Какие банки делают рефинансирование ипотеки по ДДУ, как проходит процедура перекредитования в этом случае?

Покупка квартиры или оформление ипотеки в строящемся доме зачастую может быть более выгодной из-за низкой стоимости квадратных метров. Однако заёмщик в случае оформления кредита должен быть уверен в возможности рефинансирования по договору долевого участия (ДДУ).

Показать содержание

• Можно ли рефинансировать ипотечный кредит на жилье в строящемся доме?
• Требования для заемщиков и условия для реструктуризации
• Какие финансовые организации предоставляют такую услугу?
• Как проходит процедура для строящейся квартиры без права собственности на нее?
• Когда возможен отказ в оформлении договора?

Можно ли рефинансировать ипотечный кредит на жилье в строящемся доме?

Участники рынка отмечают, что получить такую возможность шансов мало, так как банки, предоставляющие данную услугу, сильно рискуют, не получая залогового имущества. Однако гарантией для кредитора может стать право требования, которое возникло на основе ДДУ, и некоторые финансовые организации готовы получить лояльных клиентов, оформив рефинансирование.

Требования для заемщиков и условия для реструктуризации

Требования для перекредитования мало чем отличаются от условий получения ипотечного займа:

• заёмщик должен быть гражданином Российской Федерации;
• на момент рефинансирования платежи по ипотеке должны поступать в банк более полугода без нарушения графика выплат;
• ипотека не должна подвергаться реструктуризации;
• заёмщик должен иметь на руках ДДУ;
• в договоре с первоначальным банком не допускается наличие моратория на досрочное погашение кредита.

Зачастую, помимо соблюдения указанных требований, заёмщик обязан получить согласие своего кредитора на рефинансирование.

Условия замены долговых обязательств по ДДУ следующие:

1. Необходимо оформить залог права требования по ДДУ на объект в пользу кредитора. После завершения строительства и возникновения права собственности залог переоформляется в залог недвижимости.
2. Объект должен быть обязательно аккредитован в банке.
3. Для подтверждения рыночной цены необходимо имущественное право требования на этапе строительства и по его окончании.

Какие финансовые организации предоставляют такую услугу?

• Газпромбанк. Процентная ставка от 8,4%. Сумма одобрения: от 500 тысяч до 45 миллионов рублей. Срок кредитования: от 3,5 до 30 лет.
• ВТБ-24. Процентная ставка от 8,3-8,5%. Сумма одобрения для жителей Санкт-Петербурга, Москвы и областей –до 30 миллионов рублей; для остальных регионов – до 10 миллионов. Срок кредитования: до 30 лет.
• Сбербанк. Процентная ставка 9%. Сумма кредитования: от 1 миллиона рублей до 80% оценочной стоимости объекта. Срок кредитования: до 30 лет.
• Абсолютбанк. Ставка от 8,74%. Срок до 30 лет. Сумма до 20 000 000 руб. Первоначальный взнос от 20%.

Помимо банковских организаций, оформлением рефинансирования может заняться АИЖК (Агенство ипотечного жилищного кредитования, с марта 2018 – АО«Дом.рф»), которое на срок от 3 до 30 лет согласно выдать от 500 тысяч до 20 миллионов рублей на выплату ипотеки по ДДУ. Минимальная годовая ставка при таких условиях – 8,75%.

Процентная ставка временно может увеличиться.

Как проходит процедура для строящейся квартиры без права собственности на нее?

Рефинансирование действительно следует оформить в следующих случаях:

• при наличии валютной ипотеки: чтобы избежать переживаний из-за нестабильности курса;
• если предлагаемая процентная ставка на 1,5-3% ниже той, что присутствует в существующем обязательстве.

Если решение об оформлении рефинансирования принято, то первым обязательным шагом до подачи документов является получение согласия своего кредитора на подобную процедуру.

При успешном завершении этого этапа заполняется заявление в новый банк с подходящими условиями и предоставляется требуемый пакет документов.

После проверки вторичным кредитором истории займов и выплат и в случае одобрения заявления потребуется подписание двух договоров:

• один определит обязательства перед новой финансовой организацией;
• второй погасит первоначальный кредит.

Последний шаг при оформлении рефинансирования ипотеки – изменение заметки о банковском учреждении в регистрационной палате.

Пакеты документов для разных банков несколько разнятся, однако каждый из них обязательно включает в себя следующие бумаги:

• паспорт потенциального заемщика и созаемщиков;
• свидетельство о браке при необходимости;
• доверенность на 3-е лицо при необходимости;
• справка о доходах заёмщика;
• копия трудовой книжки или трудового договора (заверенные);
• справка о сумме задолженности по ссуде;
• справка об отсутствии задолженности перед первым кредитором на данный момент;
• существующий ипотечный договор;
• договор страхования;
• документы на объект залога: бумаги о собственности (свидетельство/выписка ЕГРН), отчет об оценке, техпаспорт и план, справка о прописанных, справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам).

Когда возможен отказ в оформлении договора?

Причин для отрицательного ответа может быть несколько:

• Плохая кредитная история: наличие просрочек в постоянных платежах. Стоит заметить, что каждый банк по-своему оценивает документы. Некоторые организации позволяют одну просрочку за полгода, а для других подобная ситуация – повод для отказа.
• Низкий уровень доходов: так как рефинансирование, по сути, является новым кредитом, банк должен быть уверен в платёжеспособности заёмщика.
• Использование материнского капитала при оформление ипотеки: так как дети обязаны получить доли в жилье, некоторые кредиторы предпочитают не одобрять подобные сделки во избежание правовых рисков.
• Разница между ставками кредитования не превышает одного процента.

Рефинансирование ипотеки по ДДУ имеет множество подводных камней, в которых стоит тщательно разобраться при подаче заявления. Но несмотря на трудности, получение одобрения – весьма выполнимая задача. Главное, правильно оценить все шаги и извлечь для себя максимальную выгоду.