8 (800)  302-76-94

Как сделать переуступку прав на квартиру в новостройке, купленную в ипотеку? Все нюансы сделки

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Приобретение недвижимости на первичном рынке — выгодная во всех отношениях сделка. Стоимость квартир в несданных объектах ниже, чем на вторичном рынке. К тому же такая жилплощадь привлекает современной планировкой. В поисках жилья в новостройке ипотечному покупателю может попасться предложение по переуступке прав.

Сделка такого характера хоть и является сложной, но стоит потраченного времени и сил. При покупке жилья по переуступке прав в ипотеку следует учитывать ряд индивидуальных особенностей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Можно ли продать и купить ипотечное жилье по переуступке?

Сделки по переуступке прав проводятся между двумя физическими лицами в случае, когда один решил продать строящуюся квартиру до момента сдачи МКД в эксплуатацию, а второй согласился ее купить. Иногда предприимчивые люди вкладывают имеющиеся средства в строительство недвижимости с целью дальнейшей перепродажи.

Дело в том, что чем раньше заключается ДДУ, тем ниже стоимость квадратного метра. При покупке жилья на этапе рытья котлована можно сэкономить серьезную сумму средств. Передав права на недвижимость перед сдачей МКД в эксплуатацию, продавец получает серьезную прибыль.

Переуступка прав не считается запретной операцией. Она легко может быть оформлена не только за собственные средства, но даже с привлечением ипотечного займа. Для банка важно, чтобы застройщик был надежным, а передача прав оформлена правильно.

Условия и основания

Основания для оформления договора цессии прописаны в п.1 гл.24 ГК РФ. Отдельные нормы требований в этой сфере регламентируются статьей 11 Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года. Для переуступки прав необходимо соблюсти одно из обязательных условий:

  1. Уплатить стоимость ДДУ продавцу.
  2. Перевести долг на нового участника долевого строительства.

Переуступка прав, или цессия, может быть оформлена до того момента пока дом не будет сдан в эксплуатацию, а дольщик не станет полноценным собственником квартиры.

Риски покупателя квартиры в новостройке по переуступке прав

До окончания строительства МКД и сдачи его в эксплуатации квартиры не могут быть проданы и зарегистрированы в Росреестре. С дольщиками заключаются ДДУ, при необходимости договор перезаключается на другого человека. Фактически таких перезаключений может быть сколько угодно, что влечет определенные риски.

Частой проблемой сделок по цессии является то, что договора заключаются сразу на несколько человек. Одна квартира как бы продается нескольким покупателям, что приводит к потере не только имущества, но и вложенных средств.

Как их избежать при перезаключении ДДУ?

Чтобы не попасть в ситуацию двойной перепродажи необходимо тщательно проверять всю документацию на жилплощадь:

  • ДДУ;
  • акт приема-передачи;
  • квитанции об оплате объекта;
  • все договора переуступки, если они были заключены ранее;
  • разрешение на передачу прав от законного супруга(и).

Полностью обезопасить себя от обмана и необоснованного риска можно, соблюдая законную процедуру переоформления. По правилам договор цессии вступает в силу после его регистрации в Росреестре. Данная процедура налагает определенные обременения на жилплощадь, не позволяя перепродать ее другому лицу (о купле-продаже квартиры с обременением по ипотеке можно подробнее узнать тут).

Только регистрация в Росреестре гарантирует законную передачу прав.

Обо всех возможных рисках при совершении сделок купли-продажи ипотечного жилья, читайте в нашей статье.

Процедура покупки и продажи

Прежде чем заключить сделку покупателю необходимо проверить будущего застройщика. Наибольшие риски ложатся именно на покупателя, ведь он не приобретает квартиру, а только оформляет права на нее. До момента сдачи МКД в эксплуатацию он будет иметь на руках лишь обещания застройщика.

При проверке репутации строительной компании следует обратить внимание на то, как долго она работает на рынке недвижимости, есть ли сданные объекты и не было ли нареканий по качеству выполненных работ.

Обязательно проверить документы, разрешающие застройку и договор на аренду земельного участка, где идет стройка.

Необходимые бумаги

Сделка по переуступке прав производится между продавцом и покупателем на основании ряда документов. Каждая из сторон должна собрать и предоставить целый пакет обязательных бумаг, которые подтвердят:

  • наличие у продавца оснований для цессии;
  • материальную возможность покупателя выкупить предложенные права.

Отсутствие одного или более документов приведет к невозможности заключения сделки.

Продавцу потребуется собрать наибольший пакет документации. Для цессии ему понадобится предоставить:

  1. Договор долевого участия с застройщиком.
  2. Письменное согласие строительной компании на переуступку прав. Эта бумага подтверждает тот факт, что квартира не имеет других владельцев и продавец имеет все права на нее.
  3. Нотариально заверенное согласие супруга(и) на совершение сделки.
  4. Банковские квитанции о внесении средств по ДДУ.
Застройщик может увеличить сумму первоначального взноса сверх уже выплаченных продавцом средств.

При заключении договора цессии покупателю потребуется лишь паспорт и согласие от второй половины, если таковая есть. Но процедура осложняется тем, что в переуступку прав включается третья сторона – банк, если бы квартира приобреталась за собственные средства, то перечисленных бумаг хватило бы для заключения цессии, но открытие ипотеки требует более основательной подготовки.

Ипотечному покупателю потребуется:

  1. Подтвердить свою личность.
  2. Представить справки об общем трудовом стаже и количестве месяцев отработанных по последнему месту работы.
  3. Показать уровень ежемесячного дохода и наличие иных регулярных расходов – другие кредиты, иждивенцы и другое.

Заключить сделку по переуступке прав с привлечением ипотеки можно при полном согласии кредитной организации. Банк обязательно проверит застройщика, потребует полного комплекта бумаг на саму квартиру и обоснование ее стоимости.

О необходимой документации для сделки купли-продажи ипотечного жилья можно подробнее узнать в нашем материале.

Составление договора

Договор цессии составляется с учетом действующих законодательных норм. Ничего сложного в этом документе нет и его можно написать самостоятельно. При этом важно придерживаться рекомендованной структуры документа.

Наличие спорных пунктов может привести к отказу банка в одобрении сделки.

Структура документа

Документ составляется по следующей схеме:

  1. Название документа.
  2. Место и дата составления.
  3. Стороны соглашения – цедент и цессионарий. Указываются ФИО каждого участника, адреса регистрации, паспортные данные.
  4. Объект передачи – адрес помещения, точные технические характеристики (этаж, количество комнат, квадратура и иное).
  5. Стоимость квадратного метра и всего помещения.
  6. Срок передачи прав.
  7. Обязанности сторон.
  8. Ответственность участников сделки.
  9. Способы разрешения споров.
  10. Подписи сторон.

Каждый пункт должен быть изложен исчерпывающе и не оставлять разночтений.

Обязательные пункты

В договоре цессии обязательно необходимо прописать не только сумму сделки, но и то каким образом и в какие сроки будет производиться оплата. Немаловажно, чтобы в документе было прописано, что передаваемый ДДУ не имеет обременений (о том, можно ли купить или продать квартиру с обременением, читайте в данной статье).

Скачать бланк договора переуступки прав по ипотеке
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Регистрация сделки

Регистрация переуступки прав проводится по следующей схеме:

  1. Обратиться в ближайшее отделение МФЦ для регистрационных действий.
  2. Перед подачей заявления потребуется оплатить госпошлину.
  3. Собрать пакет обязательных документов.
  4. Подать заявление и документы регистратору.
  5. Забрать готовые бумаги в назначенный срок.

Для регистрационных действий потребуется предоставить такой пакет бумаг:

  • Паспорта обеих сторон цессии.
  • Согласие супруга(и) продавца.
  • Договор долевого участия заключенный с застройщиком.
  • Справка о том, что долгов перед строительной компанией у продавца нет.
  • Согласие застройщика на процедуру.
  • Кредитный договор и закладная от банка, который предоставляет ипотеку.
Регистрация выполняется Регистрационной палатой, МФЦ лишь является передаточным звеном в данной цепи.

О том, как правильно совершить покупку квартиры в ипотеку от застройщика по ДДУ и с переуступкой прав, мы подробнее рассказывали тут, а пошаговую инструкцию по проведению процедуру можно найти здесь.

Расходы

Процесс регистрации выполняется после предварительной оплаты госпошлины. Обычно расходы ложатся на продавца, но может быть достигнута и иная договоренность. Стоимость государственной пошлины за регистрацию договора цессии составляет 2000 рублей.

Узнайте все нюансы купли-продажи квартиры в ипотеку перед совершением сделки. Читайте о том, как правильно составить договор купли-продажи по ипотеке, а также что такое предварительный ДКП и чем отличается от основного.

Плюсы и минусы

Переуступка прав выгодна как для продавца, так и для покупателя. Продающая сторона получает определенную финансовую выгоду или как минимум не теряет вложенных средств. А покупатель в свою очередь также экономит, ведь стоимость несданных квартир значительно ниже, чем жилплощади на вторичном рынке (о купле-продаже вторичных квартир мы рассказывали в этой статье).

Минусами цессии является сложность оформления. Кроме продавца и покупателя в сделке участвует застройщик и банк. Строительная компания может выставить довольно серьезные финансовые штрафы за проведение операции. Кредитная организация в свою очередь крайне требовательна к таким процессам и может попросту не одобрить передачу.

Договор цессии стал крайне популярен в последнее время. Он позволяет каждой из сторон соблюсти свои интересы и приобрести жилье на первичном рынке по сниженным ценам. Процесс оформления связан с некоторыми трудностями и требует большого количества разрешительных бумаг. Покупателю следует быть крайне осторожным при заключении переуступки прав.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: