Особенности рефинансирования ипотеки: какие есть риски и подводные камни?

Рефинансирование ипотеки – это переоформление ипотеки под более низкий процент. В этой статье мы рассмотрим положительные и отрицательные стороны этой процедуры. Определим, какие сложности могут возникнуть при ее проведении, а также узнаем, когда стоит делать рефинансирование, а когда – нет.

Показать содержание

• Плюсы
• Минусы
• Чем опасно переоформление ипотечного кредита в другом банке?
На что обратить особое внимание?    
• В чем может быть подвох: риски и подводные камни
Есть ли смысл в переоформлении: за и против    

Плюсы

К положительным сторонам рефинансирования относятся:

• понижение кредитной ставки;
• уменьшение переплаты;
• уменьшение срока кредитования и/или ежемесячного платежа;
• возможность объединить несколько кредитов в один.

Рассмотрим пример. У Дениса Петрова есть ипотека со ставкой 12%. Ему осталось выплатить 1 500 000 рублей в течение 7 лет. При этом его ежемесячный платеж составляет 26 480 рублей, а общая переплата 724 245 рублей. У Дениса есть возможность рефинансировать свою ипотеку под 9% годовых. Он может уменьшить срок кредитования или ежемесячный платеж.

Выгода будет следующая:

1. Если уменьшить ежемесячный платеж, то Денис будет платить меньше на 2 346 рублей в месяц, а общая переплата сократится на 197 021 рубль. При таком подходе освобождается дополнительная сумма, которую можно использовать на различные нужды.
2. Если оставить платеж таким же, то срок кредита уменьшится на год, а переплата на 264 017 рублей. В таком случае кредит закроется быстрее, после чего Денис сможет вздохнуть спокойно. Экономия на переплате при этом решении несколько больше.

И тот, и другой вариант выгоден, заемщику остается выбрать наиболее подходящий и провести рефинансирование на комфортных условиях.

Еще одной положительной стороной рефинансирования является возможность объединить несколько кредитов в один с пониженной ставкой. Это сделает их погашение более удобным, а также позволит сэкономить на переплате. Таким образом, рефинансирование – это актуальная услуга, которая может принести заемщику значительную пользу.

Минусы

Экономия на рефинансировании выглядит очень привлекательно, но оформление этого процесса не такое простое, как хотелось бы. Есть несколько факторов, которые могут заставить человека отбросить идею изменить ипотечную ставку:

• Расходы. Уменьшение ипотечной ставки может оказаться довольно затратным делом. Оценка объекта недвижимости, страховка, оплата госпошлины, справки, согласие второго супруга и услуги нотариуса – в общей сложности переоформление кредита может обойтись в 30-50 тысяч рублей.
• Сбор документов. При рефинансировании заемщик получает новый кредит, а старый закрывается. В связи с этим требуется и новый пакет документов, почти не отличающийся от пакета документов при оформлении первоначальной ипотеки.
• Повышенная ставка во время переходного периода при смене банка. На время сбора документов новый банк повышает ставку примерно на 2 процента, и, если этот этап затянется, можно понести дополнительные расходы.

Чем опасно переоформление ипотечного кредита в другом банке?

Далеко не все банки соглашаются понижать своим клиентам ставку по ипотеке. Кредитные организации не заинтересованы во внутреннем перекредитовании, им выгоднее привлекать новых клиентов.

В таком случае заемщику приходится искать другой банк. При этом удобство пользования банковскими услугами может снизиться (отсутствие банкоматов поблизости, отсутствующее или непривычное дистанционное обслуживание, менее лояльное отношение к клиентам и так далее). Хотя не исключено, что условия станут только лучше, если с ответственностью подойти к выбору нового банка.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов в дальнейшем, необходимо внимательно изучить новые условия кредитования.

На что обратить особое внимание?

Выбирая банк для проведения рефинансирования, учитывайте следующие критерии:

• процентная ставка;
• срок кредитования;
• итоговая сумма переплаты;
• условия частичного досрочного погашения;
• штрафы за просрочку платежей;
• срок неуплаты, который банк готов ждать до продажи залогового имущества;
• способы внесения платежей;
• расположение отделений и банкоматов, наличие дистанционного обслуживания.

В чем может быть подвох: риски и подводные камни

Низкой кредитной ставке может сопутствовать изменение других параметров кредитования. Это могут быть:

• повышенные требования к платежеспособности заемщика (высокий стабильный доход, идеальная кредитная история);
• увеличенные комиссии банка – за выдачу кредита, погашение ежемесячных платежей и так далее;
• обязательное заключение договоров страхования (объекта кредитования, жизни и здоровья, права собственности заемщика), повышение ставки при отказе;
• увеличение суммы кредита;
• занижение стоимости имущества при оценке.

При переоформлении кредита могут возникнуть и другие проблемы:

• Плохая кредитная история. Если заемщик допускал просрочки по первоначальному кредиту, то ему могут отказать в рефинансировании либо повысить итоговую ставку по ипотеке.
• Материнский капитал. Если для погашения долга по ипотеке или в качестве первого взноса был использован материнский капитал, есть большая вероятность получить отказ в рефинансировании.

  Дело в том, что при использовании материнского капитала заемщик обязан выделить для детей доли в квартире. Тогда, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, банк не сможет продать такую недвижимость. Большинство банков не идет на такой риск.

  Если материнский капитал был использован, а детские доли еще не выделены (закон отводит на это полгода), то рефинансирование возможно. В таком случае дети должны получить свои части имущества в течение полугода после рефинансирования.

• Досрочное погашение. Еще одно осложнение может возникнуть при досрочном погашении первоначальной ипотеки. Если в договоре оно не предусмотрено, то получить согласие кредитора на рефинансирование будет непросто.

Согласно статье 220 НК РФ гражданин, выплачивающий налоги, может вернуть 13 процентов от стоимости приобретенного жилья и еще 13 процентов от переплаты по ипотеке. Но право на вычет от процентов может быть утеряно при перекредитовании, если в договоре с банком не будет указано, что целью кредита является рефинансирование ипотеки. Поэтому стоит отдельно проследить за этой графой в договоре.

Есть ли смысл в переоформлении: за и против

Перед проведением рефинансирования нужно оценить целесообразность этого действия. Реальный смысл переоформлять ипотеку появляется при следующих условиях:

• Разница ставок не менее 2 процентов. Только при таком раскладе экономия на переплате покроет расходы на оформление нового кредита.
• Первая половина срока кредитования. Большая часть процентов выплачивается банку в начале срока, поэтому наиболее выгодно рефинансировать ипотеку, которую оформили недавно.
• Крупная сумма долга. Если по кредиту осталось выплатить небольшую сумму, то лучше сделать это, не прибегая к перекредитованию.
• Несколько кредитов. Будет рационально консолидировать несколько кредитов в один с небольшой ставкой.

Таким образом, рефинансирование – отличный инструмент, помогающий заемщикам уменьшить переплату по ипотеке. Но прежде чем воспользоваться этой услугой, стоит подсчитать все предстоящие расходы, сравнить их с предполагаемой выгодой, тщательно выбрать банк для оформления нового кредита и внимательно изучить все нюансы договора.