8 (800)  302-76-94

Тонкости продажи и покупки вторички в ипотеку. Пошаговая инструкция, документы и риски

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Финансовые аналитики предсказывают снижение ипотечной ставки до 9% годовых в 2020 году. Для многих это повод задуматься о приобретении нового жилья. При заключении сделки может возникнуть много вопросов, заслуживающих внимания. В данной статье рассматриваются основные моменты, которые следует знать для оформления купли-продажи квартиры на вторичном рынке недвижимости с использованием ипотечных средств.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Можно ли купить и продать вторичку?

Согласно закону об ипотеке, от 16.07.1998 № 102-ФЗ, вторичное жилье является недвижимым имуществом, которое можно покупать и продавать с использованием кредитных средств.

Под данную категорию не попадает жилье, общее состояние которого оценивается как ветхое или аварийное, а также если оно подлежит сносу или имеются какие-либо обременения (о купле-продаже квартир с обременением мы подробнее рассказывали тут).

Банки тщательно проверяют квартиры, прежде чем выдать ипотечный кредит на вторичку. Как правило, именно эта недвижимость и становится залогом, поэтому она должна быть ликвидной. В случае невыполнения клиентом своих обязательств, квартира будет продана банком. Обращается внимание на:

  • год постройки дома;
  • расположение относительно инфраструктуры района;
  • общее техническое и визуальное состояние.
Сделки с участием вторичного жилья превышают по количеству куплю-продажу новостроек. Это одна из причин, почему некоторые банки предлагают более низкую процентную ставку на ипотеку для вторичного жилья.

Что нужно знать продавцу жилья?

Несмотря на то, что многие владельцы квартир предпочитают иметь дело с наличными, нельзя игнорировать тот факт, что покупателей, использующих заемные средства, больше. Поэтому продавцы вынуждены соглашаться с предложенными условиями.

Для продавца схема сделки выглядит так:

  • находится покупатель, с которым обсуждаются все условия сделки и подписывается предварительный договор купли-продажи;
  • продавец получает аванс (это фиксируется в расписке);
  • предоставляются копии документов на квартиру и дополнительные справки, если это требует банк у заемщика;
  • производится оценка недвижимости (со стороны банка);
  • подписывается и регистрируется в МФЦ основной договор купли-продажи;
  • продавец получает деньги и выписывается из квартиры.

При видимой простоте процедуры, здесь есть плюсы и минусы для продавца. К плюсам можно отнести:

  • большое количество покупателей;
  • контроль сделки банком, в том числе проверка покупателя;
  • защита от поддельных денег;
  • перечисление производится на счет, которым можно будет пользоваться на свое усмотрение.

Минусы:

  • покупателю могут отказать в выдаче денежных средств;
  • увеличенное время оформления сделки;
  • нужно открывать текущий счет в банке, чтобы получить оплату;
  • могут понадобиться дополнительные документы;
  • стоимость, названная оценщиком, может быть ниже заявленной, тогда банк не оформит сделку.

Подводные камни при покупке

Покупателю, использующему ипотечные средства, необходимо прежде всего ознакомиться с требованиями банка к предмету кредитования, чтобы не тратить время на осмотр и сбор документов по жилью, которое точно не получит одобрения.

О понравившейся квартире и продавце нужно узнать как можно больше информации.

  1. На кого оформлена квартира: количество собственников, наличие среди них несовершеннолетних и недееспособных лиц.
  2. Сколько человек прописано и их готовность выписаться при заключении договора.
  3. На каком основании действует продавец.

    Продажа по доверенности входит в группу риска. Чтобы исключить мошеннические схемы, внимательно изучите доверенность, убедитесь в ее подлинности (доверитель жив), сделайте себе копию.
  4. Узнайте историю купли-продажи данного жилья. Частая смена собственников – повод насторожиться.
  5. Не находится ли данная недвижимость в залоге.
  6. Наличие перепланировки и ее официального оформления.
  7. Технические характеристики квартиры и дома в целом.
  8. Задолженность по коммунальным платежам.
  9. Сведения о соседях.

Сразу уточняйте возможность предоставления дополнительной информации, в случае, если это потребуется банку, а также способ расчета, предпочтительный для продавца (некоторые не хотят иметь дело с ипотекой), и условия внесения аванса.

При выборе не стоит торопиться. Банки и страховые компании, конечно, проводят проверку легитимности данной сделки, но основная ответственность за изучение ее юридической чистоты лежит на покупателе.

О подводных камнях при купле-продаже квартиры в ипотеку, а также о том, как избежать рисков, читайте здесь.

Необходимые документы при продаже и приобретении

От продавца:

  1. Действующие паспорта всех собственников недвижимости и свидетельства о рождении, если есть собственники-дети.
  2. Документы, подтверждающие право собственности. Это может быть выписка из Росреестра (выписана не больше месяца назад).
  3. Правоустанавливающие документы:

    • договора дарения, купли-продажи, мены;
    • документы, подтверждающие права наследования.
  4. Выписка из домовой книги. Она показывает количество зарегистрированных людей в данной квартире. Получить ее можно в паспортном столе.
  5. Разрешение органов опеки и попечительства. Его нужно получить, если среди собственников есть несовершеннолетние лица. Для этого понадобятся следующие документы:

    • паспорт или свидетельство о рождении ребенка;
    • паспорта родителей (опекунов);
    • техпаспорт продаваемой/покупаемой недвижимости;
    • выписка из домовой книги.

    Рассмотрение заявления органами опеки производится в течение 2 недель.

  6. Согласие супруга на продажу (при условии совместно нажитой собственности). Оформляется у нотариуса.
  7. Нотариальная доверенность. Необходима, если от имени продавца будет действовать доверенное лицо. Стоимость оформления порядка 1500 руб. Нотариус запросит паспорта обеих сторон.
  8. Если покупатель планирует производить операцию с использованием ипотеки, понадобится оценка недвижимости. От продавца требуется обеспечить доступ в помещение.
  9. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Берется в управляющей компании.
  10. Техпаспорт квартиры. Его можно заказать в БТИ. Срок оформления — 1 месяц.
  11. После подписания предварительного договора купли-продажи, продавец получает аванс. В зависимости от согласованных условий сделки может понадобиться:

    • расписка о получении денежных средств (с указанием суммы сделки, даты проведения, паспортных данных участников соглашения);
    • наличие лицевого счета в банке (реквизиты для оплаты в таком случае стоит подготовить заранее).
  12. Расписка о получении второй суммы по основному договору.

От покупателя с ипотекой:

  1. Покупатель предъявляет паспорт продавцу для заключения предварительного договора купли-продажи.
  2. Требования к документам для оформления ипотеки отличаются в зависимости от банка и от выбранной кредитной программы. Как правило, требуется предоставить:

    • паспорт заемщика и его законного супруга;
    • документы, подтверждающие занятость (трудовая книжка, договор найма);
    • документы, отражающие размер ежемесячного дохода (справка 2-НДФЛ или по форме банка).
  3. Когда выбран объект кредитования, в банк относят:

    • копию паспорта продавца;
    • доверенность (если сделка осуществляется не собственником);
    • правоустанавливающие документы на недвижимость;
    • выписку из ЕГРЮЛ;
    • технический паспорт;
    • выписку из домовой книги;
    • реквизиты лицевого счета.

Банк может запросить дополнительные документы. Например, справку о дееспособности продавца.

Более детально о необходимых документах для покупки и продажи ипотечной недвижимости читайте в нашей статье.

Пошаговая инструкция: этапы процедуры и порядок действий

Инструкция для покупателя вторички:

  1. Прежде всего нужно получить предварительное подтверждение на выдачу ипотеки от банка. Это сэкономит время оформления сделки, когда объект недвижимости будет выбран. Его действие длится от 3 до 6 месяцев. За это время покупатель сможет подобрать для себя подходящий вариант, учитывая требования банка.

    Не стоит торопиться с выбором, это может привести к тому, что будут упущены важные детали. Если покупатель не успевает подобрать квартиру в установленное время, то он снова подает документы в банк для повторного согласования.
  2. Просматриваются, анализируются предлагаемые на вторичном рынке варианты. Выбирается подходящий.
  3. Уточнение юридической и технической чистоты квартиры.
  4. Согласование условий сделки с продавцом (готов ли он сотрудничать с ипотечным покупателем, размер и способ выплаты аванса, сроки предоставления документов, снятие с регистрации прописанных в квартире лиц).
  5. Заключение предварительного договора купли-продажи.
  6. Выплата продавцу аванса и получение расписки.
  7. Подача документов в банк для получения окончательного подтверждения о выдаче ипотеки.
  8. Заключение кредитного договора с банком и получение денежных средств на счет покупателя.
  9. Подача документов в МФЦ для перерегистрации права собственности.
  10. Выплата продавцу остаточной суммы по договору и получение от него расписки.

Пошаговая инструкция при продаже:

  1. Согласование с покупателем условий купли-продажи (цена, сроки оформления, выплаты, освобождения квартиры) и подписание предварительного договора.
  2. Предоставление запрашиваемых документов для банка.
  3. Получение предоплаты и написание расписки. Либо открытие лицевого счета, если того требуют условия договора.
  4. Предоставление оценщику возможность свободного доступа в квартиру для осуществления деятельности.
  5. Подписание основного договора.
  6. Подача документов для перерегистрации.
  7. Получение основной суммы по договору и написание расписки.
  8. Выписка зарегистрированных лиц из квартиры, переезд.

Подробнее о том, как правильно совершить сделку покупки или продажи ипотечного жилья, можно узнать в этой статье.

Как правильно происходит регистрация сделки?

После заключения кредитного договора в МФЦ или в территориальный отдел регистрационной службы подаются документы для перерегистрации имущества:

  • Заявление на регистрацию от покупателя и банка.
  • Квитанция об оплате госпошлины.
  • Договор купли-продажи.
  • Ипотечный договор.
  • Согласие супруга (письменное).

При подаче документов обязательно личное присутствие покупателя. Регистрационный срок составляет 5 рабочих дней.

Читайте другие статьи от наших экспертов о сделках с недвижимостью и по ипотеке. Ознакомьтесь с тем, что такое купля-продажа недвижимости в ипотеку и с особенностями сделки, а также с тем, как правильно сделать переуступку прав для квартиры в новостройке.

Расходы и пошлины

При покупке квартиры с участием ипотечных средств потребуется оплатить:

  • оценку выбранного объекта кредитования (от 2500 руб., с продавца);
  • страховку купленной квартиры (эта сумма может быть внесена в ипотеку, с покупателя);
  • аренду банковской ячейки (с покупателя в случае наличного расчета с продавцом, сумма зависит от банка);
  • госпошлину за регистрацию договора купли-продажи (по 1000 руб. продавец и покупатель);
  • процент за электронную регистрацию (с покупателя или пополам с продавцом, сумма зависит от банка).

Процедурой оформления договора купли-продажи в ипотеку можно заниматься самостоятельно, а можно доверить этот процесс риелтору. Но и в этом случае все проводимые мероприятия нужно держать под контролем.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: