Как оформить рефинансирование ипотеки? Кому положено перекредитование и когда могут отказать?

Рефинансирование — один из самых востребованных банковских инструментов, позволяющий снизить долговую нагрузку. Оно является эффективным, когда кредитные ставки уменьшаются, а значит, у заемщика появляется возможность улучшить условия кредитования по всем аспектам.

Но чтобы правильно выбрать программу и условия, нужно учесть множество моментов, которые чаще всего являются для клиентов неочевидными.

Показать содержание

• Кому положено ипотечное перекредитование?
Кто имеет право провести в своем учреждении?     Кто может рассчитывать на оформление кредита в других организациях?    
• Может ли учреждение отказать и почему?
• Что делать, если получен отказ по какой-либо причине?

Кому положено ипотечное перекредитование?

Получить рефинансирование ипотечного кредита может абсолютно любое физическое лицо, при условии, что он отвечает всем условиям конкретного банка для использования данной услуги.

Основные требования к кандидату следующие:

• Быть гражданином РФ.
• Быть старше 21 года, но в возрасте не более 75 лет.
• Не иметь негативной кредитной истории.
• Общий трудовой стаж должен составлять не менее 1 года, а с места последнего места работы не менее 3-ех месяцев со дня подачи заявки.

Кто имеет право провести в своем учреждении?

Редко какие финансовые организации предоставляют рефинансирование собственного займа, это связано с тем, что банк в данном случае потеряет доходный капитал или так называемый дополнительный резерв. Кроме этого, если банк постоянно у каждого клиента будет пересматривать условия ипотечного кредитования, то это приведет к повышенным рискам увеличения операционных затрат.

Поэтому даже те организации, которые занимаются рефинансированием собственного ипотечного займа (или реструктуризацией) одобряют его на определенных условиях и только определенным физическим лицам. То есть одобрение можно получить, например:

• постоянному клиенту с хорошей кредитной историей;
• сотрудникам банка;
• либо тем, кто согласен приобрести дополнительные услуги (оформление комплексного страхования).

Кто может рассчитывать на оформление кредита в других организациях?

На сегодняшний день такие услуги предоставляет практически каждый банк, так как с финансовой точки зрения это является очень выгодной операцией для обеих сторон.

Оформить займ в другом банке, могут те физические лица, которые соответствуют требованиям выбранной финансовой организации. Обычно данные условия следующие:

• Получать заработную плату на счет банка.
• Получать заработную плату определенного размера.
• Застраховать жизнь или жилплощадь по условиям банка.
• Иметь определенный оставшийся срок для выплаты ипотеки.
• Не иметь штрафов и просрочек по выплатам ипотеки.

Может ли учреждение отказать и почему?

К основным причинам отказа в рефинансировании ипотеки относятся следующие:

• Плохая кредитная история. Это один из основных критериев, который проверяет банк при рассмотрении заявки. Если заемщик постоянно осуществлял платежи не в срок, и на момент подачи заявки имеет несколько или даже один действующий кредит (ипотека не в счет), то в кредитовании он получит отказ.

  При этом нужно учитывать, что каждая финансовая организация оценивает историю по своему, кто-то пропускает одну просрочку за полгода, а кто-то откажет из-за единственного несвоевременного платежа за последний год.

• Низкий уровень кредитоспособности. При рассмотрении заявки клиента, новый банк тщательно проверит его уровень кредитоспособности. Если будет выявлено хотя бы минимальное снижение дохода или его размер не удовлетворит условиям займа (платеж не должен быть больше 40-60% от общего дохода) – заявку отклонят.
• Падение в цене недвижимости, взятой в ипотеку. Так как объект, приобретенный в ипотеку, до полной выплаты долга находится в залоге у банка, то при оформлении рефинансирования в другой финансовой организации, она переходит в него под тем же статусом. А это значит, что ее рыночная стоимость не должна быть изменена, то есть при ее падении банк 100% откажет в оформлении кредита.
• Незаконные перепланировки квартиры. Стоимость квартиры с незаконной перепланировкой ниже на сумму потенциальной обратной переделки. Брать в залог нерентабельную недвижимость ни один банк не станет. В том случае, если все изменения были внесены на законных основаниях, то на рассмотрение заявки это не повлияет.
• Отсутствие страхования. Наличие страховки является обязательным условием для одобрения. Если клиент отказывается страховать повторно недвижимость банк вправе отказать. То же касается других видов страхования.
• Использование субсидий при получении прошлого займа. Кредиторы не пойдут на сделку, если при оформлении ипотеки использовались субсидии, так как в данном случае существует множество правовых рисков, например, связанных с выделением ребенку доли в приобретенной жилплощади.
• Несоответствие ипотечного договора условиям рефинансирования. Данные условия чаще всего касаются суммы ипотеки, возраста заемщика и срока действия ипотеки. Именно с них нужно начинать выбор финансовой организации для рефинансирования.

Отказ будет получен в следующих случаях:

1. Сумма рефинансируемой ипотеки меньше или больше ограничений выбранного банка.
2. Необходимый ипотечный срок не соответствует заявленным требованиям.
3. На момент выплаты займа клиенту будет больше установленного возраста (чаще всего долг должен быть выплачен до исполнения 75 лет).
4. Несоответствие цели ипотеки условиям программы рефинансирования. Цель ипотеки обязательно должна соответствовать выбранным условиям рефинансирования, иначе банк будет вынужден отказать клиенту. Это может быть, например, из-за несоответствия типа купленной недвижимости.
5. Маленькая разница между ставками. Программа рефинансирования имеет экономически-обоснованный смысл, поэтому разница в ставках должна быть не менее 1-процентного пункта, а лучше 1.5-2. Данное условие связано с возникновением во время перекредитования дополнительных расходов, без его соблюдения заявку не одобрят.
6. Отсутствие залога. Отсутствие залога говорит о том, что кредит не является ипотечным, а значит, в кредитовании по данной программе будет отказано. В данном случае ее можно будет получить уже по совершенно другим условиям.
7. Повторное обращение за рефинансированием. Сделки по повторному рефинансированию проводят несколько банков (например, ВТБ24 и Райффайзенбанк), для остальных организаций такая операция является неприемлемой, поэтому клиент получает мгновенный отказ.
8. Прочие причины — отказать также могут по иным основаниям:
   • развод, когда супруги являются созаемщиками и недвижимость не была поделена по закону;
   • отсутствие согласие супруга на оформление данного типа займа;
   • недвижимость, взятая в ипотеку, в период выплаты была признана аварийной;
   • при наличии ошибок в поданных документах, например, в справке о доходах.

Что делать, если получен отказ по какой-либо причине?

Если финансовые организации отказывают в предоставлении рефинансирования, клиент всегда имеет возможность изменить ситуацию и все исправить. В каждом случае действия будут зависеть от причины отказа.

Так, например:

• При плохой кредитной истории, можно взять несколько небольших займов и вовремя погасить их.
• При наличии задолженностей по ипотеке, придется исправно вносить платежи не менее 3-6 месяцев, после чего можно повторить попытку.
• При низком уровне дохода можно найти поручителя, либо предложить залог.
• Для использования реструктуризации клиенту можно попробовать убедить банк в том, что он испытывает финансовые трудности и платить на старых условиях нет возможности. Банк, скорее всего, пойдет на уступки, чтобы не иметь дело с проблемным заемщиком.

Чтобы рефинансирование действительно помогло снизить долговую нагрузку и улучшить условия кредитования, заемщику рекомендуется тщательно изучить весь рынок предложений и выбрать самый оптимальный и комфортный вариант. Не стоит бросаться к первому попавшемуся банку, который на первый взгляд предлагает выгодные условия.

Важно понимать, что каждая организация старается получить как можно больше выгоды с любого займа, поэтому не всегда полностью раскрывает все условия.