8 (800)  302-76-94 Санкт-Петербург

Содержание мест общего пользования и придомовой территории нежилого здания. Образец договора

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Общее имущество и придомовая территория нежилых зданий и помещений нередко становятся предметом судебных разбирательств. Это связано с отсутствием четкого регулирования взаимоотношений собственников в законодательстве РФ. Данное обстоятельство требует детального анализа общих понятий, прав и обязанностей владельцев, а также порядка содержания.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что такое общедолевая собственность и места общего пользования в МКД?

В состав многоквартирного дома (МКД) входят жилые и нежилые помещения, а также общего пользования (ПОП). Владельцами нежилых строений могут являться местные органы государственной власти, физические или юридические лица, имеющие такие же права и обязанности, как и собственники жилых.

Под ПОП понимаются территории, расположенные вне жилых или нежилых помещений и предназначенные для обслуживания владельцев. В качестве обобщающего используется понятие общего имущества МКД, которое, помимо ПОП, включает конструкции и системы, призванные обслуживать несколько помещений, и придомовой земельный участок.

Порядок определения и право собственников на него регулируется ст.ст. 289 и 290 ГК РФ.

В реестр включаются:

  1. ПОП: лестницы и лестничные площадки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, террасы и галереи, чердак, подвал, технические и служебные помещения.
  2. Конструкции: фундамент, крыша, несущие стены, межэтажное и напольное перекрытие, колонны, окна и двери в ПОП, перила и парапеты.
  3. Инженерно-технические системы: сантехническое, электрическое, газовое, отопительное, водопроводное и иное оборудование, расположенное вне помещений. К общему относится оборудование, проходящее внутри помещений, но предназначенное для обслуживания нескольких собственников.
  4. Придомовая территория: зона, на которой находится здание, земельные участки благоустройства и озеленения, а также оборудование и конструкции, расположенные на них.

Правила классификации и содержания утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491.

Статус придомовой территории нежилого здания

Территория вокруг нежилого здания в законодательстве называется прилегающей (ГрК РФ, ст. 1, п. 37). Данная территория не входит в состав имущества собственника.

Места коллективного пользования

Места обслуживающие более одного помещения в нежилом здании являются вспомогательными. Они служат для сообщения между основными помещениями, входа и выхода из здания, обеспечивают функционирование инженерных систем.

Местами общего пользования (МОП) в нежилом здании считаются:

  • коридоры;
  • вестибюли;
  • внутренние и пожарные лестницы;
  • лифты, шахты и др.
Право на это имущество распространяется на всех собственников, т.е. каждый из них владеет долей в праве общей собственности.

Каков статус площадей и конструкций здания?

Помимо вспомогательных помещений, в нежилом здании присутствуют:

  • несущие конструкции;
  • крыша;
  • лифты;
  • трубы;
  • перила и др.

Если они обслуживают более одного помещения, то вне зависимости от локализации являются совместной собственностью.

Права регламентируются ч.1 ст.244 ГК РФ, и рассматриваются, как имущество 2-х или более лиц на правах общей собственности. Его нельзя разделить или поменять назначение без согласия всех владельцев. Если пользование осуществляется на правах аренды, то владельцем остается арендодатель. Условия его использования могут дополнительно оговариваться в договоре аренды.

Доля в праве общего имущества рассчитывается в зависимости от площади помещений, принадлежащих владельцу. В случае продажи или наследовании доля на общую собственность переходит к новому владельцу, так как не может быть отчуждена отдельно.

Порядок содержания общего имущества и прилегающей территории

Все вопросы по управлению и содержанию решаются в порядке, установленном ст.ст. 44-48 ЖК РФ и гл. 9.1 ГК РФ.

Другими словами, собственники помещений имеют право установить правила использования общего имущества здания, а также прилегающей территории на собрании. Оно может проводиться в очной, заочной либо смешанной форме. По итогам составляется протокол. На собрании должно присутствовать не менее 50% собственников, и решение принимается путем голосования.

Требования по содержанию придомовой территории аналогичны. Содержание прилегающей территории регламентируется муниципальными правилами благоустройства. В них указаны правила и порядок участия в таких мероприятиях лиц, отвечающих за эксплуатирование здания (ГрК РФ, ст. 55.25, ч. 9).

Обязанности по содержанию собственниками нежилых помещений

Согласно гражданскому законодательству (ГК РФ, ст. 249) обязанности собственника по содержанию общего имущества носят финансовый характер. В соответствии со своим долевым участием собственник должен оплачивать налоги и сборы, издержки по содержанию и страхованию. Для этого на собрании устанавливаются эксплуатационные платежи с учетом текущего ремонта, а также определяются отчисления на капремонт и намечается график проведения ремонтных работ.

Статья 249 ГК РФ. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Возможен и другой вариант участия при взаимном соглашении собственников, к примеру, уборка территории, проведение субботников и т.д. Содержание мест общего пользования должно осуществляться согласно СанПиНов и ГОСТов. Инженерные системы и приборы учета должны быть в исправном состоянии, а внешний вид здания соответствовать проекту.

Обязаны ли собственники содержать совместные площади и какой участок возле дома положен по нормативу?

Владелец нежилого помещения в МКД обязан участвовать в содержании общедомового имущества по долевому принципу. Законодательство не обязывает собственника заключать договор с управляющей компанией (УК), выбранной собранием жильцов МКД. Он может выбирать обслуживающие организации по своему усмотрению и заключать с ними индивидуальные договора. Однако это не дает право отказаться от платежей на содержание по тарифам УК.

Придомовая территория также входит в общее имущество МКД. Собственник может претендовать на участок, соответствующий его доле. Это касается прежде всего организации парковки для машины. В состав придомовой территории (ст.36 ЖК РФ) входит:

  • отмостка;
  • проезд;
  • тротуар;
  • участок придомового озеленения;
  • детские и спортивные площадки;
  • площадки для официальной парковки и для сбора мусора.

В среднем ее ширина составляет 4-7 м, располагается по периметру дома.

Согласно СП 30-101-98 площадь придомовой территории соответствует такой норме:

S=KxSk, где:

  • К – удельная норма, приходящаяся на 1 м2 жилой площади (устанавливается местной властью с учетом строительных норм);
  • Sk – общая жилая площадь всех квартир в МКД.

Должен ли собственник платить за лифт и другие общедомовые нужды?

В соответствии с п.1 ст.39 и п.1.ст.158 ЖК РФ собственник нежилого помещения в МКД обязан оплачивать собственные коммунальные услуги и эксплуатационные расходы, а также долю в платежах на содержание дома, в т.ч. платежи на капитальный ремонт. Больше о правилах оплаты коммунальных услуг за нежилое помещение многоквартирного дома читайте тут.

Это требование установлено независимо от того, пользуется ли владелец этим имуществом и помещениями, даже при наличии отдельного входа. Например, он обязан оплачивать лифт, несмотря на то что располагается на 1-м этаже. Какие-либо льготы и особые условия могут устанавливаться только по решению общего собрания.

Плата за пользование общим имуществом многоквартирного дома

Оплата содержания общедомового имущества собственником недвижимого помещения производится по правилам и тарифам, установленным для собственников жилых квартир. Они рассчитываются УК и принимаются на собрании жильцов. Перечисление осуществляется на основании полученной от УК платежки на эксплуатационные расходы, а также отдельно на капитальный ремонт.

В платеж входят такие статьи:

  • расходы на освещение ПОП;
  • обслуживание домофонов и специальных средств (в т.ч. усилитель для общей телевизионной антенны);
  • отопление ПОП;
  • поддержание чистоты;
  • озеленение;
  • обустройство и обслуживание детских площадок;
  • содержание лифта;
  • обслуживание домовой котельной (при ее наличии);
  • расходы на текущий ремонт.

Больше о том, что такое капитальный и текущий ремонт нежилых помещений, а также должны ли собственники платить за них, читайте в отдельной статье.

Расходы на уборку мусора выведены из эксплуатационных расходов и оплачиваются по отдельной платежке. График работ и расходы на текущий ремонт устанавливаются собранием жильцов ежегодно или 1 раз в 3 года.

Как составить договор на финансовое участие владельца?

Договор на содержание нежилого помещения в МКД составляется между его собственником и ТСЖ.

Целью соглашения является уточнение участия владельца во владении общедомовым имуществом и пользовании инженерно-техническим оборудованием для получения коммунальных услуг.

Обязательной формы договора не установлено, но рекомендуется включать в него такие разделы:

  1. Данные о договаривающихся сторонах, фамилии, адреса.
  2. Описание. Приводится полный перечень общего имущества, которым имеет право пользоваться собственник, и в содержании которого он должен участвовать.
  3. Сущность предмета договора. Владелец берет на себя обязательство участвовать в содержании, а ТСЖ обязуется обеспечить определенные действия по обслуживанию нежилого помещения. Можно включить такие пункты:

    • представление Товариществом интересов собственника в обслуживающих организациях и госструктурах;
    • заключение договоров от имени собственника;
    • представление интересов в суде;
    • контроль за оказанием коммунальных услуг;
    • содействие в регистрации производств и страховании.
  4. Права и обязанности договаривающихся сторон. ТСЖ можно поручить:

    • заключение договора с УК;
    • определение тарифов на содержание имущества и ремонт;
    • контроль за платежами;
    • составление реестра и контроль его состояния;
    • обеспечение санитарных и противопожарных мер;
    • накопление средств на капремонт.

    Одновременно ТСЖ обязано:

    • обеспечивать нормальное функционирование общего имущества и энергообеспечение нежилого помещения;
    • реагировать на претензии собственника;
    • обеспечить равные права владельца с другими жильцами МКД;
    • содействовать в устранении последствий аварий и установлению причин.

    В свою очередь, собственник имеет право:

    • распоряжаться помещением по своему усмотрению;
    • участвовать в общем собрании ТСЖ;
    • получать необходимую информацию;
    • обжаловать неправомочные решения.

    В то же время он обязан:

    • бережно относиться к общему имуществу;
    • не использовать его в собственных интересах в ущерб другим собственникам;
    • выполнять решения общего собрания;
    • не нарушать права жильцов;
    • своевременно оплачивать выставленные счета по содержанию имущества;
    • предоставлять свободный доступ к приборам учета;
    • соблюдать все требования безопасности.
  5. Обязательства сторон. Следует особо выделить, что стороны не несут ответственность по обязательствам другой стороны. Кроме того, предусматриваются санкции при нарушении обязанностей по договору.
  6. Срок действия соглашения.
  7. Условия и порядок досрочного расторжения договора, а также порядок решения споров.
Скачать образец бланка договора на содержание нежилого помещения
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
8 (800) 302-76-94Санкт-Петербург
Договор оформляется в 2 экземплярах и подписывается уполномоченными лицами обеих сторон.
Существует много нюансов и правил, связанных с использованием и владением нежилой недвижимостью. Наши специалисты подготовили ответы на самые актуальные вопросы:

Ответственность за отказ от оплаты ОДН в МКД

Отказ от оплаты содержания нежилых помещений считается административным правонарушением. Ответственность за него предусматривает ч.14 ст.155 ЖК РФ. УК или ТСЖ имеет полное право подать иск в суд, а он своим решением может истребовать оплату путем наложения взыскания на имущество собственника (движимое или недвижимое). Контроль исполнения решения возлагается на судебных приставов.

Собственники нежилых помещений в жилых или отдельно стоящих нежилых зданиях имеют полное право пользоваться общим имуществом. При этом действует долевой принцип. При этом имеется важное условие – собственник должен в полном объеме оплачивать причитающуюся ему сумму расходов на содержание имущества. Оплата производится независимо от пользования им.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Дарья Назарова

    Добрый день! Я являюсь собственником квартиры и доли в отапливаемом паркинге. Отопление в паркинге я оплачиваю по тарифу нежилого помещения (стоит счетчик), а также на мою долю в паркинге я оплачиваю тепло по моп, тоже по тарифу нежилого, а по квартире моп — по тарифу жилого. Я считаю, что тарифы по МОП должны быть одинаковыми как для жилых так и для нежилых. От УК один ответ, паркинг нежилое, поэтому МОП тоже по тарифам нежилого. На какие док-ты можно сослаться, если я права? Спасибо.

    • Юрий

      Здравствуйте!
      Вряд ли кто сможет вам помочь в принципе по поиску таких нормативных док-тов, потому что парковка для автомобилей никаким образом не может быть признана жилым помещением. Если же кто до такого додумается, то надзорные инстанции вряд ли на это согласятся. Также для вашего понимания — места общего пользования, а именно лестницы, лестничные площадки и т.д., являются также нежилыми. А жилые МОП — это коридоры, санузел, кухня, прихожая, например, уже в квартире.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: