Как происходит взыскание задолженности по договору аренды нежилого помещения: нюансы процедуры

Аренда нежилого помещения оформляется договором, в положении которого однозначно указано обязательство арендатора осуществлять оплату. Но положения договора могут не исполняться недобросовестными партнёрами, или лицами, оказавшимися в затруднительной финансовой ситуации. В этом случае для возврата денег используются дополнительные рычаги.

Показать содержание

• Что делать, если арендатор не платит, и можно ли обойтись без суда?
• Составление претензии
• Взыскание долгов по арендной плате через суд
Составление искового заявления     Подготовка пакета документов     Подача искового заявления     Ожидание решения    
• Что делать при отказе?

Что делать, если арендатор не платит, и можно ли обойтись без суда?

В договор аренды должно включаться положение об условиях перечисления платежа за пользование недвижимостью:

• сумма ежемесячных выплат;
• способ, которым передаются деньги;
• сроки оплаты.

Оплату арендатор обязан осуществлять в соответствии с внесёнными условиями, согласно нормам статьи 614 ГК РФ.

Каждый день просрочки выплат считается нарушением установленных договором положений и допускает взимания пени, если иное не установлено договором аренды.

В этом же договоре даётся положение об ответственности сторон за их неисполнение. Обычно сюда вносят допустимость взимания пени за просрочку платежа. Согласно пункту об ответственности, вопросы о задержке платы могут решаться:

• по взаимному согласию;
• по решению суда.

Это говорит о том, что в суд идти не обязательно, можно попытаться урегулировать вопрос мирным путём.

В целом алгоритм действий арендодателя, не получившего своевременную оплату за сданное им помещение, следующий:

1. определение сроков просрочки платежа;
2. расчет суммы долга, с учётом пени;
3. направления должнику претензионного уведомления;
4. составление соглашения или искового заявления.

Если арендатор готов рассчитаться с долговыми обязательствами, стороны могут урегулировать новые условия расчёта. Для этого они составляют дополнительное соглашение к договору аренды, в котором расписывают график погашения платежа. Если условия соглашения выполнены не будут, тогда можно обращаться в суд.

Составление претензии

Претензионное уведомление должно составляться в письменном виде на бумажном носителе и передаваться должнику официально, с доказательством процедуры его передачи. Специальной формы для него не установлено, поэтому можно составлять его по аналогии с заявлением.

Документ состоит из следующих частей:

1. «Шапки», в которой указывается фамилия, имя и отчество получателя и отправителя, с указанием статусов: арендатор и арендодатель, согласно положениям договора.
2. Наименование документа: «Претензионное уведомление» или «Требование».
3. «Тела» документа, где даются основные сведения о наличии задолженности и её объёме. А также требования её погасить в установленные сроки, с предупреждением о том, что вопрос будет рассматриваться в суде.
4. Подписи арендодателя с расшифровкой фамилии и даты.

В тексте документа нужно сослаться на нормы статьи 619 ГК РФ, которые предоставляют арендодателю право требования оплаты аренды недвижимого имущества, принадлежащего ему на правах собственности. Здесь же нужно внести реквизиты договора аренды, и пункты, в которых установлены условия, объёмы и сроки внесения платежей.

Документ составляется на листе формата А-4. Если арендодатель – юридическое лицо, то ему требуется написать требование на фирменном бланке.

Документ составляют в двух экземплярах, которые предъявляют оператору почтового отделения. Тот, сверив текст претензии на обоих листах, вкладывает один из них в конверт. На втором делает отметку о том, что это копия.

После того как будет оформлено и оплачено заказное письмо с уведомлением, у отправителя на руках должны остаться:

• квитанция об отправлении заказного письма с уведомлением;
• опись вложения;
• удостоверенный экземпляр копии отправления.

Эти документы подтверждают проведение досудебного урегулирования и должны представляться суду в качестве подтверждения принятых мер.

Взыскание долгов по арендной плате через суд

Если отправка претензии не сыграла никакой роли, нужно обращаться в суд. Подведомственность таких споров может быть различной, в зависимости от статуса ответчика:

1. Физические лица, которые арендовали помещение не для коммерческой деятельности, рассматривают такие споры в гражданских судах.
2. Юридические лица или индивидуальные предприниматели (ИП), занимающиеся коммерческой деятельностью, которая потребовала аренды помещения, отвечают за долги в арбитражном суде.

Составление искового заявления

Заявление подаётся на бумажном носителе формата А-4, оно пишется по установленной форме. Если оно подаётся в гражданский суд, то она должна соответствовать нормам статьи 131 ГПК РФ, а если в арбитражный – нормам статьи 125 АПК РФ.

1. В «Шапке» указывают следующие сведения:
   • наименование суда;
   • сведения о судье, принявшем заявление к рассмотрению;
   • номер судебного участка, куда оно подано;
   • сведения об истце и ответчике.
2. Далее пишется наименование документа: «Исковое заявление». Следом, строчкой ниже, идёт текст документа. В его осведомительную часть должно войти:
   • Цена иска.
   • Реквизиты договора аренды.
   • Дата и условия сдачи недвижимости в аренду, целевое использование помещения, род деятельности арендатора и цель аренды.
   • Стоимость аренды, установленная договором.
   • Дата, когда прекратились платежи. Сумма задолженности, сумма пени и общая стоимость исковых требований.
3. В просительной части указывается просьба удовлетворить иск полностью и обязать ответчика погасить задолженность по арендной плате.
   Здесь же можно внести исковое требование о расторжении договора аренды за нарушение положений договора.
4. По завершении текста ставится дата составления, подпись с расшифровкой фамилии и даётся перечень приложений. В приложения входит пакет документации, прилагаемый к заявлению.

Подготовка пакета документов

В пакет документации, который потребуется для суда, должны войти следующие основные документы:

• паспорт;
• договор аренды с ответчиком;
• правоустанавливающий документ на вступление в собственность на нежилое помещение;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности из Росреестра;
• заключение независимого оценщика о сумме долга (или самостоятельно проведённые расчёты);
• квитанция об оплате пошлины;
• документы из почтового отделения о передаче ответчику претензионного уведомления.

Вся документация для суда должна подаваться в оригиналах и копиях. Дополнительно снимаются копии по числу ответчиков.

Если со стороны истца действует представитель, тот обязан подготовить для него нотариальную доверенность на участие в судебном процессе.

Подача искового заявления

Исковое заявление подаётся в общий отдел арбитражного или районного гражданского суда по месту проживания ответчика, в соответствии с нормами статей 28 ГПК РФ или 35 АПК РФ. Варианты его подачи могут быть следующие:

1. Лично, в этом случае нужно подать копию искового заявления, на которой сделают отметку о его подаче.
2. Через представителя, действующего в интересах истца на основании нотариально удостоверенной доверенности.
3. Заказным письмом с уведомлением.

Если у истца имеется электронная подпись, он может подать иск через портал Госуслуг.

Ожидание решения

Разрешение спора между участниками происходит на открытом заседании, где стороны или представители, действующие в их интересах, ведут полемику по существу вопроса, а также представляют:

1. Документацию, подтверждающую или опровергающую правомерность исковых требований.
2. Письменные и устные свидетельские показания по существу вопроса.

Решение суда принимается в день проведения судебного заседания, кроме случаев, когда заседание требуется отложить до выяснения тех или иных обстоятельств, имеющих отношение к делу. Оно предоставляется участникам спора в форме выписки, на подготовку которой может уйти до 3 дней.

Но, согласно нормам статей 321 ГПК РФ или 259 АПК РФ, оно может вступить в силу только через месяц. Это время предусматривается для того, чтобы проигравшая сторона могла подготовить и подать обжалование.

Что делать при отказе?

Алгоритм действий истца при отказе от взыскания долга, зависит от причин отказа. Они обязательно должны быть указаны в выписке из решения суда. При условии, что иск был неправомерен, а исковые требования противоречат законодательству, от взыскания долга придётся отказаться. Такой исход может произойти по следующим причинам:

• право собственности арендодателя не оформлено надлежащим образом;
• в суд обратилось ненадлежащее лицо;
• истец не смог подтвердить наличие задолженности;
• договор аренды составлен с нарушениями законодательства.

В других случаях, если истец считает отказ суда неправомерным, нужно подать обжалование на решение суда согласно нормам статей 320, 320.1 ГПК РФ и 258 АПК РФ. По гражданским делам суды рассматривают апелляции по решению мирового судьи – в районном суде, а по решению районного или городского суда:

• в областном суде;
• в краевом суде;
• в кассационном суде.

Если дело рассматривалось в арбитражном суде, то жалобы на принятое решение рассматриваются в порядке апелляционного производства арбитражным судом апелляционной инстанции. На обжалование даётся срок один месяц со дня вынесения решения, после чего решение судебной инстанции вступит в силу.

Если арендатор прекратил оплачивать аренду нежилого помещения без законных оснований, арендодатель вправе требовать возврат долга. Стороны могут договориться о погашении задолженности добровольно. Если добровольно договориться они не смогли, арендодатель может обратиться в суд.