8 (800)  302-76-94

Порядок перевода жилого помещения в нежилое. Список документов и нюансы процедуры

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки

Перевод жилого помещения в нежилое может стать весьма выгодным для предпринимателя решением, учитывая стоимость аренды или покупки земли в черте города, а также огромные расходы, связанные со строительством.

Конечно, сделать из квартиры на первом этаже парикмахерскую — наиболее предпочтительный вариант для некрупного бизнесмена, чем возведение собственного здания или аренды уже готового, но данный способ имеет свои подводные камни. О том, в каких случаях, возможно, осуществить перевод и что именно для этого нужно в нашем материале представленном ниже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Условия и требования: в каких случаях допускается, а когда – нет?

Основные требования проистекают из статьи 22 Жилищного кодекса РФ:

  • Меняется статус всего помещения, а не его отдельной части. То есть, нельзя половину квартиры сделать нежилым помещением, а вторую половину оставить в прежнем статусе.
  • Необходимо убедиться в том, что в квартире никто не проживает на постоянной основе и не прописан, поскольку законом запрещается прописка в нежилом помещении, отсюда и требование об отсутствии прописки при переводе.
  • Квартира не должная быть с обременением (ипотека, арест, аренда, рента и т.д.). Проверить, есть ли на квартире обременение, можно, заказав выписку из ЕГРН в территориальном управлении Росреестра.
  • Перевод квартиры, расположенной на первом этаже, в нежилое помещение возможен только при условии, что все помещения ниже имеют статус нежилых.
  • Помещение не должно располагаться в здании в аварийном состоянии или в доме, приготовленном под снос.
  • Проход к переводимому помещению должен осуществляться через индивидуальный вход, не затрагивающий территорию других жилых помещений в доме.
  • Запрещается перевод в целях использования помещения для религиозных нужд.

В случае несоблюдения одного из этих условий в изменении статуса квартиры будет оказано.

Какие документы необходимы?

Если в квартире проводилась незаконная перепланировка, то перед началом сбора документов ее необходимо узаконить, иначе все дальнейшие действия не будут иметь смысла.

Прежде чем начать долгий и весьма непростой процесс получения нужных документов следует знать, что сбор можно получить доверенному лицу, об этом более подробно рассказано в конце данного раздела.

Экспликация и поэтажный план

Экспликацией называется пояснение (расшифровка) поэтажного плана помещений часто выполняемой в виде таблицы, в которой отображаются характеристики помещений.

Для получения экспликации и плана помещений понадобится получить доверенность в Департаменте управления имуществом. Для этого подается заявление, форму которого выдадут в департаменте. Также необходимо будет доказать, что вы обладаете требуемым правом, а для этого требуется договор купли-продажи имущества или любой другой документ, способный подтвердить ваше право собственности.

После этого следует посетить Бюро технической инвентаризации (БТИ). Алгоритм действий такой же, как при получении доверенности: заявление и пакет документов из первого пункта.

Технический паспорт

Паспорт выдается в БТИ. В данном документе отражены технические показатели помещения. Выдают вышеназванный документ только собственникам жилья либо их доверенным лицам, а срок действия документа не ограничен.

В каждом субъекте федерации устанавливается различная стоимость за оказание услуги по выдаче паспорта.

Изготавливают и выдают данный документ в течение 10—14 дней, но возможно срочное изготовление за 7 дней. Ускоренная выдача стоит дороже. Данные сроки также регламентируются законами субъектов федерации и могут отличаться от указанных.

Разрешение пожарного надзора

В Управлении государственного пожарного надзора требуется написать заявление стандартной формы, после чего пожарным инспектором будет проведена проверка помещения на соответствия нормам. У пожарного надзора будет 30 дней с момента приема заявления на принятие решения.

Срок действия для данного документа законодательством не установлен, но на практике многие организации, в которые данное заключение предоставляется, устанавливают срок действия 3 года. Регламентируется данный процесс приказом МЧС России от 30.11.2016 № 644.

Заключение санитарно-эпидемиологического надзора

Заключение, получается, по методике аналогичной с получением разрешения пожранного надзора. В Управление Роспотребнадзора направляется заявление, после чего работник данной организации проводит осмотр помещения на предмет соответствия санитарно-эпидемиологическим нормам. По окончании проверки, СЭС сообщит дату, когда можно будет забрать заключение.

Заключение выдается на основании приказа Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 18 июля 2012 г. N 775.

Справка ДЕЗ

Данный документ выдается в управляющей организации дома (ЖКХ, ТСЖ, УК, Дом управления и т.п.). В справке указывается статус помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, которую планируется перевести в нежилой фонд. Потребуется:

  • паспорт;
  • документ, подтверждающий право собственности;
  • договор основания.

Согласие жильцов

Прежде всего, надо выяснить, с кем осуществляется согласование признания объекта нежилым.

Не следует путать собственников с лицами, прописанными в квартире, требуется получить согласие именно первых.

В управляющую организацию направляется заявка по проведении внепланового собрания либо, если собрания жильцов проходят в соответствии с графиком, следует написать заявление о включении вопроса в повестку дня ближайшего собрания. В случае, если будет созываться внеочередное собрание, собственники жилья должны быть уведомлены об этом письменно минимум за 10 дней до даты собрания.

Протокол собрания

Многих интересует необходимое количество людей на собрании и, соответственно, подписей в протоколе. Собрание считается легитимным, если количество участников составляет 50 и более процентов от всех собственников квартир. Легитимным решением является решение, принятое не менее 2/3 от количества всех собственников жилья, присутствовавших на собрании.

Результаты собрания фиксируются в протоколе. Обжалование возможно в течение полугода после принятия решения. В протоколе указывается номер протокола, дата проведения собрания, отмечается, сколько от общего числа собственников присутствовало, есть ли кворум (то есть правомочно ли решение), повестка дня и принятое по ней решение. Все голосующие ставят свою роспись в протоколе.

К протоколу прилагается реестр участвовавших и уведомления о проведении собрания. В целом проведение собраний регламентируется статьями 44-48 ЖК РФ.

Техническое заключение

Техническое заключение – это документ, в котором содержатся все важные инженерно-технические показатели квартиры/здания. В числе прочего в нем указывается, находится ли здание в аварийном состоянии и подлежит ли сносу.

Получить этот документ можно в управляющей организации, предоставив заявление, паспорт и документ, подтверждающий право собственности на помещение.

Выписка из домовой книги

Данную выписку можно получить в паспортном столе. Нужна она, чтобы подтвердить, что в помещении никто не прописан. Основанием для выдачи справки является Жилищный кодекс РФ, точный же регламент устанавливается местной администрацией.

Справка имеет весьма маленький срок действия – до 14 дней.

Проект на переустройство

Заказать такой проект можно в проектной организации обладающей соответствующей лицензией.

Как перевести объект в многоквартирном доме: пошаговая инструкция

После сбора пакета документов, приведенного выше, вам понадобится:

  1. Написать заявление на перевод жилого помещения в нежилое.
  2. Определить стоимость перевода жилого помещения в нежилое.
  3. Зарегистрировать право собственности.

Далее рассмотрим, как все это сделать, чтобы признать жилой объект недвижимости нежилым.

Заявление

Заявление установленного образца подается в Департамент управления имуществом.

Это нужно сделать для получения разрешения на перевод имущества. К заявлению потребуется приложить все ранее собранные документы.

Скачать бланк заявления о переводе жилого помещения в нежилое
Скачать образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Содержание решения

Заявка на перевод будет рассмотрена в течение 45 дней (ЖК РФ статья 23 пункт 4). Уведомление, в котором указывается, разрешён ли перевод, выдается на руки либо высылается по почте в течение трех с момента принятия решения.

В случае принятия решения об отказе решение должно быть мотивированным, а значит, в уведомлении должны быть указаны причины отказа. Если же причины отсутствуют, решение подлежит обжалованию в судебном порядке.

Скачать бланк решения о переводе жилого помещения в нежилое
Скачать образец решения о переводе жилого помещения в нежилое
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

О том, можно ли перевести нежилую недвижимость в жилом доме в жилую и как это сделать, читайте тут, а о том, возможен ли перевод жилого здания или его части в нежилое, рассказано здесь.

Определение стоимости

После получения уведомления необходимо написать заявление в БТИ или в МФЦ о расчете стоимости перевода. Форму заявления выдадут на месте. Затем специальная комиссия БТИ проводит оценку стоимости помещения до и после перевода помещения и составляет протокол о стоимости перевода.

Стоимость представляет собой разницу между ценой до и после перевода. Необходимую сумму можно внести в любом банке, после чего станет возможным получение протокола на руки.

Регистрация права собственности

Для регистрации права собственности всем собственникам имущества или доверенному лицу необходимо обратиться на выбор либо в УФРС, либо в МФЦ.

Заявление составляет сотрудник УФРС, от собственников (доверенного лица) требуется только подписать готовое заявление. Затем оплачивается госпошлина в размере 1000 рублей.

Документы для регистрации временно изымаются сотрудником УФРС под расписку в получении. В назначенный день собственник (доверенное лицо) с паспортом и распиской получает все документы обратно.

Сроки и стоимость

В некоторых случаях стоимость перевода доходит до полумиллиона, но в целом невозможно однозначно назвать конкретную сумму, которая потребуется, чтобы сменить назначение объекта, но можно указать, на что именно придется потратить ту или иную сумму денег:

  • Разница в цене при расчете стоимости в БТИ.
  • Оплата услуг БТИ по подготовке технического паспорта помещения.
  • Услуги нотариуса (оформление нотариально заверенных копий документов).
  • Госпошлина.
  • Услуги лицензированной фирмы по разработке проекта переустройства жилого помещения в нежилое.

Конкретные сроки также не поддаются точному исчислению, иногда перевод помещения от начала и до конца может занимать целый год.

Как оформить по доверенности?

Сбор всех необходимых документов и подача их во все требуемые инстанции возможны по доверенности. Таким образом собственник снимает с себя утомительные обязанности, делегируя свои полномочия доверенному лицу.

Доверенность обязательно должна быть заверена у нотариуса.

Юридические лица также могут оформить доверенность на одного из своих работников либо стороннего работника, не являющегося штатным сотрудником. В обычном случае такая доверенность удостоверяется подписью руководителя и печатью юр. лица, но в рассматриваемых операциях необходимо нотариальное заверение.

Теперь вы знаете, как переделать все по доверенности.

Скачать бланк доверенности на перевод жилого помещения в нежилое
Скачать образец доверенности на перевод жилого помещения в нежилое
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Отказ

Отказ в выводе регламентируется статьей 24 ЖК РФ.

  • Первая возможная причина для негативного решения в отношении перевода — нарушение требований статьи 23 ЖК РФ, выражающееся в неполном предоставлении пакета документов.
  • Бывают также случаи, когда все документы собраны, но поданы в неверную государственную организацию, что станет причиной отказа.
  • Еще одной причиной станет нарушение требований статьи 22 ЖК РФ (ситуации, когда перевод запрещен законом).
  • Возможен отказ, если в проекте перепланировки или переустройства дома есть ошибки и расхождения с законодательством.

Решение об отказе направляется заявителю через 3 дня после принятия решения. Отказ обязательно должен содержать причины решения со ссылками на соответствующие положения закона. В противном случае отказ можно обжаловать в суде.

Порядок действий, если квартира на первом этаже

Следует учитывать, что помещение должно иметь отдельный вход, не затрагивающий общую территорию.

Такой вход придется оборудовать, расширяя оконный проем, или прорубать с нуля в стене. Такая перепланировка не всегда законна, а в случае, если не получится узаконить произведенные изменения, добиться разрешения на перевод станет невозможно. О переводе жилой недвижимости в нежилую и нежилой в жилую читайте тут.

Местные представители власти зачастую вводят запрет на размещение определенных объектов. Например:

  • саун;
  • увеселительных заведений;
  • похоронных бюро;
  • магазинов торгующих взрывоопасными веществами;
  • рыбных магазинов и т.п.

То есть под запрет чаще всего попадают такие заведения, которые могут причинить вред жильцам, побеспокоить их шумом или неприятными запахами.

Особенности процедуры для частного строения

На первый взгляд, перевод частного дома осуществить проще. В частном доме не проживают соседи, у которых нужно получать разрешение, да и все этажи можно сделать нежилыми, обойдя таким образом пункт о статусе помещений ниже. Но специфической особенностью частного дома является земельный участок, на котором дом построен.

Все дело в том, что у каждого земельного участка есть вид разрешенного использования. Может оказаться, что земельный участок выделен под индивидуальное жилищное строительство, и тогда почти всегда будет получен отказ в переводе. Таким образом, первым делом нужно проверить вид разрешенного земельного использования конкретного участка, прежде чем переходить к другим этапам.

Что делать в ситуации, когда нужно перевести жилое помещение в нежилое, и сколько стоит данная операция, читайте тут.

Можно ли отменить, когда уже получено разрешение?

Статья 36 ЖК РФ устанавливает, что имущество общего пользования принадлежит собственникам квартир.

Допускается распоряжение таким имуществом только с согласия всех жильцов дома. Следовательно, если требуется провести перепланировку, которая затронет общее имущество, нужно заручиться согласием 100% собственников.

Как писалось выше, узаконенная перепланировка является одним из условий для перевода. Существуют прецеденты в судебной практике Верховного суда, когда решения о переводе отменялись на основании незаконной перепланировки, поскольку на нее дали согласие не все жильцы.

Перевод помещения из жилого в нежилое — долгий и трудоемкий процесс, требующий как знаний всех процедур и подводных камней, так и времени и денежных средств. Данная статья не является точной инструкцией, но написана для того, чтобы дать читателю общее представление о самом процессе перевода и направить его. Чтобы он мог принять решение, заниматься ли переводом самостоятельно или доверить его квалифицированному специалисту.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.