8 (800)  302-76-94

Всё о договоре субаренды нежилого помещения между юридическими и физическими лицами. Образец документа

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Правоотношения в области коммерческой деятельности, предполагающие съем нежилого помещения, уже много лет является популярной сделкой среди предпринимателей. Но как быть, если нужно сдать или снять помещение, которое уже арендовано?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что означает сдача арендной недвижимости субарендатору?

Субаренда – это передача арендуемого нежилого помещения третьему лицу – субарендатору. При этом целевое предназначение недвижимости остается прежним.

Если условия съема не прописаны в соглашении, то пользование помещением определяется в соответствии с первоначальным назначением имущества.

Передача объекта с целью получения дохода возможна лишь с согласия арендодателя. Помимо этого, арендатор вправе:

  • передавать под наемное имущество в пользование третьему лицу на безвозмездной основе;
  • закладывать арендные права;
  • рассматривать арендные права как вклад в уставной капитал ПАО, АО и ООО или вносить права в виде паевого взноса в производственное предприятие наподобие кооператива.

Каковы бы ни были полномочия арендатора, обязательства по договору несет он. Исключение составляет перенаем недвижимости. Все вопросы, связанные с субарендой, регулируются ст. 615 и ст. 618 части второй Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), а также подразделом 2 первой части ГК РФ.

Статья 618 ГК РФ. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

  1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
  2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Кто может выступать сторонами сделки?

Контрагентами сделки могут выступать любые субъекты гражданского права, действующие в рамках коммерческой деятельности. К ним относятся:

  • индивидуальные предприниматели;
  • коммерческие/некоммерческие организации;
  • государственные образования в виде национально-государственных, административно-территориальных, муниципальных территорий;
  • специальные субъекты, наделенные определенными правами и ответственностью по отношению к некоторым видам договора аренды или арендованного имущества;
  • персоны, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущественные активы в аренду.
Сделка по поводу вторичного съема нежилого помещения чаще всего возникает в том случае, когда существует возможность получить дополнительную прибыль в виде разницы в цене.

Содержание договора

Российское законодательство рассматривает заключение соглашения об аренде нежилого помещения, в котором оговаривается право арендатора заключать сделку субаренды. Стандартный договор аренды с правом субаренды содержит следующую информацию:

  • Наименование населенного пункта.
  • Дату.
  • Реквизиты арендодателя и арендатора. Здесь указываются наименование предприятия, должность и ФИО подписанта, реквизиты учредительных документов.
  • Юридический (почтовый) адрес и иные характеристики объекта недвижимости (общая площадь, этаж, технико-эксплуатационное состояние, износостойкость и т.д.).
  • Срок поднайма.
  • Права и обязанности сторон.
  • Платежи и расчеты. Подраздел включает общую сумму оплаты за весь период съема, а также сумму ежемесячных отчислений, дату оплаты.
  • Ответственность сторон.
  • Условия расторжения договора.
  • Реквизиты и подписи.
  • Право арендатора с письменного согласия арендодателя сдать помещение или его часть во временное пользование третьим лицам, то есть право субаренды.
Скачать бланк договора аренды нежилого помещения с правом субаренды
Скачать образец договора аренды нежилого помещения с правом субаренды
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Договор субаренды между предыдущим и новым арендатором отличается тем, что преамбула будет содержать сведения о других сторонах сделки – арендатора и субарендатора. В общем положении или предмете договора оговариваются:

  • подробный адрес объекта, общая площадь, технические характеристики, целевое предназначение;
  • срок действия соглашения;
  • пункт об утрате права пользования объектом со стороны арендатора.

Вариант, предусматривающий заключение соглашения о субаренде в отсутствии первичного договора аренды, исключается. Это связано с тем, что такая сделка возможна лишь в одном случае: при согласии арендодателя повторно сдавать его собственность третьим или четвертым (пятым) лицам. Отсутствие согласия делает договор субаренды недействительным.

Само по себе субарендное соглашение является вторичным документом на фоне арендного договора. Эти деловые бумаги неразрывно связаны между собой.

При каких условиях можно сдавать квадратные метры?

Основное, но не единственное условие повторной сдачи недвижимости в поднаем – согласие арендодателя. Срок исполнения такого документа определяется первичным договором аренды. Он не может превышать ранее оговоренный срок под наемного соглашения. Когда договор аренды заключен на неопределенное время, период исполнения субарендного соглашения тоже считается неопределенным.

Правила субаренды идентичны регламенту арендного контракта. Расторжение первичного документа неизменно влечет аннулирование субарендного соглашения. Ответственность сторон в новом контракте возлагается на арендатора. Именно он отвечает за просроченные платежи субарендатора, а также за ущерб, нанесенный собственности владельца имущества. Данные положения оговорены в ст. 615 ГК РФ.

Порядок заключения контракта

Грамотно составленный контракт, учитывающий не только основные подразделы, но и формальные вопросы, помогает тому или иному контрагенту выиграть спор в суде, если вдруг в процессе эксплуатации помещения возникли конфликтные ситуации.

  1. Прежде чем подписать соглашение о субаренде, контрагентам важно досконально изучить сведения о противоположной стороне. Например, субарендатору было бы нелишним проверить, кто является владельцем недвижимости. Таким образом, он узнает, имеет ли право противоположная сторона сдавать нежилое помещение в поднаем.

    Помимо этого договор аренды должен содержать пункт о возможности субаренды и срок исполнения сделки. Точная информация об объекте также будет весьма полезной.

  2. Обсуждение стоимости и порядка уплаты – ключевой момент в правоотношениях. Никто не хочет оплатить аренду за несколько месяцев, а съехать с нее неделю спустя.

    Законодательно разрешенное увеличение стоимости арендной платы допустимо 1 раз в год.

    Другая сторона вопроса – штрафные санкции. Было бы идеально обсудить данный вопрос со специалистом и понять, будет ли готова провинившаяся сторона оплачивать неустойки и пени, штрафы за неуплату, которые исчисляются за каждый день просрочки.

  3. Проверка договора на предмет досрочного расторжения дает шанс одному из контрагентов вовремя выйти из сделки. Важно четко и последовательно описать порядок расторжения и/или пролонгацию контракта. Большую пользу обеим сторонам принесет пункт о регламентации сроков на первоначальном этапе в виде досудебного порядка урегулирования споров.
  4. Обязательным приложением к договору является акт приема-передачи помещения – документ, удостоверяющий фактическую передачу недвижимости арендатору. В него вносятся все огрехи помещения: трещины, состояние полов, стен, потолка, окон, дверей. Если помещение сдается вместе с имуществом, составляется опись мебели и степень ее износа.

Пакет документов

Для заключения договора потребуются следующие документы:

  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • копия свидетельства о регистрации юрлица или ИП;
  • копии учредительных документов, паспортов;
  • реквизиты банка и почтовый адрес;
  • нотариально заверенная доверенность (если в этом есть необходимость).

Согласно ст. 609 договор заключается в письменной форме, если срок действия превышает один год. Это же правило касается ситуации, когда хотя бы одна сторона представляет собой юридическое лицо. В этом случае срок исполнения неважен.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Нужно ли регистрировать?

Согласно ст. 609 договор аренды нежилого помещения подлежит обязательной регистрации. К соглашениям о субаренде применяются правила арендного договора (ст. 615 ГК РФ).

Процесс регистрации осуществляется в течение 10 рабочих дней в Росреестре.

В Росреестр подаются:

  • заявление о регистрации;
  • договор о субаренде минимум в двух экземплярах;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • свидетельство ИП;
  • учредительная документация;
  • свидетельство о государственной регистрации предприятия;
  • доверенность подписанта;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • ИНН, ОГРН;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Регистрация помещения обойдется юридическому лицу в 22 тысячи рублей. Оплату услуги производит заявитель: субарендодатель либо субарендатор. Данное положение желательно оговорить в контракте.

Разница оформления между ООО, юридическими и физическими лицами

Принципиальной разницы между субарендой нежилого помещения юрлицами или физлицом и ООО нет. Основные пункты остаются прежними. Меняются некоторые положения контракта и приложения к нему.

  • В первом случае сторонами договора являются юридические лица, соответственно указываются наименование предприятия, должность подписанта и иные сведения. Приложением к документу служат передаточные акты по предоставлению и возврату имущества. Оформляется счет-фактура.
  • Во втором случае одной из сторон является физическое лицо и в преамбуле указывается ФИО гражданина, его паспортные данные. В Росреестр подается несколько иной пакет документов. В качестве бухгалтерских документов рассматриваются банковские выписки, расписки о получении денежных средств в наличной форме, акт приема-передачи.

    В том случае, когда правоотношения устанавливаются между физлицом и юрлицом, должен исчисляться налог на доходы физических лиц в соответствии со ст. 209 Налогового кодекса РФ.

Субаренда нежилого помещения – довольно прибыльное мероприятие, поэтому она неизменно представляет интерес со стороны бизнес-структур. Знание основ коммерческой сделки поможет оградить обе стороны от встречи в суде.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.