Как заключить и что обязательно указать в договоре аренды нежилого помещения между юридическими лицами?

Сдача нежилого помещения в аренду одним юридическим лицом другому порождает обязанность сторон сделки заключить соответствующий договор. Данная статья расскажет об особенностях составления и сроках действия документа, необходимости его регистрации, а также возможности расторжения соглашения.

Показать содержание

• Когда необходимо составлять соглашение между юрлицами?
• Что должно быть обязательно указано?
• Форма и содержание документа
• Срок заключения
• Необходимо ли регистрировать?
Куда обращаться?     Документы     Сроки и стоимость    
• Можно ли расторгнуть?

Когда необходимо составлять соглашение между юрлицами?

Договор аренды нежилого помещения может быть заключен между юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ).

Необходимость составление соглашения аренды недвижимого имущества между организациями обуславливается следующими моментами:

1. Регистрация организации в ЕГРЮЛ. На основании пункта 2 статьи 48 ГК РФ, любая организация должна быть зарегистрирована в реестре юридических лиц. При регистрации в обязательном порядке должен быть указан юридический адрес лица.

   При этом недвижимое имущество, за которым закреплен адрес, может быть как в собственности организации, так и во временном пользовании (в аренде). Соответственно, в качестве документа, подтверждающего наличие недвижимого имущества, может выступать договор аренды.

2. Оформление разрешений, связанных с деятельностью организации. Как правило, для получения разрешений юридическое лицо должно предоставить документы, подтверждающие наличие у него недвижимости. В данном случае также разрешается предоставление договора аренды нежилого помещения.

Если организация использует нежилое помещения для своей деятельности, но при этом не имеет официальных бумаг, свидетельствующих о предоставлении помещения в арендное пользование, ей грозит наложение штрафных санкций по причине уклонения от уплаты налогов.

Что должно быть обязательно указано?

В обязательном порядке в договоре должны быть отражены следующие пункты:

1. Название документа.
2. Дата и место составление документа.
3. Данные юридических лиц, заключивших сделку.
4. Предмет соглашения.
5. Данные документа, подтверждающего право собственности арендодателя на имущество.
6. Стоимость аренды и порядок проведения расчета.
7. Срок действия договора, а также возможность и условия его продления.
8. Права и обязанности, а также ответственность каждой из сторон сделки.
9. Информация о текущем и капитальном ремонте сдаваемого помещения, форс-мажорных обстоятельствах, а также о досрочном прекращении действия документа и возврате помещения арендодателю.
10. Реквизиты сторон сделки, их контактная информация, а также подписи арендатора и арендодателя.

Форма и содержание документа

Установленного образца документа не существует, однако при составлении бумаги можно воспользоваться типовой формой.

Содержание договора аренды нежилого помещения:

1. В самом начале договора нужно указать его название. Для более точного описания передаваемого имущества, рекомендуется обозначить тип арендуемого помещения.

   Например, «Договор аренды торгового помещения между юридическими лицами».

2. Вводная часть документа содержит в себе дату и место составления бумаги, а также данные сторон сделки.

   Например, «ООО …, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора …, действующей на основании …, с одной стороны».

3. Блок «Предмет соглашения» содержит информацию об арендуемом помещении, а также сведения документа, подтверждающего право собственности арендодателя на недвижимость.

   Например, «В аренду передается нежилое помещение под …. в … доме, расположенное по адресу …, общая площадь … кв.м. Право собственности подтверждено свидетельством о госрегистрации №…, серия…, выданным … Федеральной службой госрегистрации, кадастра и картографии … (рег. № … от ….).

   Внимание! Данные нежилого помещения должны быть указаны в соответствии с технической и правоустанавливающей документацией!
4. Стоимость и порядок расчета. Например, «Арендная плата по настоящему Договору производится в рублях в сумме … ежемесячно до 30 числа предыдущего месяца».
5. Срок действия. Например, «Помещение на условиях настоящего Соглашения арендуется на срок с «__»_____200_г. по «__»___200_г.».
6. Права и обязанности сторон. Например, «Арендатор обязуется регулярно и в указанные сроки оплачивать арендную плату Арендодателю» или «Арендодатель имеет право проводить проверку использования Арендатором помещения в соответствии с условиями настоящего Договора».
7. Ответственность сторон соглашения. Например, «При неуплате Арендатором ежемесячных платежей в установленные сроки, начисляется пеня в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки платежа».
8. Заключительные моменты. Здесь может содержаться информация о ремонте сдаваемого помещения, порядке его возврата арендодателю, досрочном прекращении действия документа и прочая уточняющая информация.

   Например, «Арендатор вправе отказаться от использования арендуемого помещения до истечения срока действия настоящего Договора, предупредив об этом Арендодателя письменно за три месяца».

9. В конце документа указываются реквизиты, контактные данные сторон, а также проставляются их подписи.

Далее представлен пример договора аренды нежилого помещения.

Срок заключения

На основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок действия аренды не имеет ограничений и устанавливается самостоятельно сторонами сделки.

Предупредить вторую сторону о прекращении сделки необходимо не позднее, чем за три месяца до фактического окончания срока аренды. Однако закон позволяет самостоятельно устанавливать срок извещения при заключении бумаги на неопределенный период (п.1. ст. 610 ГК РФ).

Необходимо ли регистрировать?

На основании статьи 609 Гражданского кодекса РФ, регистрации подлежат только те соглашения, которые заключены на срок от одного года.

В случае если документ был заключен на срок менее 12 месяцев, то государственная регистрация не требуется.

Перед регистрацией долгосрочного договора аренды сторонам необходимо:

1. составить документ в трех экземплярах (по одному каждой стороне сделки, один в орган государственной регистрации);
2. собрать пакет необходимых для регистрации бумаг;
3. подать их в соответствующий орган.

Куда обращаться?

Подавать соглашение аренды нежилого помещения и прочие документы необходимо в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту нахождения нежилого помещения. Также зарегистрировать бумагу можно при обращении в Многофункциональный центр, либо через портал Государственных услуг.

Документы

Для признания соглашения аренды действительным и проведения его регистрации в Росреестре, сторонам сделки необходимо подготовить специальный пакет правоустанавливающих документов:

1. Заявление на регистрацию договора.
2. Паспорта представителей сторон сделки.
3. Бумаги, подтверждающие право сторон сделки представлять организацию (например, приказ о назначении или доверенность).
4. Соглашение аренды нежилого помещения в 3-х экземплярах.
5. Учредительные документы сторон: выписка из единого государственного реестра юридических лиц, ИНН, свидетельство о государственной регистрации юрлица.
6. Бумага, подтверждающая оплату государственной пошлины.
7. Выписка ЕГРН (если недвижимость приобреталась до 2016 г, то допустимо предоставить свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт).
8. Выписка из технического паспорта БТИ.

Сроки и стоимость

На основании пункта 22 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, стоимость регистрации договора аренды нежилого помещения составляет 22000 рублей.

Срок регистрации соглашения составляет 7 рабочих дней, если бумаги подаются напрямую в орган государственной регистрации, и 9 рабочих дней, если документы подаются через Многофункциональный центр (статья 16 Федерального закона №218 от 13.07.2015 (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 13.08.2019).

Можно ли расторгнуть?

Как и любой договор, соглашение аренды нежилого помещения имеет срок, в течение которого он является действительным. По окончании обговоренного периода документ утрачивает свою силу (п.3 ст.425 ГК РФ). Однако законодательством Российской Федерации предусмотрены иные случаи расторжения соглашения:

1. Обоюдное согласие сторон сделки о прекращении сотрудничества (статья 450 ГК РФ).
2. По требованию арендодателя (статья 619 ГК РФ).
3. По требованию арендатора (статья 620 ГК РФ).

Процесс расторжения соглашения аренды зависит от того, на какой срок был заключен договор. Поскольку документ, подписанный на срок менее года или без указания периода действия, не регистрируется в Росреестре, то процесс расторжения происходит путем составления письменного акта о передаче нежилого помещения (статья 655 ГК РФ).

Однако при расторжении договора, который был заключен на срок более 12 месяцев, и, соответственно, регистрировался в государственном органе, необходимо не только составление передаточного акта, но и обращение в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРН о снятии арендного обременения.

Обратиться с заявлением о снятии обременения можно в Росреестр, Многофункциональный центр, либо подать его через портал Государственных услуг.

Для аннулирования записи в ЕГРН необходимо подготовить следующие документы:

1. Заявление о внесении изменений в запись ЕГРН.
2. Акт передачи нежилого помещения, подписанный сторонами сделки.
3. Паспорт и доверенность представителя организации со стороны арендодателя.
4. Регистрационные документы юридического лица.
5. Письменное уведомление о прекращение аренды, если договор расторгнут досрочно по согласию сторон, а также заявление о его регистрации.

После подачи заявления, изменения в запись ЕГРН вносятся в течение 3 дней при подаче документов через Росреестр, и в течение 5 дней при подаче бумаг через МФЦ.

На основании пп.8.2 п.3 статьи 333.35 Налогового кодекса РФ, при снятии обременения с недвижимого имущества государственная пошлина не уплачивается!

Договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами является обязательным документом. Срок действия соглашения является определяющим моментом в проведении государственной регистрации в Росреестре. Грамотное составление документа и соблюдение всех юридических норм помогут сторонам провести сделку без неприятных последствий.