8 (800)  302-76-94

Квартира в ипотеку: если она взята до брака, то как она делится после развода?

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

В соответствии с законодательством РФ имущество, которое было куплено до регистрации брака, не подлежит разделу при его расторжении. Однако этот вопрос предполагает ряд особенностей, если речь идет о недвижимости, купленной в ипотеку.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Нормативная база

Основной документ, регулирующий имущество супругов – это Семейный кодекс РФ и его положения:

  1. Имущество, купленное одним супругом до брака или во время брака по безвозмездной сделке – личная собственность этого супруга (ст. 36 СК РФ).
  2. Личное имущество одного супруга может признаваться совместной собственностью, если при браке в него совершались вложения из общих средств, ставшие причиной увеличения его стоимости (ст. 37 СК РФ).

Кроме того ст. 45 СК РФ гласит, что супруги могут иметь личные обязательства. При этом будет иметь значение то, когда и на какие цели был получен кредит.

По закону, если квартира была куплена в ипотеку до заключения брака и долг перед банком уже погашен, то по ст. 36 СК РФ имущество считается личным и не подлежит разделу. Однако возможны разные частности.

Подлежит ли жилье, взятое в кредит, разделу при расторжении брачных уз?

Так как квартира взята в ипотеку, то ситуация с ее разделом после развода зависит от многих факторов. Один из них – наличие брачного контракта. Также учитывается то, когда был взят ипотечный кредит и как он погашался.

Заем выплачен, и право собственности оформлено до свадьбы

В ситуации, когда договор купли-продажи и кредитования были оформлены до брака на одного супруга, он своевременно погасил задолженность и снял обременение к недвижимости до посещения ЗАГСа, все достаточно просто. Купленная квартира – собственность одного супруга и после развода разделу она не подлежит. Заключение брачного контракта в данном случае не является необходимым.

Заем погашен до женитьбы, а право собственности оформлено после

Это характерно для таких ситуаций, когда приобретается так называемая «условная квартира». К примеру, человек берет кредит на покупку жилья в новостройке, существующей только по документам. Право собственности в этом случае может быть зарегистрировано только после введения объекта в эксплуатацию, даже если заем давно погашен.

Если человек до этого вступает в брак, то квартира, взятая в ипотеку, делится при разводе на основании таких положений:

  1. Право собственности на недвижимость появляется с момента государственной регистрации.
  2. Нажитое в браке имущество может считаться общим.

В данном случае, кажется, можно говорить о том, что квартира будет разделяться между супругами. Однако тут нужно определить, действительно ли она была нажита в браке. Сделал ли вклад в покупку другой супруг? Если заем был погашен до брака, то будет считаться, что момент регистрации права собственности просто был отложен в силу объективных причин. Второй супруг в таком случае не может претендовать на долю в квартире, но остается маленькая вероятность, что он может отсудить ее.

Стоит заключить брачный контракт, в котором будет оговорено, что недвижимость – собственность одного супруга.

Долг выплачивался обоими супругами

В такой ситуации не так важно, кто является фактическим покупателем и заемщиком. Также не играет роли то, когда заключались договоры. Главное, что кредит погашали оба супруга уже будучи в браке, из семейных средств. Семейный кодекс гласит, что даже если один супруг не зарабатывал деньги, а занимался, к примеру, вопросами быта, он будет иметь право на долю в недвижимости.

Размер этой доли, в свою очередь, будет определяться рядом факторов:

  • сумма кредита, выплаченная до брака;
  • сумма выплаты из личных средств одного супруга;
  • сумма, выплаченная из общих денег.

Ситуацию может значительно изменить брачный договор, где стороны могут оговорить, будет ли ипотечная недвижимость собственностью одного супруга или совместной.

Если есть несовершеннолетние дети

Фактор наличия детей играет роль лишь при совместном погашении кредита. В данном случае по закону одна сторона может требовать увеличения ее доли в ипотечной недвижимости с учетом интересов несовершеннолетних. В других ситуациях, когда квартира является личной собственностью, и это определено брачным договором — есть ли у супругов дети, никакой роли не играет.

Как сохранить жилье, если оно было куплено до свадьбы?

Существует несколько способов защитить свое имущество на случай развода. Первый – окончательное погашение займа и оформление документов до брака. То есть, прежде чем заключать брак, нужно:

  1. Заключить договор кредитования и договор купли-продажи.
  2. Внести все платежи, погасив кредит.
  3. Зарегистрировать право собственности и снять обременение.

Но, конечно, сделать это возможно не всегда. Недвижимость дорогая, ипотека нередко оформляется не на один десяток лет, а внесение платежей по ней может составлять больше половины дохода. Потому даже при всем желании далеко не во всех случаях заемщик может воспользоваться этим вариантом.

Более доступный вариант – оформление брачного договора. Это делается у нотариуса.

В контракте оговаривается, что купленная в ипотеку квартира – собственность того супруга, который оформлял на себя кредитный договор и иные документы.

Что будет с ипотечным договором?

По статье 391 Гражданского кодекса РФ изменение должника по кредитному договору может быть осуществлено лишь с согласия кредитора. Это положение будет влиять на то, как будет разделяться долг по кредиту. Если разделу будет подлежать сама недвижимость, то долговые обязательства также должны быть разделены.

  1. Если кредитор не имеет ничего против, второй супруг может вступить в правоотношения и также стать должником по ипотеке.
  2. Если же банк против смены состава участников обязательства, то применяется другая схема. Заемщик целиком выплачивает кредит, а после взыскивает часть средств со второго супруга, получившего долю в недвижимости.

Можно ли обязать бывшую вторую половину погашать задолженность?

Из сказанного получается, что обязать второго супруга платить по ипотеке можно лишь тогда, когда банк дает согласие на изменение количества заемщиков. Заставить бывшего супруга вносить платежи по ипотеке в принудительном порядке можно через суд.

В случае когда кредитор не соглашается на смену количества заемщиков, выплачивать ипотеку придется только одному супругу. Однако, как уже отмечалось, в дальнейшем он может обратиться в суд с требованием ко второй половине возместить ему часть затрат. Это возможно лишь в том случае, если другой супруг получил свою долю в купленной квартире либо претендует на ее получение.

Несмотря на то что купленная в ипотеку недвижимость до брака обычно считается собственностью одного супруга, есть ряд ситуаций, когда она может подлежать разделу. Будет ли это актуальным, зависит от многих факторов. В любом случае чтобы избежать возможных проблем при разводе, рекомендуется заключить брачный договор и оговорить в нем эти моменты.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Яков Иванов

    развод обоюдный, детей нет, раздел планируется, стоимость 10000000 рублей, спор по разделу. иск не подан.квартира была куплена в гражданском браке в ипотеку, и рефинансировали в браке. Как поделить имущество?

  2. Радик Мартынов

    Здравствуйте!До закл.брака мною выплачено 45% стоимости ипотечной квартиры.В браке 3 г.,при этом ипотеку продолжаю оплачивать я,а жена выплачивает свой кредит(потребительский).Остаётся выпла тить за жильё 50%.Есть дочь(2г)-какие у неё права на квартиру после погашения мною ипотечного кредита,и какие-у будущих детей в другом браке?