8 (800)  302-76-94

Как правильно купить квартиру в ипотеку от застройщика? Плюсы и минусы сделки, пошаговая инструкция

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Приобретая квартиру во вновь построенном доме, покупатель снижает риск того, что на недвижимость будут претендовать третьи лица, поскольку жилье является «чистым». С ним ещё не совершались сделки. Также стоимость таких квартир ниже по сравнению с уже возведенными домами. Но следует обращать внимание на историю приобретения продавцом прав на недвижимость. Не редки случаи, когда недвижимость возводится за ипотечные средства.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Способы покупки и продажи жилья в новостройках в ипотеку

Так как квартира, даже ещё не построенная, может уже иметь определенные обременения, чтобы правильно купить недвижимость в новостройке, следует использовать несколько вариантов покупки. К ним отнесены:

  • договор долевого участия от застройщика;
  • переуступка прав в рамках ДДУ;
  • приобретение квартиры в доме, который уже введен в эксплуатацию.

Более детально о способах покупки и продажи ипотечного жилья мы рассказывали в этой статье, а пошаговую инструкцию по проведению сделки вы найдёте здесь.

Договор ДДУ

При заключении договора долевого участия каждая из сторон обязуется выполнить определенные условия. Покупатель должен будет вложить условленную сумму денег (источник не имеет значения, это могут быть и ипотечные средства). В свою очередь застройщик должен построить дом и сдать его покупателю.

Переуступка прав

Такой вариант предусматривает переход прав от дольщика, который сотрудничает с застройщиком, к другому лицу. Переуступка оформляется договором.

Внимание! Новый дольщик не является собственником до момента сдачи дома.

Более подробно о том, как сделать переуступку прав на квартиру в новостройке, купленную в ипотеку, читайте тут.

После ввода в эксплуатацию

После ввода дома в эксплуатацию осуществляется передача квартиры дольщику. Такая процедура оформляется актом. После этого дольщик становится владельцем квартиры. Но наличие ипотечных средств, которые были использованы при расчете с застройщиком вносит свои коррективы в порядок купли-продажи жилья.

Процедура будет складываться из нескольких этапов:

  1. получение разрешения на совершение сделки с жильем от банка, в котором оформлялась ипотека;
  2. поиск покупателя;
  3. заключение договора;
  4. взаимный расчет;
  5. регистрация прав нового собственника в Росреестре.

Плюсы и минусы сделки

Приобретение квартиры в рамках ДДУ имеет свои преимущества:

  • Цены на такое жилье значительно ниже, чем на вторичные квартиры (о нюансах купли-продажи в ипотеку вторичных квартир, читайте здесь).
  • Современные квартиры по площади больше, чем более старые.
  • Первичная недвижимость не имеет юридической истории. Это снижает риск возникновения претензий со стороны третьих лиц.
  • Богатый выбор современных ЖК, классов жилья (а значит, и социального уровня соседей), физических характеристик квартир и многих других составляющих будущего образа жизни.
  • Покупка «первички» для последующей перепродажи — это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь на каждом очередном этапе строительства рыночная ценность объекта возрастает.

Но ДДУ может создать и определенные трудности:

  • Новый дольщик не сразу станет собственником. Придется ожидать сдачи дома в эксплуатацию. Срок может составить несколько месяцев.
  • Дополнительные расходы могут быть связаны с внутренней отделкой квартиры. Довольно часто в рамках ДДУ застройщик возводит только сами помещения, но не занимается их отделкой.
  • Наличие ипотечных средств дает банку право забрать квартиру себе в качестве компенсации за долги при их наличии.
  • Возникает риск срыва сделки из-за недобросовестности застройщика – мнимое банкротство, мошенничество (о рисках при продаже квартиры в ипотекуздесь).

Советы и рекомендации

При совершении сделки с недвижимостью первичного рынка следует обращать внимание на ряд факторов:

  1. Сведения о застройщике. Необходимо убедиться в том, что компания является правоспособной. Банк не выдаст кредит при сомнительном застройщике, но лучше выяснить эти нюансы раньше, чтобы не терять время.
  2. Ознакомиться с ДДУ. Все отношения между продавцом и покупателем регламентируются данным документом. Оговоренное на словах, но не включенное в договор, не имеет силы и доказать что-либо будет невозможно.
Важно! Чтобы избежать ошибок, рекомендуется обращаться к услугам квалифицированного юриста, который окажет практическую помощь в совершении сделки.

Хотя это и повлечет дополнительные расходы, такой подход позволит избежать проблем в последующем.

Пошаговая инструкция: как правильно оформить ДДУ?

Покупка квартиры по договору ДДУ в ипотеку состоит из следующих этапов:

  1. подготовка документов;
  2. заключение договора;
  3. регистрация ДДУ в Росреестре.

Полный список документов с требованиями

Документы для заключения договора должны предоставлять обе стороны соглашения. Это обусловлено тем, что каждый из участников должен подтвердить свою правоспособность документально.

Застройщику необходимо представить:

  • разрешение на строительство;
  • план создаваемого дома, с указанием количества квартир в нем и их площадей;
  • проектную декларацию о строительстве недвижимости;
  • свидетельство о регистрации в качестве юридического лица.

От покупателя потребуется:

  • паспорт;
  • договор ипотечного кредитования;
  • доверенность законного представителя, если он принимает участие в процедуре;
  • договор страхования или поручительства банка.

Более детально о том, какие нужны документы при покупке и продаже квартиры в ипотеку, можно узнать в нашей статье.

Процедура составления и заключения договора

Порядок заключения ДДУ регулируется нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Структура

Договор должен быть заключен в письменной форме и пройти государственную регистрацию. Датой заключения договора является число его внесения в Росреестр. Договор включает в себя следующие разделы:

  1. Дата и место подписания.
  2. Сведения о сторонах.
  3. Предмет договора.
  4. Стоимость и порядок расчетов.
  5. Права, обязанности и ответственность сторон.
  6. Срок действия договора.
  7. Порядок разрешения споров.
  8. Банковские реквизиты и подписи сторон.
Договор составляется в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон и Росреестра.

Содержание

По правилам статьи 4 ФЗ №214 договор должен в обязательном порядке содержать в себе:

  • Подробное описание строящегося объекта. Оно оформляется в виде отдельного плана или графического чертежа, и является неотъемлемой частью договора.
  • Срок передачи недвижимости дольщику.
  • Цену работ и порядок внесения денежных средств. Последнее условие можно оформить в виде графика платежей, как приложение к договору.
  • Гарантийный срок на возведенную недвижимость.
  • Порядок привлечения денежных средств дольщика. Это может быть – отчисления в компенсационный фонд, либо специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются застройщику только после того, как последний исполнит свои обязательства.

В ДДУ нельзя включать условия, которые противоречат действующему законодательству. Например, обязанность дольщика принять объект в течение определенного срока, с момента получения уведомления от застройщика. В данном случае необходимо указать, что дольщик или его законный представитель должен присутствовать на процедуре приема-передачи, но в случае выявления недостатков будущий собственник вправе отказать от приемки объекта, до устранения нарушений.

Внимание! Иногда ДДУ может содержать условие о выплате дольщиком средств на содержание дома до его передачи. Это является незаконным, поскольку все права и обязанности переходят к новому владельцу после подписания акта приема-передачи.
Скачать образец бланка договора ДДУ с ипотекой
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Регистрация в Росреестре

Порядок регистрации ДДУ в Росреестре состоит из следующих этапов:

  1. Выбор способа обращения – лично или через интернет (сайт Росреестра или портал Госуслуги).
  2. Подача заявления. К нему прилагаются – паспорт заявителя, договор долевого участия, квитанция об оплате пошлины (сумма составит 350 рублей для физического лица), договор страхования или поручительства банка, план объекта, свидетельство о регистрации застройщика.
  3. Выдача расписки специалистом Росреестра о приеме документов. Срок регистрации ДДУ в Росреестре составляет 5-ть дней.
  4. Получение выписки из ЕГРН.

Можно ли расторгнуть соглашение, как это сделать?

Дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае:

  1. Нарушения застройщиком сроков передачи объекта, если такой период, установленный договором, превышен на два месяца.
  2. Возведение дома с нарушениями, которые препятствуют его нормальной эксплуатации.

В судебном порядке расторжение договора ДДУ происходит, если:

  • прекращение или приостановка стройки, в условиях, которые свидетельствуют о том, что дом в срок сдан не будет;
  • существенные изменения ПСД, если площадь квартиры увеличилась более чем на 5%;
  • изменение назначения имущества.

При расторжении договора застройщик возвращает дольщику денежные средства в течение двадцати рабочих дней. Если сделка аннулирована в судебном порядке – в течение десяти дней. Он также обязан выплатить проценты за пользование деньгами.

Справка! Если застройщик исполняет свои обязанности надлежащим образом, дольщик не вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке (пп.1.1, п.2, ст.9 ФЗ №214).

Застройщик обязан уведомить дольщика письменно о намерении прекратить договор. Расторжение будет возможно по истечении тридцати дней, с момента направления уведомления.

На нашем сайте разобраны все нюансы купли-продажи ипотечного жилья. Ознакомьтесь с тем, можно ли продать квартиру с обременением по ипотеке, как составить ДКП по ипотеке правильно и в чём отличия предварительного договора купли-продажи от основного и что это за документ.

Какие могут быть расходы?

Расходы касаются выплаты пошлины при регистрации сделки в Росреестре. Дополнительные средства могут потребоваться при подготовке недостающих документов, например, проектно-сметной документации (о необходимой документации для купли-продажи квартиры в ипотеку, можно узнать тут).

При купле-продаже квартиры в новостройке за ипотечные средства покупателю придется учитывать ряд обязательных факторов. В частности банк должен одобрить не только само помещение, но и компанию-застройщика. В противном случае кредит не будет одобрен.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: