8 (800)  302-76-94

Выгодно ли рефинансирование ипотеки для заемщика, как рассчитать? Примеры расчета

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Ипотека – это хороший способ приобрести в кредит собственное жилье и вместо оплаты арендных платежей за съем чужой квартиры, вносить сопоставимые суммы банку. При этом нередки ситуации, когда приглянувшаяся жилплощадь приобреталась впопыхах и кредит был взят в первом банке, одобрившем сделку и выдавшем нужную сумму.

И вот, переехав в свою квартиру и в течение нескольких месяцев оплачивая взносы, собственник обращает внимание на ипотечные условия в других банках и задумывается, насколько они лучше и можно ли изменить условия своего кредита?

На что обратить внимание и как провести рефинансирование ипотеки – разберемся в нашей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Выгодно ли рефинансировать ипотечный кредит и в каких случаях?

Рефинансирование ипотеки – это заключение нового кредитного договора на более выгодных для заемщика условиях, при этом полученные по такому договору средства будут направлены на погашение ранее выданного ипотечного кредита.

Сегодня многие банки предлагают хорошие условия по рефинансированию жилищных ссуд, поэтому каждому заемщику, даже если его устраивает имеющийся ипотечный договор, следует изучить существующие предложения. Такие действия могут вполне существенно снизить финансовую нагрузку на семью и сделать погашение долгосрочного кредита более комфортным.

Возникают ситуации, когда рефинансирование ипотеки очень выгодно делать и оно становится практически необходимым мероприятием, ими являются:

  • высокая финансовая нагрузка на семью, связанная с ежемесячными ипотечными выплатами;
  • снижение доходов заемщика (в том числе – по основному месту работы);
  • появление в семье детей или других иждивенцев, требующих финансового содержания;
  • не устраивающие условия по первоначальному кредиту: высокая процентная ставка, ограничения по погашению, множество комиссий и т.д.

Когда есть выгода и польза для заемщика и какая?

При рефинансировании ипотеки заемщик, как правило, получает:

  • либо меньший размер аннуитетного платежа при сохранении или увеличении срока договора;
  • либо меньший срок ипотечного договора при сохранении аннуитетного платежа в тех же размерах.

И то, и другое изменение делает погашение кредита более удобным, а финансовую нагрузку на семью за весь период – менее заметной. При этом первый способ в итоге все же ведет к большим переплатам за весь период кредитования, в то время как второй способ практически не влияет на ежемесячную финансовую нагрузку членов семьи, однако, способствует более раннему закрытию кредитных обязательств и меньшей переплате сумм банку.

Также среди достоинств рефинансирования можно выделить следующие:

  • возможность объединения нескольких кредитов в один;
  • выведение предмета залога (квартиры) из обременения в случае, когда новый кредит оформляется как потребительский.

В чем недостаток перекредитования, что теряет заемщик?

К основным недостаткам рефинансирования можно отнести то, что это – новый кредит с новыми условиями и новыми обязанностями, о которых заемщик может даже и не подозревать до возникновения проблемы.

Так, например, новый банк может добавить в договор ограничения, связанные с досрочным погашением задолженности, или ввести условия, не связанные непосредственно с кредитованием, но при несоблюдении которых процентная ставка будет повышена. В договор могут быть добавлены комиссии за погашение какими-либо не оговоренными способами:

  • Либо проведение обязательных ежегодных оценок недвижимости от агентств, аккредитованных банком, ценник которых будет значительно превышать стоимость аналогичных услуг на рынке.
  • Либо иные условия, выполнение которых сделает погашение кредита менее комфортным и не таким удобным.

Помимо вышесказанных особенностей, вводимых в договор самим банком, существуют еще и стандартные действия, осуществление которых является обязательным при рефинансировании ипотеки, и которые также потребуют дополнительных затрат, а именно:

  • проведение оценки недвижимости (в том числе – аккредитованными банком агентствами);
  • страхование жилья, а также жизни и здоровья, если такое страхование является обязательным условием, гарантирующим более низкую процентную ставку по ипотеке;
  • получение множества справок, выписок и иных документов, перечень и срок действия которых определяется банком – кредитором.

При этом обязательно следует проконсультироваться по вопросам страхования:

  • Во-первых, страховая компания по прежнему договору может отказаться вернуть заемщику ранее уплаченные им суммы страховых взносов за период, когда прежний кредитный договор уже перестанет действовать.
  • А во-вторых, банк-кредитор вполне может работать с ограниченным кругом страховых компаний, предлагающих гораздо больший объем страховых услуг и, как следствие, существенную сумму страхового взноса.

Для получения имущественного налогового вычета новый ипотечный договор обязательно должен содержать отсылочные нормы к договору, на погашение которого он выдается.

Если погашение осуществляется обычным потребительским кредитом (в том числе – при объединении нескольких кредитов), то налоговый вычет по такому договору предоставлен не будет.

Также следует обратить особое внимание на условия кредитования в период, когда заемщик будет снимать обременение с квартиры по прежнему договору и оформлять обременение на нового залогодержателя. Это период, в который предоставленный кредит еще не будет обеспеченным.

Как правило, многие банки устанавливают на это время более высокую процентную ставку, а сроки снятия и регистрации обременения могут затянуться на 1-2 месяца по разным причинам.

Как можно посчитать суммы?

Основная формула для расчета выгоды от рефинансирования ипотеки выглядит следующим образом:

Выгода от рефинансирования =

  • «+» (разница в ежемесячном платеже, умноженная на количество месяцев кредита, оставшихся до полного погашения);
  • «–» стоимость страховки (если страховку требуется оформлять ежегодно – то стоимость годового взноса следует умножить на количество лет до погашения кредита);
  • «+» стоимость возврата страховки от прежней страховой компании (если возможно);
  • «–» разовые расходы на перекредитование.

Также выгоду можно рассчитать с использованием калькуляторов, предлагаемых на соответствующих сайтах или на сайте каждого банка: как правило, такие калькуляторы рассчитывают не только сумму ежемесячного платежа, но и показывают общий размер переплаты.

Пример подсчета сумм при переводе займа из одного банка в другой

Рассмотрим условный пример расчета рефинансирования кредита.

Вариант при исходной ставке в 14%

Заемщик в 2015 году приобрел квартиру в жилом доме на следующих условиях:

  • ежемесячный платеж – 22.000 руб.;
  • ставка 14% годовых;
  • страхование на весь срок кредита – 40.000 руб.

В 2017 году заемщик принял решение о рефинансировании на следующих условиях:

  1. Ежемесячный платеж 15.800 руб.
  2. Ставка – 9,8% годовых.
  3. Ежегодное страхование – 5.200 руб.
  4. Срок до погашения – 10 лет.
  5. Разовые расходы:

    • 5.000 оценка;
    • 1.200 – справки;
    • 500 руб. – переоформление;
    • 15.000 – оформление перепланировки.

Расчет выгоды от рефинансирования:

ФормулаРасчет
+ (разница в ежемесячном платеже, умноженная на количество месяцев кредита, оставшихся до полного погашения)744.000=
6.200 (22.000-15.800) * 120 (10 лет по 12 месяцев)
– стоимость страховки (если страховку требуется оформлять ежегодно – то стоимость годового взноса следует умножить на количество лет до погашения кредита)52.000=
(5.200*10 лет)
+ стоимость возврата страховки от прежней страховой компании (если возможно)25.000=
(страховая компания вернула сумму страховки за 8 лет за вычетом предусмотренной договором комиссии за досрочное расторжение)
– разовые расходы на перекредитование21.700=
5.000+1.200+500+15.000
Чистая выгода от рефинансирования695.300=

Вариант при исходной ставке в 12%

Заемщик в 2016 году приобрел квартиру в жилом доме на следующих условиях:

  • ежемесячный платеж – 22.000 руб.;
  • ставка 12% годовых;
  • страхование на весь срок кредита – 40.000 руб.

В 2017 году заемщик принял решение о рефинансировании на следующих условиях:

  1. Ежемесячный платеж 20.800 руб.
  2. Ставка – 10,8% годовых.
  3. Ежегодное страхование – 15.200 руб.
  4. Срок до погашения – 10 лет.
  5. Разовые расходы:

    • 5.000 оценка;
    • 1.200 – справки;
    • 500 руб. – переоформление;
    • 15.000 – оформление перепланировки.

Расчет выгоды от рефинансирования:

ФормулаРасчет
+ (разница в ежемесячном платеже, умноженная на количество месяцев кредита, оставшихся до полного погашения)144.000=
1.200 (22.000-20.800) * 120 (10 лет по 12 месяцев)
– стоимость страховки (если страховку требуется оформлять ежегодно – то стоимость годового взноса следует умножить на количество лет до погашения кредита)152.000=
(15.200*10 лет)
+ стоимость возврата страховки от прежней страховой компании (если возможно)32.000=
(страховая компания вернула сумму страховки за 9 лет за вычетом предусмотренной договором комиссии за досрочное расторжение)
– разовые расходы на перекредитование21.700=
5.000+1.200+500+15.000
Чистая выгода от рефинансирования2.300=

Таким образом, рефинансирование ипотеки на более льготных условиях почти всегда сокращает финансовую нагрузку на заемщика и членов его семьи, повышая их ежемесячный доход и позволяя более качественно удовлетворять текущие потребности.

Однако помимо расчета выгоды от рефинансирования, при принятии решения следует уделить внимание и другим факторам, чтобы выигранные суммы не были «съедены» более сложными условиями для погашения, дополнительными комиссиями и несоразмерно завышенными ставками, например, за просрочку.

И тогда приобретенное жилье будет дарить только радость, а траты по переоформленному кредиту окажутся не слишком тяжелым бременем для владельца собственной недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.