДельтаКредит, РосЕвроБанк, Росбанк Дом, Сбербанк.

Как оформить на квартиру?

Оформление нового кредита на недвижимость предполагает выполнение следующих действий:

1. Выбор предложения и подходящего кредитора. Главное – предварительно изучить условия, выдвигаемые банками. Чем меньше процентная ставка, тем лучше, тогда и выгода для клиента будет максимальной.
2. Подача заявки. Для этого обращаются в один из офисов обслуживания, либо выбирают вариант с оформлением в режиме онлайн. Некоторые банки требуют, чтобы после оформления онлайн дополнительно передали бумаги специалистам, для окончательного одобрения. В других случаях сразу отправляют копии справок, вместе с заявлением.
3. Сбор документов. Перечень и порядок сбора будет отличаться в зависимости от рынка — первичного или вторичного.
4. Выдача кредита в новом банке и закрытие счета в старом путем погашения задолженности. Клиент должен погасить текущую задолженность практически сразу после того, как получает деньги. Нужно заранее уточнить, какой способ используется для передачи средств. Если используется ссудный счёт, остаётся только взять справку, подтверждающую отсутствие задолженности.

Есть ли отличия в алгоритме для новостройки и вторички?

Процедура оформления для каждого из указанных случаев остаётся одинаковой. Разница будет только в подготовке пакета документов по объекту залога.

Необходимые документы

Заёмщик, подавая заявления, должен дополнительно представить следующие бумаги:

• Гражданское удостоверение.
• Регистрационные сведения. Временная регистрация обязательна, если жильё оформляют не по прописке.
• Справка о доходах на протяжении 6 месяцев. Паспорта и описания счёта достаточно, если клиент получает в банке заработную плату. Остальным заёмщикам требуются копии трудовой книжки, формы 2НДФЛ, выписки со счёта с заработной платой.
• Реквизиты, по которым перечисляют деньги предыдущему кредитору.
• Справка о задолженности на дату поступления средств.
• Документы на недвижимость:
  • акт об оценке;
  • документы о собственности;
  • техпаспорт;
  • справки о прописанных и об отсутствии задолженности;
  • правоустанавливающие документы (договор купли-продажи).

Для новостроек основной список бумаг совпадает с тем же, о чём говорилось ранее. Исключение — вместо документов на недвижимость предоставляется договор долевого участия. Документ о праве собственности оформляется и предоставляется в банк после регистрации новостройки ив Росреестре и вступления дольщика в права.

Как оформить на комнату?

Алгоритм действий в этом случае имеет то же направление:

1. Выбор банка.
2. Заявка на рефинансирование.
3. Сбор справок.
4. Получение средств и смена кредитора.

Срок рассмотрения может быть более длительным в сравнении с квартирой за счет сложной юридической проверки объекта.

Необходимые документы

Квартира и комната в этом случае тоже предъявляют примерно одинаковые требования:

• Паспорт.
• Справка о регистрации при необходимости.
• Справка, подтверждающая отсутствие задолженности.
• Информация по остатку ипотечной задолженности.
• Реквизиты для поступления средств.
• Подтверждение по доходу.
• Документы на объект залога:
  1. отчет об оценке;
  2. документы о собственности;
  3. отказы других собственников о преимущественного права выкупа;
  4. техпаспорт;
  5. справки о прописанных и об отсутствии задолженности;
  6. ДКП.

Когда могут отказать?

В 90% случаев сталкиваются со следующими причинами для отказа:

1. Предъявленные документы с ошибками, либо отсутствие справок.
2. Невыполнение требований банка. Например, по действующим и незакрытым просрочкам.
3. По месту оформление кредита отсутствует регистрация.
4. Недостаточная платежеспособность.
5. Плохая кредитная история.

• На вторичную квартиру правила отказа остаются стандартными. На новостройку иногда отказывают из-за того что каким-либо требованиям не соответствует застройщик. Например – отсутствие необходимой суммы в качестве уставного капитала или каких-либо документов.
• На комнату особенностью отказов является низкая ликвидность жилья, его несоответствие требованиям банка.

Рефинансирование – выгодное предложение, но к выбору банков надо подходить как можно внимательнее. Чем меньше проценты и переплата, тем больше пользы для заёмщика после оформления соглашений. Отдельно считаются все расходы с оформлением сделки. Не стоит рисковать, если они превышают установленный минимум.