Где и как сделать рефинансирование ипотеки на дом, земельный участок, новое частное жилое строительство?

Если вы приобретали ипотеку на строительство дома, покупку частного дома или земельного участка, и наблюдаете стремительное изменение процентной ставки, следует задуматься о рефинансировании. Перед процедурой рефинансирования стоит тщательно убедиться в ее эффективности, ведь возможны дополнительные расходы. Очень важно ознакомиться с условиями и требованиями для оказания данной услуги и выбрать подходящую кредитную организацию.

Показать содержание

• Какие условия и требования должны соблюдаться?
Приобретение дома с участком     Покупка земельного участка      Строительство дома    
• Какие банки делают перекредитование?
• Особенности оформления
Покупка земли     Частное жилое строительство      Приобретение усадьбы с наделом    
• Возможные причины отказа

Какие условия и требования должны соблюдаться?

Согласно ФЗ РФ № 86 формы, порядок и условия рефинансирования устанавливаются Банком России. Несмотря на небольшие отличия в разных банках, можно рассмотреть общие требования и условия предоставления услуги рефинансирования ипотеки на строительство жилья, приобретения частного дома или земельного участка.

Требования к заемщику:

• Возраст кредитуемого на момент приобретения – от 18 лет.
• Возраст заемщика на момент погашения ипотечного кредита максимально не более 75 лет.
• Стаж не менее полугода на последнем рабочем месте.
• Общий опыт работы – 12 месяцев.
• Доход получателя займа должен быть постоянным.
• Оформлено страхование объекта залога.

Приобретение дома с участком

Целью кредита является рефинансирование ипотеки на приобретение загородного дома с участком земли. Ставка по кредиту зависят от срока и суммы займа, но обычно больше, чем на квартиры в МКД. Обеспечение ипотечного кредита за счет внесения приобретаемой недвижимости в качестве залога.

• На объекты залога не должно быть наложено обременение.
• Также не должно быть прав требования третьих лиц.
• Строение не должно иметь незарегистрированных перепланировок.
• Износ дома не более 60%.
• Статус аварийного жилья должен отсутствовать.
• И дом, и участок должны быть в собственности продавца. Право собственности при этом зарегистрировано и имеются подтверждающие документы.

Покупка земельного участка

Целью кредита выступает рефинансирование ипотечного кредита на приобретение земельного участка. Залогом является как сам земельный участок, на который накладывается временное обременение до полного закрытия кредита, так и недвижимое личное имущество заемщика, расположенное на участке.

Требования к рефинансированию земельных участков включают в себя не только стандартные заявления к:

• возрасту;
• гражданству;
• уровню заработка;
• стажу работы.

Банк осуществит услугу, если:

• Земельный участок будет находиться в пределах 30-70 км от города, в котором находится кредитная организация.
• Недвижимость не принадлежит заповеднику, национальному парку, водоохране или не является резервной зоной.
• Земельный участок имеет зарегистрированные границы.
• Продавец участка является его собственником.
• Не наложено обременения на земельные угодья.

Строительство дома

При займе, взятом для строительства дома, целью будет выступать именно рефинансирование ипотечного кредита под строительство дома. Ставка будет составлять в пределах 15,75% годовых, так как при данном варианте банк несет большие риски, чем при стандартном рефинансировании.

В качестве залога при строительстве используется земельный участок, на который накладывается обременение до конца погашения ипотеки, либо иная собственность заемщика, так как дом еще не построен.

Какие банки делают перекредитование?

Выгодные условия по рефинансированию ипотеки на дом, землю и строящееся жилье предлагают следующие банки:

• Альфа Банк.
• Совкомбанк.
• ВТБ.
• Райффайзенбанк.
• ТКБ.
• УРАЛСИБ.
• ИНВЕСТТОРГБАНК.
• ПСБ.
• Банк Зенит.
• Банк Возрождение.
• Ак Барс Банк.
• Сбербанк.
• Россельхозбанк.
• Росбанк Дом.
• ЮниКредит Банк.
• Банк Открытие.
• Дом РФ Банк.
• ЗапСибкомБанк.

Особенности оформления

К стандартным этапам по оформлению рефинансирования относятся следующие:

1. Выбор банка. Выберите банк, в который хотите обратиться для получения услуги. Не стоит выбирать банк, в котором вы получили ипотеку, так как вероятность одобрения заявки очень низкая.
2. Подача заявления в выбранный банк. Вы можете зайти на сайт банка и подать онлайн заявление, заполнив анкету, или же обратиться в ближайшее отделение кредитной организации.
3. Сбор всех необходимых документов. Чтобы заявку на рефинансирование ипотеки одобрили, необходимо предоставить пакет документов, включающий в себя обязательные документы и документы, подтверждающие доход.

К обязательным документам относятся:

• паспорт;
• заверенная копия трудовой книжки или трудового договора;
• копия свидетельства о временной регистрации;
• документы из банка по рефинансируемому кредиту.

В качестве документов, подтверждающих доходность клиента, относятся:

• справка по форме банка;
• справка 2-НДФЛ;
• справка в свободной форме.

Перед заключением договора следует обратить внимание на:

1. Процентную ставку. Банки любят указывать максимально выгодные цифры для клиентов, однако, далеко не каждому их предлагают. При подаче заявления узнайте, какой процент положен вам.
2. Полную стоимость рефинансирования. Банк может взимать комиссию за заключение услуги, указать на необходимость переоценки имущества или другие моменты, способные увеличить ваши расходы. Выясните полную сумму, возможно, рефинансирование будет убыточным.
3. Одобрение со стороны первичного банка. На недвижимое имущество, которое было приобретено в ипотеку, накладывается обременение до полного погашения. Поэтому, если вы хотите заключить новый договор, вам необходимо получить согласие от первичной кредитной организации иначе есть риск отказа в передаче объекта залога. В такой ситуации просите письменного заверения отказа, так как это незаконно.
4. Платежеспособность. У каждой кредитной организации свои методы оценки заемщика. Если один банк считает вас надежным и доверяет займ в три миллиона, это не означает, что другой сделает также. Одобренная сумма может быть меньше необходимой. В данной ситуации стоит попробовать обратиться в другое заведение.
5. Страхование. В большинстве случаев банк настывает на «обязательном» добровольном страховании жизни и здоровья заемщика. Вы можете отказаться от этого предложения ссылаясь на ФЗ РФ № 102 «Об ипотеке». Однако, по ФЗ РФ № 115 банк вправе отказать клиенту в выполнение его распоряжений без объяснения причины.

Покупка земли

Рефинансирование земельных участков встречается не так часто за счет низкого доверия к ним кредитных организаций. Если залог имеет стоимость выше, чем кредит по земельному участку, ссуда рефинансирования может быть выше. В таком случае, остаток денежных средств клиент может использовать по своему усмотрению.

При подаче заявления, помимо стандартных, кредитуемый должен предоставить следующие документы:

• документы, подтверждающие право на владение территорией, выступающей в качестве залога;
• отчет об оценке;
• документы о межевании и границах участка;
• выписка ЕГРН, содержащая сведения о назначении земли и типе разрешенного использования.

Частное жилое строительство

Помимо обязательных и документов, подтверждающих доходность кредитуемого, необходимо приложить:

• документы на землю, на которой планируется возведение строения (документы о собственности, аренде и т.п.);
• разрешение на строительство;
• смету на строительство жилья, либо договор, заключенный с организацией, которая является подрядчиком.

Приобретение усадьбы с наделом

В этом случае потребуются все вышеуказанные документы. Потребуется дополнить пакет:

• техническим паспортом и планом застройки, оформленными в БТИ;
• выпиской из домовой книги.

При одобрении заявки на рефинансировании потребуется внести двойную пошлину при регистрации сделки:

• за строение – 2000;
• за землю – 350 рублей.

Возможные причины отказа

Основными общими причинами отказа в рефинансировании кредитов на дома, участки и строительство являются следующие:

• Плохая кредитная история. Кредитная организация вправе отказать вам в оказании услуг, если за вами ранее были замечены просрочки или неуплата кредитных обязательств.
• Низкий уровень кредитоспособности клиента. Ежемесячная плата должна составлять около половины дохода заемщика. Если вас сочтут неплатежеспособным, вам откажут.
• Разница между ставками меньше одного процента. Дополнительные расходы могут свести разницу к нулю или вовсе процедура рефинансирования принесет убытки.
• Развод, если имущество не было разделено по закону. Развод может стать причиной отказа, если супруги были созаёмщиками.
• Отказ от страхования. Некоторые банки требуют обязательное страхование жизни и здоровья кредитуемого.
• Повторное рефинансирование. Данная услуга проводится не во всех банках, в таком случае, выберите другую кредитную организацию.

Для частных домов, включая строящиеся:

• Помещение должно быть жилым и находиться в не аварийном состоянии. Банк должен убедиться, что вы приобретаете дом, в котором возможно полноценное проживание.
• Недвижимость не должна являться предметом спора.
• Стоимость дома упала в цене. Если стоимость предмета залога существенно снизилась, банк вправе отказаться от рефинансирования.
• Отсутствие грамотно составленной сметы или договора с компанией-подрядчиком.

При покупке земельного участка:

• Наложение обременения или ареста на землю.
• Низкая ликвидность недвижимости.
• Отсутствие межевания участка.
• Отсутствие права на владение землей у продавца.

Выбирая подходящий банк, убедитесь, что все условия и требования по оказанию услуг перекредитования для вас приемлемы, а перед заключением тщательно изучите договор на наличие «подводных камней». Сделка должна принести вам выгоду, а не новые расходы. Если вам отказали, не огорчайтесь. Попробуйте обратиться в другую коммерческую организацию, либо постараться исправить причину, послужившую отказом.