8 (800)  302-76-94

Можно ли продать и купить квартиру в ипотеке, как это сделать? Схемы и нюансы реализации жилья с обременением

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Ипотечные заемщики могут продавать жилье только с согласия банка. Если кредитор не против, то необходимо будет правильно оформить сделку, чтобы закрыть задолженность по кредиту, снять обременение и зарегистрировать в Росреестре информацию о новом собственнике.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Можно ли продать и купить жилье, обремененное невыплаченной ипотекой?

Ипотечная недвижимость находится в залоге у банка-кредитора. Поэтому, если вас интересует, реально ли продать купленное в ипотеку жилье, то можно сказать, что если его владелец попробует продать такую квартиру в обход залогодержателя, эту сделку легко признать недействительной.

Купля-продажа возможна только при условии внесения всей суммы задолженности и погашения регистрационной записи об ипотеке в Росреестре.

И все же ипотека — не препятствие для покупки залоговой квартиры. Сделок с ипотечным жильем на рынке происходит очень много. Просто для такой продажи предусмотрена особая процедура, и сроки такой сделки могут быть больше, чем в обычном случае (нужно получить согласие банка, снять обременение, оформить документы).

Возможна ли покупка жилья, которое уже находится в залоге у другого банка?

Ипотечный кредит можно переоформить на покупателя, если он согласен сотрудничать с тем же банком, если же он намерен взять кредит в другом банке, то нужно сначала оформить там кредитный договор, а затем, получив кредитные средства на покупку, погасить заем продавца. После снятия обременения можно будет заключить договор купли-продажи (ДКП) с новой ипотекой.

Схемы продажи недвижимости с обременением

  • Самая распространенная схема продажи жилья в ипотеке — погашение чужого кредита наличными покупателя. В этом случае получают одобрение банка, закрывают чужой заем и затем оплачивают остаток стоимости жилья.
  • Вторая схема более сложная — переоформление чужой ипотеки на себя. Нужно будет пройти проверку банком-кредитором и получить его согласие на смену заемщика. Проверять будут доходы и кредитную историю. Если все в порядке, то происходит переуступка обязательств по ипотечному договору покупателю. Если же банк сочтет покупателя квартиры некредитоспособным, то приобрести квартиру на таких условиях не получится.
  • Третья схема — покупка квартиры-залога, которую продает сам банк-кредитор. Если заемщик не справляется с оплатой кредита, то после длительной просрочки жилье выставляется на продажу. В этом случае дело придется иметь не столько с собственником квартиры, сколько с банком. Оформляется ДКП, после чего банк забирает себе сумму долга, а продавец оставшиеся средства.

Как реализовать ипотечную недвижимость покупателям с «наличкой»?

Для продажи жилья в ипотеке нужно будет пройти определенную процедуру.

Она отличается от обычной сделки, так как придется возиться с закрытием ипотеки. К тому же сложнее будет найти покупателя, который решится погасить чужой кредит для приобретения недвижимости. Для безопасной продажи жилья в ипотеке необходимо:

  1. Найти покупателя на свою квартиру.
  2. Предупредить банк о намерении продать жилье и закрыть кредит.
  3. Оформить с покупателем предварительный договор купли-продажи ипотечной квартиры и получить задаток в размере кредитной задолженности.
  4. Погасить свой кредит суммой задатка и снять обременение с недвижимости.
  5. Оформить основной ДКП и зарегистрировать права собственности, после чего получить остаток денежных средств от покупателя.
  6. После получения задатка и погашения кредита можно будет снять обременение с недвижимости в Росреестре. На это уйдет от 3 до 7 дней. Обращаться можно не только в территориальное отделение Росреестра, но и в МФЦ («Мои документы»). Для снятия обременения нужно будет обратиться с заявлением и документально подтвердить факт погашения кредита справкой о закрытии ссудного счета.

Подписание предварительного договора

При оформлении предварительного ДКП нужно прописать все условия будущего договора и четкие сроки его оформления. Учитывайте сроки необходимые для снятия обременения, которые могут занять не одну неделю, а также сроки рассмотрения банком заявления о досрочном погашении кредита.

Важные пункты предварительного договора:

  • цена и предмет сделки;
  • порядок расчетов (с учетом задатка и выплаты оставшейся суммы);
  • условия расторжения соглашения;
  • контакты сторон;
  • срок оформления ДКП и регистрации прав собственности.
Предварительный ДКП может быть составлен в простой письменной форме или с нотариальным удостоверением.

Регистрировать его в Росреестре не нужно. Вместо него можно также оформить отдельный договор о задатке.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи ипотечной квартиры
Скачать образец предварительного договора купли-продажи ипотечной квартиры
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Если кредит продавца больше, чем покупатель квартиры готов передать в качестве задатка (к примеру, 70% стоимости жилья), то сделка усложняется, поскольку продать жилье с обременением невозможно. Придется договариваться о поэтапных расчетах: сначала задаток, потом сумма задолженности (для снятия обременения) и выплата остатка суммы после регистрации сделки в Росреестре.

Оформление

Для оформления сделки купли-продажи необходимо будет собрать большой пакет документов. Продавцу нужно предоставить:

  • паспорт;
  • расширенную выписку из ЕГРН (с информацией об отсутствии обременений);
  • техпаспорт БТИ;
  • справку о закрытии кредита.

Покупателю понадобятся:

  • паспорт;
  • договор об открытии счета или аренды банковской ячейки, в зависимости от выбранного способа передачи средств;
  • деньги.

После проверки всех документов оформляется ДКП (у нотариуса или в простой письменной форме). После подписания соглашения переход прав собственности нужно зарегистрировать в Росреестре.

Для этого обращаются в территориальное отделение по месту жительства и пишут заявление (отдельно покупатель и продавец). Договор передается этой организации для проставления штампа регистратора. Подаются также копии паспортов и документы о снятии обременения и закрытии кредита.

Окончательный расчет между сторонами происходит после окончания процедуры регистрации.

Деньги передаются через банковскую ячейку, аккредитив или текущий счет. Возможен и расчет наличными. Расходы на процедуру от 2 до 10 тыс. рублей. Если обратиться к риэлторам, то расходы на юридическое оформление сделки могут достигать 1% стоимости жилья.

Пошаговая инструкция по проведению сделки с использованием займа

Если квартира в ипотеке, а покупатель сам планирует взять ипотечный кредит, то возможна либо переуступка стороны в ипотечном договоре либо оформление кредита в другом банке. Если выбран второй вариант, то нужно приготовиться к довольно хлопотной процедуре.

  • Во-первых, нужно убедить банк в своей финансовой состоятельности.
  • Во-вторых, предложить ему хороший залог.

Для продажи квартиры в ипотеке необходимо:

  1. Обращение продавца в банк для согласования возможности продажи квартиры и досрочного погашения кредита.
  2. Обращение покупателя в свой банк по поводу получения ипотечного кредита.
  3. Оформление покупателем кредитного договора и получение кредита.
  4. Подписание предварительного ДКП с продавцом и передача задатка в размере кредитной задолженности по чужой ипотеке.
  5. Погашение ипотечного кредита продавца и снятие обременения с недвижимости.
  6. Оформление основного ДКП и регистрация права собственности.
  7. Выплата остатка суммы за квартиру и составление акта приема-передачи квартиры.
В этой процедуре очень важно, чтобы банк одобрил получение ипотечного кредита покупателем. Иначе сделка не сможет состояться.

Для этого нужно убедить кредитора в том, что есть хороший официальный доход и проблем с работой не предвидится. В этом случае покупаемая квартира не будет находиться в залоге у банка. Первоначальный взнос по ипотеке может стать суммой задатка продавцу, то есть пойдет на погашение его кредита.

Сложнее, если у покупателя нет средств на чужую ипотеку и нет другого залога. Процедура усложняется, поскольку банк не выдаст заем без залога и первоначального взноса. Проще тогда переоформить чужой кредит на себя, т.е. переуступку обязательств по ипотечному договору продавца.

Необходимые для процедуры документы

Для оформления ипотечного кредита понадобится большой набор документов. Банк должен оценить будущего заемщика и проверить залог. Необходимо приготовить:

  • заявление-анкету;
  • паспорт гражданина РФ;
  • военный билет (для мужчин в возрасте до 27 лет);
  • заверенную копию трудовой книжки (трудового договора);
  • согласие супруга (и) на сделку;
  • отчет оценщика;
  • расширенную выписку ЕГРН;
  • техпаспорт БТИ;
  • копию паспорта продавца, СНИЛС или ИНН.

Это основной список документов, но могут понадобиться дополнительные. Например, если заемщик является пенсионером, то будет нужна справка о размере пенсии и копия пенсионного удостоверения.

Важные пункты предварительного ДКП

При подписании предварительного договора КП передается задаток. Необходимо чтобы его размер равнялся долгу по кредиту продавца квартиры. В договоре должно быть указано, что эта сумма уйдет на погашение кредита, и указаны все реквизиты кредитного договора, где эта же сумма прописана как первоначальный взнос. Четко должно быть зафиксировано, что деньги передаются в счет оплаты стоимости квартиры.

Важными пунктами предварительного соглашения являются также сроки и порядок расчетов, ответственность в случае неоплаты договора.

Погашение взятого долга

После подписания договора покупатель должен лично передать сотруднику банка деньги на оплату ипотеки продавца и проследить, чтобы кредит был закрыт.

Продавец должен при этом написать заявление о досрочном погашении ипотеки и расписку в том, что он получил от покупателя сумму в качестве задатка. Желательно не передавать деньги наличными продавцу, а лично проконтролировать закрытие кредита. После этого можно обращаться в Росреестр для снятия обременения по описанной выше процедуре.

Оформление сделки

Договор купли-продажи оформляется у нотариуса или в другом месте. Список документов для покупателя и продавца такой же, как описано выше, только добавляется кредитный договор покупателя. После заключения ДКП нужно зарегистрировать переход прав собственности в Росреестре. На это уйдет 3-7 дней в зависимости от того, был ли договор заверен у нотариуса. При обращении в МФЦ «Мои документы» сроки могут быть увеличены.

Скачать бланк договора купли-продажи ипотечной квартиры
Скачать образец договора купли-продажи ипотечной квартиры
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Окончательный расчет между сторонами происходит после окончания процедуры регистрации. Расходы на процедуру те же, что и в обычном случае — от 2 до 10 тыс. рублей.

Тема купли-продажи квартиры и ипотеки широко освещена на нашем сайте. Читайте о том:

Квартиру в ипотеке можно продать с одобрения банка. Для этого придется сначала закрыть кредит, снять обременение и лишь потом оформить договор купли-продажи. Без согласия кредитора сделка невозможна. Если заемщик и оформит ДКП, его можно будет признать недействительным в суде.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: